市場回暖動能持續增強，新興產業擴張與企業全球化布局加快釋放需求潛力

仲量聯行2026年第一季度深圳辦公樓市場回顧與展望

2026年4月9日，深圳—— 2026年第一季度，深圳甲級辦公樓市場延續修復態勢，回暖基礎進一步夯實。以消費電子、人工智能、機器人等為代表的新興產業持續擴張，帶動多家頭部科技企業集中成交；同時，企業全球化布局提速，出海服務類企業加快落地，疊加多元化業態持續承接部分存量空間，共同推動市場基本面邊際改善。

仲量聯行華南區董事總經理、華南區與華西區商業地產部負責人李文杰表示：“深圳辦公樓市場本輪改善建立在新興產業擴張、企業組織升級及全球化相關服務需求持續釋放的基礎之上。隨著具備成長性的產業集群加快向高品質辦公空間集聚，市場需求結構正持續優化，也為辦公樓市場提供了更具韌性的支撐。”

市場需求

2026年第一季度，深圳辦公樓市場新增需求進一步向新興產業集中。多家頭部科技企業合計簽約租賃面積約2.5萬平方米，涵蓋擴租及較大面積新租成交，反映出科技企業在產品迭代、團隊擴編和總部職能升級帶動下，對高品質辦公空間的需求持續提升。與此同時，圍繞核心企業布局的人工智能、IP運營及專業外包服務等上下游企業加快集聚，產業協同效應進一步顯現。機器人賽道亦保持活躍，相關企業合計簽約產業空間約2萬平方米。整體來看，科技企業集中成交仍是本季度辦公樓市場改善的核心驅動力。

企業全球化布局加速，也為市場帶來新的需求來源。一季度，深圳出海服務類企業累計租賃甲級辦公空間近7,000平方米，涉及海外品牌推廣、跨境物流、供應鏈管理等多個細分領域。隨著企業全球化經營不斷深化，圍繞出海的服務生態有望進一步完善，并持續為辦公樓市場提供穩定需求。

市場供應

2026年第一季度，深圳甲級辦公樓市場錄得兩個新項目入市，新增辦公面積合計約14萬平方米，均位于南山區。盡管新供應持續釋放，但在需求端成交改善的帶動下，新增面積對整體空置水平的短期影響相對可控。截至季末，全市甲級辦公樓市場整體空置率降至25.9%，環比下降約0.5個百分點，已連續兩個季度回落，需求修復對整體基本面的改善作用正在逐步顯現。

除傳統辦公外，多元化業態正在成為承接存量空間的重要補充力量。目前，全市已有超過26萬平方米甲級商辦物業簽約相關運營方，計劃引入酒店、大健康等業態。隨著部分區位條件較優、產品屬性匹配的項目逐步完成業態轉換，存量資產有望加快去化，這也將對辦公樓市場供需關系的修復形成積極支撐。

租金方面，2026年第一季度深圳甲級辦公樓市場平均租金環比下跌2.3%。雖然整體仍處于調整通道，但跌幅較此前數個季度進一步收窄。

市場展望

展望未來，深圳甲級辦公樓市場修復態勢預計將延續，需求修復和結構優化仍將是市場運行主線。

區域層面，前海辦公樓市場在租戶持續導入及片區配套不斷完善的推動下，商業氛圍進一步成熟。受益于當前仍具吸引力的租金水平，前海片區對成本敏感型及升級型租戶的承接能力有望持續增強，租金跌幅也有機會逐步收窄。福田核心商務區的優質樓宇則憑借成熟的商務環境和突出的區位優勢繼續吸引區域內外的租戶，租賃表現預計保持穩健。

雖然短期內市場仍面臨租金承壓、供需再平衡周期較長等挑戰，但在新興產業集聚、全球化相關服務需求落地及多元業態承接存量空間等因素的共同作用下，市場基本面有望持續改善。近期，部分外地科技企業正在加快在深圳設立辦公室或遷入總部，一些頭部科技企業也在積極籌劃擴租。隨著人工智能（AI）、擴展現實（XR）終端等新品進入密集發布周期，消費電子企業在研發、供應鏈管理及海外運營方面的空間需求有望進一步增長。

仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗指出：“深圳辦公樓市場正在由此前以成本導向為主的調整階段，逐步轉向由產業升級與需求修復共同驅動的新階段。隨著AI及相關數字化產業加快發展，中國憑借較強的AI應用場景落地能力和完善的產業配套，正推動AI加速融入傳統行業、拓展產業邊界，并催生智能駕駛、智能座艙、AI眼鏡等新興賽道及相關出海需求。同時，AI對量化投資等行業的賦能，也正帶來新的擴張型辦公需求。在此背景下，企業對辦公物業的關注重點，正由傳統的區位與成本因素，進一步延伸至電力容量、網絡質量、數據安全及運營保障能力，而這些要素也日益成為企業調整不動產策略時的重要考量。未來，更能滿足高算力、高安全性及合規運營要求的優質辦公項目，將在新一輪產業升級中持續受益。”

注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。

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