很多業(yè)主賣(mài)掉二手房后又進(jìn)入新房市場(chǎng)，二手房與新房之間的置換鏈條再次轉(zhuǎn)動(dòng)了起來(lái)，這是今年的一個(gè)新變化。

石青玲 中房報(bào)記者 苗野 西安 北京報(bào)道

西安樓市暖意漸濃，無(wú)論是新房還是二手房都迎來(lái)了一輪“小陽(yáng)春”。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，3月份，西安二手房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，結(jié)束了連續(xù)28個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)；同比也有所收窄。

價(jià)格止跌的同時(shí)，二手房成交量也創(chuàng)下近3年新高。據(jù)西安市住建局統(tǒng)計(jì)，3 月，全市存量房網(wǎng)簽備案面積 123.25 萬(wàn)平方米。其中，住宅網(wǎng)簽備案11288套；面積115.11萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲125.77%。新房市場(chǎng)表現(xiàn)同樣亮眼，成交量環(huán)比增長(zhǎng)72.7%。

“很多業(yè)主賣(mài)掉二手房后又進(jìn)入新房市場(chǎng)，二手房與新房之間的置換鏈條再次轉(zhuǎn)動(dòng)了起來(lái)，這是今年的一個(gè)新變化。”西安百年行總經(jīng)理王海表示。

受訪人士普遍認(rèn)為，這輪西安樓市回暖是前期需求積壓、入學(xué)窗口期臨近、多項(xiàng)樓市政策集中發(fā)力的結(jié)果。

二手房成交提速

西安二手房交易回暖明顯。

“最近成交量明顯放大，我們門(mén)店也十分忙碌，經(jīng)紀(jì)人一天帶看四五組是常態(tài)，有時(shí)會(huì)忙到晚上八九點(diǎn)。”西安百年行碧桂園云頂三期店?yáng)|汪欣表示。百年行在西安浐灞國(guó)際港奧體板塊的興邦?yuàn)W體加盟店店長(zhǎng)劉強(qiáng)也表示，他所在的門(mén)店一季度帶看了約 100 組客戶，成交了31單，客戶出手很果斷。

“忙得不可開(kāi)交，有一天帶了6組客戶，最多的一天帶了9組客戶。”西安順邦地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)周俊彥亦表示，市場(chǎng)熱度之下，撮合交易的難度顯著降低，帶看轉(zhuǎn)化率指標(biāo)基本追平了2024年10月份行情。

學(xué)區(qū)需求是本輪回暖的重要推力。從成交結(jié)構(gòu)看，西安市高新區(qū)、曲江新區(qū)等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊的“老破小”和次新房成為本輪成交的主力軍，成交較好的小區(qū)近7成帶有學(xué)區(qū)標(biāo)簽。

“每年三四月份都是學(xué)區(qū)房的成交旺季，今年也不例外，這部分客戶看房、成交周期短，特別是好的小區(qū)、好的戶型會(huì)出現(xiàn)幾十組客戶搶一套房子的情況，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)一定上漲。”周俊彥表示。

部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房甚至出現(xiàn)價(jià)格跳漲。有平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，西安高新區(qū)環(huán)亞花園2月份成交均價(jià)為16874元/平方米，3月為26756元/平方米，環(huán)比漲幅58.56%，該小區(qū)擁有高新一小、高新一中雙指標(biāo)學(xué)區(qū)。位于奧體板塊的綠城全運(yùn)村子衿苑北苑價(jià)格也上漲了7.97%，其學(xué)區(qū)為鐵一陸港小學(xué)、中學(xué)。

為孩子入學(xué)選擇西安浐灞國(guó)際港鐵一陸港板塊的劉女士深有體會(huì)。2025 年底，她看中綠城全運(yùn)村一套房源，底價(jià)220萬(wàn)元，因期待房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌而未出手；到了2026 年3月臨近入學(xué)，不得以225萬(wàn)元買(mǎi)下同小區(qū)同戶型，比去年貴了5萬(wàn)元。

新房成交量漲超72%

新房市場(chǎng)同樣迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，印證著西安樓市在傳統(tǒng)“金三”旺季的回暖態(tài)勢(shì)。

3月以來(lái)，西安不少新盤(pán)項(xiàng)目迎來(lái)了熱鬧景象。保利西安在售項(xiàng)目整體日均到訪量與成交量均有所上升，其中，保利天珺到訪量增長(zhǎng)32%，成交量環(huán)比上漲12%，同比上漲19%；保利詠山和頌到訪轉(zhuǎn)成交比例提升至12%，天珺及天瑞大戶型去化占比超50%。

位于西安絲路軟件城的中建軌交·山海境新訪客戶環(huán)比增長(zhǎng)約200%，成交環(huán)比增長(zhǎng)約263%。金茂相關(guān)工作人員表示，位于幸福林帶板塊的金茂幸福曉棠，3月到訪量環(huán)比增長(zhǎng)63%，成交量環(huán)比增長(zhǎng)53%。

到訪量的攀升迅速轉(zhuǎn)化為成交數(shù)據(jù)。3月以來(lái)，不少在售新房項(xiàng)目曬出“喜報(bào)”：

清明假期，綠城錦海棠成交23套，攬金7300萬(wàn)元；位于西安城南核心的中海錦業(yè)元晟項(xiàng)目，3月到訪量同比增長(zhǎng)52%，成交同比增長(zhǎng)41%，超額完成了銷(xiāo)售指標(biāo)。此外，從2月份到4月8日，位于團(tuán)結(jié)村板塊的龍翔·未央和鳴成交640套，進(jìn)賬超11億元。

