上海住房保障并軌：4月再擴區！"公保簡并" 成主流（附案例盤點）

快訊背景：自2026年開年以來，上海公租房與保障性租賃住房簡并（簡稱 “公保簡并”） 政策多點落地、逐步擴面，形成清晰的推進節奏：

1月，上海城方集團、普陀區先后發布告知函，一批公租房項目啟動“公保簡并”；2月，松江區國貿松江華庭等9個小區、黃浦區原公租房項目相繼納入并軌范圍；3月，金山區9個小區正式實施“公保簡并”；4月，徐匯區發布官方告知函，明確自2026年4月起，原區籌公共租賃住房統一調整為保障性租賃住房，相關項目陸續上線 “隨申辦” 平臺，按保租房政策統一供應與管理。

圖例：徐匯區“公保簡并”告知函

至此，上海黃浦、普陀、金山、徐匯等多個中心城區與郊區均已陸續落地“公保簡并”，公租房與保租房從雙軌并行轉向統籌銜接，成為上海住房保障體系優化的核心方向。

01

公租房加速轉型

普惠化保障已成主流

過去，公租房作為住房保障的核心載體，準入與管理均較為嚴格。依據住建部2012年《公共租賃住房管理辦法》，公租房申請需滿足住房條件、收入財產標準、穩定就業年限等要求，各地在此基礎上進一步細化，使得保障范圍相對有限。

圖：住建部 2012 年《公共租賃住房管理辦法》

近兩年來，全國多地陸續放寬公租房準入條件，通過取消戶籍限制、縮短社保年限、降低學歷與資產要求等方式，擴大保障覆蓋面。

例如，鄭州2026年3月1日實施的新政就頗具代表性：對戶籍年限、社保要求、房產轉移記錄、車輛資產、學歷門檻等關鍵條款全面放寬，同時推出全域通辦、線上選房等便民舉措，讓更多新市民、外來務工者、大專畢業生等群體能夠享受保障紅利。

URI城市租住研究發現，在“公保簡并”的過程中，具體操作示例如下（以上海黃浦區為例）：總體而言公租房租客權益在原有租期內均能夠得到保證。

• 租金價格：所有項目的租金按照保障性租賃住房備案租金價格執行。原已簽約租賃合同的，合同期內租金價格不變。
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• 申請方式：關閉原公共租賃住房項目輪候通道，輪候隊列清空后的戶型將在“隨申辦”平臺予以發布，并按照保租房相關規定開展入住人員申請審核、網簽備案工作。準入條件統一按照保障性租賃住房進行審核，已登記輪候的客戶輪候次序不變，可憑有效期內的原公租房準入資格確認書作為申請該項目的保租房準入資格。
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• 簽約方式：已簽約的租賃合同，合同周期不變，租賃合同到期后，入住人員經重新審核仍符合保障性租賃住房準入條件的，可以續租；不再符合準入條件的，應當退出。

02

“公保”并軌 保障再升級

重塑住房保障與城市發展新生態

隨著公租房準入條件持續放寬，保障范圍不斷擴大，公租房與保障性租賃住房的功能定位日趨接近，兩類房源從分散管理轉向統籌銜接，成為住房保障體系優化的重要方向。因此，上海“公保簡并”試點具備典型示范意義：

• 從運營層面看：兩類房源并軌管理有助于減少重復流程、節約資源、提升效率；
  
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• 從行業發展看：保租房屬于公募REITs重點支持領域，房源整合后更利于打包發行，進一步盤活存量保障資源。無論從保障需求、運營效率還是產業長期發展來看，公保并軌均為必然趨勢；
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• 從城市發展視角看：公租房系列改革不僅是民生舉措，更是城市吸引人才、提升核心競爭力的重要支撐。

當前城市人才競爭的核心，已從資金補貼轉向綜合保障能力。新市民與青年人是城市發展的關鍵力量，高昂租金和不穩定的租賃關系成為其長居的主要障礙，提供穩定可負擔的居住條件，是讓人才扎根城市、安心發展的基礎。

URI城市租住認為，“公保簡并”優化住房保障體系，通過擴大覆蓋、穩定供給、降低成本，能有效緩解這一群體的居住壓力，降低扎根城市的門檻。以住房保障人才、以人才驅動發展，正是本輪改革的核心所在。未來，隨著更多城市跟進，保障性住房將更貼合人口流動與多元居住需求，持續向市場化適配方向轉型。

