來(lái)源：深圳淘房志

“趁早買(mǎi)學(xué)區(qū)房買(mǎi)對(duì)了，直接躺賺上百萬(wàn)啊！”

“育才二中選擇很多，豐儉由人，300萬(wàn)出頭可以買(mǎi)、上千萬(wàn)的豪宅也有。”

近日，有中介給淘房君爆料稱(chēng)，自己在今年初促成了一單蘭溪谷二期的小戶(hù)型筍盤(pán)成交，成交價(jià)510萬(wàn)；

今年3月初，同面積段的成交價(jià)直接漲到了620萬(wàn)；

更夸張的是，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)沒(méi)有低于650萬(wàn)的房源了。

前兩天，業(yè)主特意給他發(fā)了感謝消息和大紅包，說(shuō)是買(mǎi)得早不如買(mǎi)得巧，年初買(mǎi)房到現(xiàn)在，也就三個(gè)月，直接賺了百來(lái)萬(wàn)。

同時(shí)，蘭溪谷二期所對(duì)口的育才二中學(xué)區(qū)內(nèi)，二手房的價(jià)格比起去年，普遍都實(shí)現(xiàn)了上浮：

雍景灣花園的上車(chē)門(mén)檻漲了20萬(wàn)；

高山花園的四房，單價(jià)漲了5千多一平；

就連1998年的樓梯房小區(qū)--翠竹園，單價(jià)都漲了3千多一平......

蘭溪谷單價(jià)站穩(wěn)9萬(wàn)+

一期上車(chē)門(mén)檻漲了60萬(wàn)

二期小戶(hù)型漲幅超25%

鑒于整個(gè)育才二中范圍非常大，共有26個(gè)熱門(mén)小區(qū)；

淘房君重點(diǎn)走訪了現(xiàn)階段漲價(jià)幅度領(lǐng)跑的蘭溪谷1/2期、學(xué)區(qū)內(nèi)最抗跌的雍景灣花園、以及低總價(jià)能上車(chē)的文竹園、翠微園等小區(qū)。

蘭溪谷一期以大戶(hù)型房源為主，面積最小的都是128平起步；

高峰期，小區(qū)內(nèi)建面147平的大四房成交價(jià)突破了14萬(wàn)/平；

現(xiàn)在的價(jià)格基本上回歸到2017年年中的水平，147平的大四房相較于高峰期還存在33%的差距。

據(jù)中介透露，目前小區(qū)內(nèi)性?xún)r(jià)比最高的一套三房，建面127平，業(yè)主對(duì)外報(bào)價(jià)1350萬(wàn)，或許有1-2個(gè)點(diǎn)的談價(jià)空間，折算下來(lái)，單價(jià)約10.5萬(wàn)/平；

這個(gè)價(jià)格比起上一套成交于24年年中的房源，漲了小60萬(wàn)；

并且，放在24年底，甚至可以買(mǎi)到同小區(qū)一套147平的三房。

更大的戶(hù)型，譬如150平+的房源，之前低樓層的成交單價(jià)一度跌到8.7萬(wàn)/平；

目前小區(qū)內(nèi)就沒(méi)有單價(jià)低于9萬(wàn)/平的房源。

蘭溪谷二期的成交大頭集中在71-89平的小戶(hù)型；

過(guò)去兩三年，小區(qū)內(nèi)的小戶(hù)型成交經(jīng)常出現(xiàn)“踩踏”；

今年年初，甚至直接把71平的單價(jià)打到7萬(wàn)/平；

從過(guò)年后回來(lái)，受益于火爆的市場(chǎng)氛圍，業(yè)主的信心得到很大提升，現(xiàn)在報(bào)價(jià)也高了、談價(jià)空間也降低了；

71平戶(hù)型的價(jià)格相較于低谷期漲了25%上來(lái)；

80多平的房源，單價(jià)也從8萬(wàn)多，漲回到了9萬(wàn)+。

育才二中最抗跌的小區(qū)--雍景灣花園

小戶(hù)型相較于高峰期跌幅約21%

放眼整個(gè)育才二中學(xué)區(qū)內(nèi)，最牛的次新房就是2012年的次新小區(qū)--雍景灣花園。

小區(qū)的熱門(mén)戶(hù)型是52-89平的小戶(hù)型，成交很活躍，價(jià)格很抗跌。

上車(chē)門(mén)檻是52平的1-2房，高峰期中間樓層賣(mài)到了接近14萬(wàn)/平，最低谷的時(shí)候都沒(méi)跌破過(guò)11萬(wàn)/平，調(diào)整幅度21%；