市場(chǎng)一線的反饋印證著這波熱度。一位本土區(qū)屬?lài)?guó)企銷(xiāo)售總經(jīng)理表示：“3月份，西安樓市來(lái)訪環(huán)比上月有所增長(zhǎng)，這背后有春節(jié)積壓的需求，也有新產(chǎn)品激發(fā)的需求，還有銷(xiāo)售政策調(diào)整的促進(jìn)與帶動(dòng)，是多種因素共同作用的結(jié)果。”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，3月份，西安新房成交59萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)72.7%，市場(chǎng)活躍度明顯回升。拉長(zhǎng)周期來(lái)看，一季度，西安樓市新房累計(jì)供應(yīng)99.3萬(wàn)平方米，同比下降6.2%；成交方面，累計(jì)成交143.4萬(wàn)平方米，同比微增0.9%，市場(chǎng)呈現(xiàn)“前低后高”走勢(shì)，供需關(guān)系逐步改善。

房?jī)r(jià)跌幅也開(kāi)始收窄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，3月西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌5.5%，跌幅為近7個(gè)月最小。

克而瑞·深度咨詢普睿數(shù)智豫陜區(qū)域總經(jīng)理王歡分析認(rèn)為，這輪回溫的核心仍然來(lái)自主城優(yōu)質(zhì)板塊和熱點(diǎn)項(xiàng)目的帶動(dòng)，市場(chǎng)已經(jīng)分化成兩條線，一是核心地段的稀缺新盤(pán)和高配項(xiàng)目，用產(chǎn)品力穿透市場(chǎng)；二是普通平銷(xiāo)的樓盤(pán)，以價(jià)格的讓利促進(jìn)成交。

一位央企西安項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，3月，他所在的項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)共成交268套，主要是因?yàn)槊闇?zhǔn)剛需性客戶，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)。

“項(xiàng)目是二環(huán)內(nèi)第一個(gè)‘四代住宅’，以小面積為主，最小89平方米，最大120平方米，均價(jià)約14000元/平方米，總價(jià)130萬(wàn)元以內(nèi)就可以上車(chē)，對(duì)年輕人很友好。另外，項(xiàng)目贈(zèng)送較大，113平方米戶型最大使用面積達(dá)到163平方米。”他表示。

高端項(xiàng)目亦表現(xiàn)搶眼，進(jìn)一步豐富了西安樓市“小陽(yáng)春”的多元圖景。3月份，西安高端大平層新增供應(yīng)387套，環(huán)比上漲674%；需求端同步回暖，成交378套，環(huán)比上漲182%，同比上漲63%。

市場(chǎng)有望持續(xù)修復(fù)

3月的熱度正在向4月延續(xù)。

進(jìn)入4月，西安樓市迎來(lái)新一輪集中推盤(pán)潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，將有32個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)3560套房源，其中剛需性產(chǎn)品占比為51%、改善為36%、高端為13%，產(chǎn)品豐富。

“隨著4月份新盤(pán)集中亮相，西安樓市將迎來(lái)新一輪供貨高峰，無(wú)論是高端改善性客群，還是剛改、剛需置業(yè)者，都能找到適配的優(yōu)質(zhì)選擇，西安樓市有望延續(xù)3月復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊穩(wěn)的良好發(fā)展。”王歡表示。

從土地端來(lái)看，一季度西安住宅用地成交低溫運(yùn)行。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，一季度西安累計(jì)推出7宗住宅用地，較去年同期大幅縮減；成交端同樣低迷，除2月零成交外，1月、3月合計(jì)成交8宗共計(jì)83.32萬(wàn)平方米，成交總價(jià)37.84億元。

對(duì)于土地端的表現(xiàn)，西安世聯(lián)行分析認(rèn)為，供應(yīng)端的急劇收縮正在為接下來(lái)的新房市場(chǎng)埋下伏筆，這意味著未來(lái)6~12個(gè)月，西安新房新增供應(yīng)將明顯減少，特別是核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，將愈發(fā)稀缺。

供應(yīng)收縮的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下的人口持續(xù)流入，正為西安樓市帶來(lái)剛性且不斷放大的住房需求，形成供給收緊與需求抬升的強(qiáng)共振。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安連續(xù)多年人口增量位居北方城市第一，2025年西安人口凈流入便達(dá)11.9萬(wàn)，遠(yuǎn)超2024年的8.94萬(wàn)人。

支撐人口高質(zhì)量流入的，正是西安蓬勃發(fā)展的硬科技產(chǎn)業(yè)與西北能源總部經(jīng)濟(jì)，航空航天、半導(dǎo)體、新能源汽車(chē)等產(chǎn)業(yè)的崛起，華為、比亞迪等企業(yè)帶來(lái)的大量高薪崗位，以及高校留才與寬松落戶政策，共同培育了穩(wěn)定的高收入購(gòu)房群體，也讓未來(lái)樓市的需求支撐更加堅(jiān)實(shí)。

一位民企西安區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，“西安的銷(xiāo)售基本面很好，對(duì)西北地區(qū)的吸附力很強(qiáng)。正因此，西安是集團(tuán)唯一一個(gè)還沒(méi)有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就連拿5塊地的城市。”