金地集團(tuán)套牢險資是一個典型的房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中，前期激進(jìn)投資陷入困境的案例。

一、險資入局的歷史背景

在房地產(chǎn)行業(yè)巔峰時期，金地集團(tuán)作為“招保萬金”四大金剛之一，深受資本青睞。2013年至2014年期間，富德生命人壽、安邦保險（后由大家保險接管）等險資在二級市場不斷舉牌金地集團(tuán)，爭相入局。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年1月至2014年5月，富德生命人壽至少買入金地集團(tuán)11.35億股股票，耗資約84億元。2013年12月至2014年12月，安邦保險及安邦人壽（后為“大家系”）則增持了金地集團(tuán)超6億股股票，均價普遍在6元/股以上。

到2014年末，富德生命人壽、大家系分別持有金地集團(tuán)29.99%、20%股權(quán)，一躍成為金地集團(tuán)的前兩大股東，力壓創(chuàng)始股東福田投資。

二、險資套牢的現(xiàn)狀

1. 持股價值大幅縮水

截至2025年三季度末，富德生命人壽持有金地集團(tuán)13.47億股，按照2026年3月20日的收盤價2.95元/股計算，這些股份價值約40億元。與曾經(jīng)耗資80余億元舉牌的盛況相比，產(chǎn)生了巨大落差，浮虧超過50%。

2. 險資持股結(jié)構(gòu)

根據(jù)2025年年報數(shù)據(jù)，富德生命人壽通過多個賬戶持有金地集團(tuán)股份：

? 富德生命人壽保險股份有限公司-萬能H：持有97941.92萬股，占總股本21.6945%，為第一大流通股東

? 富德生命人壽保險股份有限公司-萬能G：持有19768.13萬股，占4.38%

? 富德生命人壽保險股份有限公司-分紅：持有16988.94萬股，占3.76%

富德生命人壽合計持股比例約29.8%，為金地集團(tuán)第一大股東。

3. 其他險資的退出

一向敏銳的大家系在房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入下滑通道時就迅速撤退。從2021年開始，大家系開始頻繁減持套現(xiàn)，逐漸淡出金地集團(tuán)前十大股東行列。截至2025年三季度末，大家人壽保險股份有限公司-萬能產(chǎn)品僅持有4365.09萬股，較前期大幅減持。

三、金地集團(tuán)經(jīng)營狀況惡化

1. 2025年業(yè)績大幅虧損

金地集團(tuán)2025年度報告顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入358.58億元，同比下降52.41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-132.81億元，虧損額較2024年的-61.15億元進(jìn)一步擴(kuò)大。這是金地集團(tuán)2001年上市以來的最高虧損紀(jì)錄。

2. 銷售規(guī)模斷崖式下跌

金地集團(tuán)的銷售規(guī)模從2021年的2867.1億元（行業(yè)第11位）驟降至2025年的300.2億元，幾乎僅剩巔峰時期的1/10。2025年簽約金額同比大跌56.18%，行業(yè)排名降至第23位，甚至比仍處于困境中的碧桂園還低102億元。

3. 現(xiàn)金流壓力巨大

2025年前三季度，金地集團(tuán)的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-14.68億元，直接由正轉(zhuǎn)負(fù)。截至2025年三季度末，公司貨幣資金為143.40億元，但短期借款4.26億元、一年內(nèi)到期非流動負(fù)債278.58億元，短債合計約282.84億元，短期資金缺口約139億元。

四、套牢原因分析

1. 房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整

房地產(chǎn)行業(yè)自2021年以來經(jīng)歷了重大變化，在去杠桿和銷售下滑的雙重壓力下，金地集團(tuán)逐漸落后于其他房企。央企憑借融資與信用優(yōu)勢逆勢擴(kuò)張，而失去“安全墊”的金地集團(tuán)則在去杠桿與銷售下行的雙重擠壓下迅速“掉隊”。

2. 公司經(jīng)營策略問題

金地集團(tuán)近年銷售規(guī)模下降，2025年可結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年顯著減少，導(dǎo)致營業(yè)收入下滑。同時，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率降至7.93%，疊加大額存貨跌價準(zhǔn)備和信用損失準(zhǔn)備，共同造成巨額虧損。2025年度公司計提的信用減值損失和資產(chǎn)減值損失合計超過90億元。

3. 管理層變動影響

2023年10月，金地集團(tuán)創(chuàng)始人凌克因身體原因辭去公司董事、董事長職務(wù)，這位執(zhí)掌金地集團(tuán)長達(dá)25年的“靈魂人物”離職引起了軒然大波。凌克官宣離職次日，金地集團(tuán)股價觸及跌停，多筆境內(nèi)債齊跌。

隨后，第一大股東富德生命人壽、第二大股東福田投資相繼派人入主。2024年3月，金地集團(tuán)前董秘徐家俊當(dāng)選為新一任董事長，來自福田投資的季彤擔(dān)任副董事長。但新管理團(tuán)隊對地產(chǎn)行業(yè)的熟悉程度難以匹敵凌克等長期深耕房地產(chǎn)的“老將”。

五、險資的困境與應(yīng)對

1. 富德生命人壽的整體困境

富德生命人壽自身也面臨嚴(yán)重困境。2020年末，公司的長期股權(quán)投資已將近總資產(chǎn)的50%、達(dá)到2613億元。然而，激進(jìn)投資終將自己深陷泥潭，富德生命投資的地產(chǎn)公司大多是虧損狀態(tài)，導(dǎo)致公司資產(chǎn)浮虧嚴(yán)重。

2025年7月，公司緊急成立“資產(chǎn)處置盤活專班”，試圖通過變賣資產(chǎn)緩解流動性壓力。但業(yè)務(wù)端收縮與資產(chǎn)端困局已形成惡性循環(huán)。

2. 轉(zhuǎn)讓嘗試失敗

2023年10月凌克辭任董事長不久之后，網(wǎng)傳富德生命人壽擬以60億元轉(zhuǎn)讓金地集團(tuán)股權(quán)予深投控，但深投控官微很快發(fā)表聲明辟謠，并稱已向公安部門報警。這顯示險資試圖退出但未能成功。

3. 歷史分紅收益

值得注意的是，在兩大險資入主之后，金地集團(tuán)的分紅比例陡然飆升。Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年至2021年，金地集團(tuán)累計分紅約192億元，每年的股利支付率均超30%。而在2015年以前，金地集團(tuán)的股利支付率從未超過20%。險資在房地產(chǎn)紅利期已獲得可觀分紅收益。

六、未來展望

金地集團(tuán)目前面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)：銷售端持續(xù)萎靡、現(xiàn)金流壓力巨大、巨額虧損難以扭轉(zhuǎn)。公司雖有總土地儲備約2472萬平方米，權(quán)益土地儲備約1059萬平方米，一、二線城市占比約79%，但在當(dāng)前市場環(huán)境下，去化難度較大。

對于套牢的險資而言，短期內(nèi)解套希望渺茫。富德生命人壽等險資可能需要等待房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖，或者通過其他方式處置這部分資產(chǎn)。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、公司業(yè)績持續(xù)惡化的背景下，這些險資投資陷入深度套牢狀態(tài)，成為房地產(chǎn)行業(yè)周期轉(zhuǎn)換中的典型困境案例。