房子面臨法拍，拿出“假租約”想要阻止法拍，能成功嗎？東莞這位當(dāng)事人上演了一出“自相矛盾”的鬧劇，最終被法院頂格罰款。

在執(zhí)行案件拍賣房產(chǎn)的過(guò)程中，突然冒出一個(gè)“承租人”，手持一份20年的長(zhǎng)租合同，聲稱早已付清219萬(wàn)元租金，要求“帶租拍賣”……這樣的劇情，你是不是在不少“法拍房撿漏”的帖子里見(jiàn)過(guò)？

近日，東莞第一法院審結(jié)了一起典型的虛假租賃對(duì)抗執(zhí)行案。案外人丁某試圖用一份虛構(gòu)的租約阻撓法院拍賣，結(jié)果不僅被駁回全部訴訟請(qǐng)求，還被處以10萬(wàn)元的頂格罰款。東莞中院復(fù)議后，維持原判。

基本案情：一場(chǎng)漏洞百出的“租賃大戲”

事情要從被執(zhí)行人鄧某名下房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行說(shuō)起。

法院準(zhǔn)備拍賣該房產(chǎn)時(shí)，案外人丁某突然跳出來(lái)，主張自己早在2015年8月就與鄧某及某實(shí)業(yè)公司簽了《房屋租賃合同》，租期20年，而且已經(jīng)一次性付清219萬(wàn)余元租金。他要求法院“帶租拍賣”，也就是承認(rèn)他的租賃權(quán)，拍賣后不得移交占有。

乍一聽(tīng)，有理有據(jù)？可申請(qǐng)執(zhí)行人某銀行不干了。銀行指出，該房產(chǎn)的抵押權(quán)設(shè)立于2015年12月——如果丁某的租約真是在2015年8月簽的，那確實(shí)在抵押權(quán)之前。但問(wèn)題在于：你憑什么證明抵押權(quán)設(shè)立前你已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋？

法官一查，發(fā)現(xiàn)丁某的說(shuō)法處處是破綻：

1. 自相矛盾的“身份”
   此前，某實(shí)業(yè)公司曾就該房產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴，當(dāng)時(shí)丁某正是該公司的員工及訴訟代理人。在整整一場(chǎng)訴訟中，他從未提及自己承租該房屋，反而堅(jiān)稱房產(chǎn)由實(shí)業(yè)公司控制使用。等到公司敗訴，他馬上“變身”承租人——這種操作，違背基本訴訟邏輯。
2. 一筆錢(qián)，兩種說(shuō)法
   丁某提交了219萬(wàn)余元的“租金”轉(zhuǎn)賬記錄。可法院查明，這筆錢(qián)在某廣場(chǎng)公司破產(chǎn)案中，竟然被丁某擔(dān)任法定代表人的某酒店公司以 “借款” 名義申報(bào)了債權(quán)。同一筆錢(qián)，在破產(chǎn)案里是借款，在本案中又成了租金。面對(duì)法官詢問(wèn)，丁某始終無(wú)法給出合理解釋。
3. 關(guān)聯(lián)方內(nèi)部“左手倒右手”
   進(jìn)一步調(diào)查顯示，鄧某、某實(shí)業(yè)公司、某廣場(chǎng)公司、某酒店公司之間存在密切關(guān)聯(lián)關(guān)系。所謂的租賃合同簽訂及租金支付，全都在關(guān)聯(lián)方內(nèi)部完成。說(shuō)白了，就是自己人跟自己人演戲。

最終，法院認(rèn)定丁某與他人惡意串通，虛構(gòu)租賃關(guān)系，意圖損害抵押權(quán)人的合法權(quán)益，屬于典型的不誠(chéng)信訴訟，判決駁回其全部訴訟請(qǐng)求，并依據(jù)《民事訴訟法》對(duì)其處以10萬(wàn)元頂格罰款。

法律分析：為什么“假租約”擋不住法拍？

這個(gè)案子雖然情節(jié)“狗血”，但背后涉及的法律規(guī)則非常實(shí)用，尤其對(duì)關(guān)注法拍房的朋友來(lái)說(shuō)，值得認(rèn)真了解。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第31條，案外人以租賃權(quán)為由請(qǐng)求排除執(zhí)行的，法院會(huì)審查以下三點(diǎn)，缺一不可：

1. 在抵押權(quán)設(shè)立前，已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同
   比如本案抵押權(quán)設(shè)立于2015年12月，那么租賃合同必須是在這之前簽的，而且內(nèi)容要真實(shí)、合法。
2. 在抵押權(quán)設(shè)立前，已經(jīng)實(shí)際占有使用該房屋
   光有合同還不夠，你得證明你確實(shí)住進(jìn)去了、用起來(lái)了，比如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)繳納記錄、現(xiàn)場(chǎng)照片等。如果一直空著，法院很難認(rèn)定你有真實(shí)的租賃權(quán)。
3. 已經(jīng)按約定支付租金
   租金支付要有真實(shí)的銀行流水、收據(jù)等，而且金額、周期要符合常理。像本案中“一次性付清20年租金219萬(wàn)”，本身就極不尋常——現(xiàn)實(shí)中除非有特殊商業(yè)安排，很少有人會(huì)這么干。

以上三個(gè)條件，必須同時(shí)滿足，租賃權(quán)才能對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)。若任何一個(gè)環(huán)節(jié)缺失，法院都可以直接認(rèn)定虛假租賃，如果情節(jié)嚴(yán)重，將面臨更嚴(yán)重的處罰，甚至可能因涉嫌拒執(zhí)承擔(dān)刑事責(zé)任。

法官提醒：別拿“買(mǎi)賣不破租賃”當(dāng)擋箭牌

“買(mǎi)賣不破租賃”確實(shí)是法律原則，目的是保護(hù)誠(chéng)實(shí)的承租人。但它不是惡意串通、逃避執(zhí)行的護(hù)身符。

法官明確指出：司法實(shí)踐中，部分當(dāng)事人為阻止法拍，虛構(gòu)長(zhǎng)期租賃、偽造支付憑證，試圖以租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)。這類行為不僅無(wú)法獲得法律支持，行為人還將面臨嚴(yán)厲制裁。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)案例也有啟示：如果你在法拍房中發(fā)現(xiàn)一份“超長(zhǎng)租約”、“一次性付清租金”等異常信息，就要多留個(gè)心眼——那很可能是被執(zhí)行人設(shè)下的陷阱。

現(xiàn)在，法院對(duì)虛假租賃的識(shí)別能力越來(lái)越強(qiáng)，專業(yè)的司法拍賣平臺(tái)也會(huì)在公告中披露租賃情況，切勿輕信“低價(jià)帶租法拍房”的噱頭，避免競(jìng)拍后陷入騰退糾紛。

結(jié)語(yǔ)

誠(chéng)信是民事訴訟的基石，任何企圖通過(guò)造假、串通、虛構(gòu)租賃等方式規(guī)避執(zhí)行、侵害他人合法權(quán)益，也許能得逞一時(shí)，但終究難逃司法審查的火眼金睛。

東莞第一法院這一記“頂格罰款”，既是給造假者的一記響亮耳光，也是對(duì)所有潛在“戲精”的明確警告：法律面前，演技再好，也是徒勞。