現(xiàn)在在售房源里面，單價(jià)都在11.5萬(wàn)+。

80多平的2-3房戶(hù)型，去年下半年有筍盤(pán)9萬(wàn)多一平就能買(mǎi)到；

現(xiàn)在單價(jià)漲了4千多一平。

89平的四房戶(hù)型，去年下半年已經(jīng)有房源賣(mài)到14萬(wàn)+，比起高峰期18.6萬(wàn)/平的成交價(jià)，也是20%左右的差距。

該小區(qū)能這么抗跌，核心就是社區(qū)品質(zhì)高、上車(chē)門(mén)檻低，能精準(zhǔn)匹配相對(duì)年輕家庭的學(xué)位+居住需求。

小區(qū)旁邊、樓齡20年的怡庭園，就1棟樓，社區(qū)內(nèi)部沒(méi)配套設(shè)施，停車(chē)位也十分緊張，現(xiàn)在單價(jià)只有雍景灣花園的60%左右，甚至價(jià)格比起高峰期還有38%的差距。

300多萬(wàn)，也能上車(chē)育才二中學(xué)區(qū)房

但是成交量很小

在看房的過(guò)程中，中介跟淘房君說(shuō)，買(mǎi)蛇口學(xué)區(qū)房客戶(hù)，跟買(mǎi)福田、羅湖的“老破小”名校學(xué)區(qū)房的不太一樣，這邊更多的是滿(mǎn)足自住需求的前提下，對(duì)口學(xué)校能錦上添花即可。

不少客戶(hù)在看房的過(guò)程中，看到小區(qū)環(huán)境是樓梯房、或者相對(duì)破舊就不再考慮，更寧愿花相同的錢(qián)買(mǎi)去光明、寶安沙井。

因此，育才二中學(xué)區(qū)范圍內(nèi)也有低總價(jià)的小區(qū)，甚至選擇還不少，但是成交并不活躍。

譬如紫竹園總價(jià)330多萬(wàn)，就能買(mǎi)個(gè)兩房。

翠薇園，總價(jià)400萬(wàn)出頭就可以上車(chē)，從去年到現(xiàn)在，上車(chē)門(mén)檻也就微漲了十萬(wàn)不到。

育才二小對(duì)面的文竹園，一房不到400萬(wàn)就能買(mǎi)，有業(yè)主從去年年中掛盤(pán)到現(xiàn)在，降了50萬(wàn)都沒(méi)成交出去；

兩房的成交價(jià)格比起去年底還調(diào)低了10萬(wàn)。

深圳這一波學(xué)區(qū)房行情

還能持續(xù)多久？

從上個(gè)月開(kāi)始，淘房志團(tuán)隊(duì)就陸續(xù)給大家報(bào)道過(guò)百花、深中南創(chuàng)、深高北等名校的學(xué)區(qū)房都在普遍漲價(jià)。

這次去看育才二中，除了極個(gè)別小區(qū)外，整體價(jià)格也是在向上走。

這一波學(xué)區(qū)房集體走高，根本原因是存在實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)需求。

深圳大部分區(qū)辦理學(xué)位申請(qǐng)的截止日期都在4月30號(hào)；

租房的初始積分低，租房上學(xué)至少要提前1-2年；急匆匆買(mǎi)房上學(xué)的，基本上需要在4月中旬前完成過(guò)戶(hù)，畢竟報(bào)名時(shí)系統(tǒng)要核驗(yàn)房產(chǎn)信息，必須完成過(guò)戶(hù)、拿到紅本才算數(shù)；

家長(zhǎng)們從看房到最后拿證，正常流程至少半個(gè)月到一個(gè)月，因此從年后到現(xiàn)在，就是買(mǎi)學(xué)區(qū)房的高峰窗口期。

那么，過(guò)了窗口期之后，學(xué)區(qū)房的行情還能延續(xù)嗎？

淘房君認(rèn)為，答案是肯定的。

一方面，近幾年，深圳常駐人口呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2025年全國(guó)人口凈流入前十城市名單正式公布，深圳第一以19.9萬(wàn)的人口增量位列全國(guó)第一，人口持續(xù)流入，對(duì)教育資源需求也是正增長(zhǎng)，學(xué)區(qū)房就是剛需。

另一方面，市場(chǎng)上絕大部分學(xué)區(qū)房的價(jià)格調(diào)整已經(jīng)到了極限。

現(xiàn)階段雖有上浮，距離高峰期還有相當(dāng)大的距離，市場(chǎng)長(zhǎng)期走好的話(huà)，優(yōu)質(zhì)學(xué)校對(duì)口的小區(qū)勢(shì)必跑贏大市。