03

上海“公保簡并”盤點

重點項目案例展示

【華明苑（普陀區）】

項目地址：普陀區云嶺西路230弄106支弄

區位交通：長征鎮板塊，近中環路、北橫通道、金沙江路；距地鐵13號線真北路站約1.2km，周邊67路、94路、158路等公交密集。

生活配套：近鐵城市廣場、百聯中環購物廣場；上海市兒童醫院、同仁醫院；蘇州河景觀步廊

房源規模：622套

戶型面積：一房約35–61㎡，兩房約65–71㎡

租金標準：均價約67.74元/㎡/月

租賃狀態：兩房現房可租，一房需輪候

▲華明苑（普陀區）項目外觀及內部實景圖

【耀華濱江公寓（浦東新區）】

項目地址：浦東新區耀元路245弄、228弄（一、二期）

區位交通：世博后灘板塊，距地鐵7號線后灘站約200米；龍耀路隧道、打浦路隧道連通兩岸

生活配套：世博文化公園、世博天地；周邊商超、餐飲、醫療配套完善

房源規模：3500套

戶型面積：一房約40–52㎡，兩房約65–82㎡，三房約103㎡

租金標準：均價約93.5元/㎡/月

租賃狀態：兩房、三房現房可租，無需輪候

▲耀華濱江公寓（浦東新區）項目實景圖

【南站租賃住房（徐匯區）】

項目地址：老滬閔路333弄、150弄；虹梅南路96弄、126弄

區位交通：近上海南站（1/3/15號線）、1號線錦江樂園站；滬閔高架、中環路、虹梅高架環繞

生活配套：徐匯萬科廣場、力波商務中心；上海植物園、華東理工大學；上海市第八人民醫院

房源規模：818套

戶型面積：約30–88㎡，一至三房

租金標準：均價約70.74元/㎡/月

租賃狀態：三房現房可租，其余戶型輪候

▲燕達國際健康城項目實景圖

【馨逸公寓（徐匯區）】

項目地址：徐匯區賓南路36弄（一、二期）

區位交通：近1/12號線漕寶路站、1/3/15號線上海南站站；滬閔高架、漕寶路快速路

生活配套：徐匯萬科廣場、漕寶路日月光、光大會展中心；上海植物園、市第八人民醫院

房源規模：一期2222套，二期843套，合計3065套

戶型面積：一房約41–48㎡，兩房約55–62㎡

租金標準：均價約90.3 元/㎡/月

租賃狀態：全部戶型輪候中

▲馨逸公寓（徐匯區）項目內外部實景圖

【馨古美佳苑（閔行區）】

項目地址：閔行區古美路500弄

區位交通：近1號線錦江樂園站、12號線顧戴路站；滬閔高架、中環路直達漕河涇、虹橋樞紐

生活配套：百聯南方購物中心、中庚漫游城；古美公園；復旦大學附屬口腔醫院、兒科醫院

房源規模：211套

戶型面積：單間約 32.3–32.81㎡，一居約 46.13–48.93㎡，兩居約 56–61㎡

租金標準：均價約 81.42 元/㎡/月

租賃狀態：全部戶型輪候中

▲馨古美佳苑（閔行區）項目內外部實景圖

【馨越公寓（普陀區）】

項目地址：普陀區千陽南路99弄

區位交通：近13 號線祁連山南路站、2號線淞虹路站；北翟路高架、北橫通道、金沙江路

生活配套：金沙和美廣場、近鐵城市廣場、上海薈聚；上海市兒童醫院；半馬蘇河公園

房源規模：3766套

戶型面積：宿舍約33㎡，一房約41–48㎡，兩房約60㎡

租金標準：均價約70.07 元/㎡/月

租賃狀態：全部戶型輪候中

▲馨越公寓（普陀區）項目實景圖

【馨瀾公寓（浦東新區）】

項目地址：浦東新區民生路318弄

區位交通：近6號線民生路站、14/18號線昌邑路站；楊浦大橋、江路隧道便捷通達陸家嘴、北外灘

生活配套：LCM置匯旭輝廣場、世紀匯廣場；仁濟醫院北院、東方醫院

房源規模：146套

戶型面積：兩房約83–103㎡，三房約103–115㎡

租金標準：均價約113.1 元/㎡/月

租賃狀態：全部戶型輪候中

▲馨瀾公寓（浦東新區）項目實景圖

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:山楂美式

運營編輯:樹懶