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案情介紹

二十年的借名買房糾紛

1996年，因外籍身份無法直接購買外銷房，趙建國的父親趙明遠(yuǎn)以朋友周明華的名義購買了一號房屋。趙明遠(yuǎn)支付了全部房款約139萬美元，所有購房手續(xù)由其公司員工孫某代辦。房屋交付后，趙明遠(yuǎn)一家一直居住在該房屋內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同、發(fā)票等所有文件均由趙明遠(yuǎn)保管。

2016年趙明遠(yuǎn)去世后，其子趙建國、配偶錢麗華要求周明華配合辦理房屋過戶手續(xù)，卻遭到拒絕。更令人意外的是，2018年周明華突然以產(chǎn)權(quán)人名義繳納物業(yè)費(fèi)，并于2019年兩次強(qiáng)行闖入房屋，聲稱自己才是房屋的真正主人。

趙建國一家這才發(fā)現(xiàn)，周明華已經(jīng)偷偷補(bǔ)辦了房屋產(chǎn)權(quán)證。原來，2020年周明華將該房屋抵押給第三人孫小明，借款300萬元。面對突如其來的糾紛，趙建國一家將周明華告上法庭，要求確認(rèn)借名買房關(guān)系并辦理過戶手續(xù)。

雙方各執(zhí)一詞

趙建國一方認(rèn)為，父親趙明遠(yuǎn)與周明華之間存在借名買房關(guān)系，有購房發(fā)票、公司證明、證人證言等證據(jù)支持。而周明華則堅稱房屋是自己購買的，只是出于朋友關(guān)系讓趙明遠(yuǎn)一家居住，并且認(rèn)為趙建國的起訴已經(jīng)超過了訴訟時效。

關(guān)鍵證據(jù)

法院審理發(fā)現(xiàn)，購房款分三筆支付：第一筆54.7萬美元由趙明遠(yuǎn)的朋友代為轉(zhuǎn)賬給周明華，再由周明華支付給開發(fā)商；后兩筆購房款共計約84萬美元均由趙明遠(yuǎn)實(shí)際控制的乙經(jīng)貿(mào)集團(tuán)直接支付給開發(fā)商。所有購房發(fā)票原件均由趙建國一家保管。

此外，1996年8月8日，周明華與趙明遠(yuǎn)曾簽訂一份《關(guān)于有償轉(zhuǎn)讓一號房屋的協(xié)議》，明確約定房屋產(chǎn)權(quán)歸趙明遠(yuǎn)所有。雖然周明華辯稱該協(xié)議是為了幫助趙明遠(yuǎn)"取悅女友"而簽訂，但法院認(rèn)為這一解釋不合常理。

法院評析

借名買房關(guān)系成立

法院認(rèn)為，從購房款支付主體、房屋產(chǎn)權(quán)證持有情況、實(shí)際居住使用情況以及雙方簽訂的協(xié)議等多個方面綜合分析，足以認(rèn)定趙明遠(yuǎn)與周明華之間存在借名買房關(guān)系。

首先，購房款支付記錄清晰顯示，大部分款項由趙明遠(yuǎn)實(shí)際控制的公司支付，周明華無法提供自己支付房款的任何證據(jù)。其次，房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等重要文件長期由趙建國一家保管，周明華對此的解釋前后矛盾。再次，房屋自交付后一直由趙明遠(yuǎn)一家實(shí)際居住使用，周明華二十多年來從未提出異議，這不符合常理。最后，雙方簽訂的協(xié)議雖然形式上是"轉(zhuǎn)讓協(xié)議"，但內(nèi)容明確表明房屋產(chǎn)權(quán)歸趙明遠(yuǎn)所有。

訴訟時效未過期

關(guān)于訴訟時效問題，法院認(rèn)為，雖然借名買房關(guān)系始于1996年，但雙方在此后二十多年里并未因房屋歸屬產(chǎn)生爭議。直到2018年周明華開始主張房屋權(quán)利，趙建國一家的權(quán)利才受到損害，因此起訴并未超過訴訟時效。

抵押權(quán)問題妥善解決

由于房屋已被抵押給第三人孫小明，法院判決趙建國一家代周明華償還300萬元借款及相應(yīng)利息，以消滅抵押權(quán)，為辦理房屋過戶掃清障礙。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 一、趙建國、錢麗華于判決生效后十日內(nèi)向第三人孫小明支付300萬元及相應(yīng)利息；

? 二、第三人孫小明收到款項后協(xié)助辦理房屋抵押權(quán)注銷手續(xù)，周明華配合；

? 三、房屋抵押權(quán)注銷后，周明華協(xié)助趙建國、錢麗華、趙雪辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

完整證據(jù)鏈：購房發(fā)票、公司證明、證人證言等形成完整證據(jù)鏈，證明借名買房關(guān)系。

關(guān)鍵文件保管：房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等重要文件由原告方長期保管，是重要證據(jù)。

實(shí)際居住事實(shí)：二十多年實(shí)際居住使用，周明華從未提出異議，不符合房屋真正所有人的行為。

書面協(xié)議支持：雙方簽訂的協(xié)議雖然形式特殊，但內(nèi)容明確表明房屋歸屬。

訴訟時效把握：準(zhǔn)確把握訴訟時效起算點(diǎn)，成功反駁對方的時效抗辯。

抵押權(quán)妥善處理：主動提出代為清償債務(wù)，為過戶掃清障礙。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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