2024年，南京成功入選首批中央財政支持城市更新試點城市，獲得東部地區每城市不超過8億元的中央財政補助，首批2億元資金已撥付到位。這不只是一筆錢的事兒——它意味著南京在全國城市更新版圖中，拿到了一張"頭等艙"船票。

2026年，南京更提出實施8大類338個更新項目的宏大計劃。城市更新正在深刻重塑南京的城市面貌、產業格局和房地產市場結構。這盤大棋，究竟怎么下？對咱們買房人、從業者又意味著什么？

政策體系：從頂層設計到落地執行，南京做了什么？

南京已構建起一套層次分明、覆蓋全域的城市更新政策體系，核心要點可以用三個關鍵數字來概括：

• 34個更新片區：《南京市城市更新專項規劃》明確劃定，覆蓋全市主要區域

• 62個更新規劃單元：分為老舊住區改造類17個、老舊工業提質類12個、歷史文化保護類10個等六大類型

• 338個2026年度項目：續建166個、新建172個，涵蓋既有建筑改造、老舊小區改造、完整社區建設、街區廠區改造等八大領域

政策體系有三個鮮明特征：分類施策，針對老城、中心城區和新城制定不同策略；多元模式并行，"留改拆"、原拆原建、微更新、產業升級齊頭并進；資金保障有力，中央到地方形成多層次資金支撐。

最新進展：這些項目正在改變南京

在338個項目的大盤子里，有幾個代表性項目特別值得關注：

城河村：鼓樓區首個居住片區更新"樣板間"

城河村位于鼓樓區，總面積約2.34萬平方米，居民182戶。部分非成套住宅已被評估為C、D等級危房，安全隱患不小。好消息是，第一輪意見征詢超過90%居民同意，第二輪超過80%同意。

項目亮點在于規劃調整——容積率由2.0調整為2.5，建筑高度由原來的18米調整為最高60米。這個項目的成功推進，為南京主城區居住類更新樹立了標桿。

石榴新村：江蘇首個"原拆原建"試點

石榴新村是江蘇省首批、南京首個城市更新安全消險改造試點項目，創新推出"包容更新"做法：以"原地重建、回遷安置"為主，"異地置換、貨幣回購、優先購買原地商用房屋"相結合。鼓樓區虎踞北路4號5幢更是歷經8年實現原拆原建，居民以不到3100元/平方米的價格守住了城市核心區居住權。

百家湖：江寧唯一列入更新規劃單元的"潛力股"

百家湖片區列入老舊工業提質類更新規劃單元，景楓中心二期正式啟動，定位百家湖國際商業街區項目，占地面積約10.24萬平方米，建筑高度不超過250米，有望誕生江寧第一高樓。配合黃泥塘城中村更新改造的啟動，江寧老城區正在迎來一場"由內而外"的蛻變。

此外，2026年城市更新機會清單還集中推出了環紅山森林動物園片區（年接待超830萬人次）、釣魚臺片區、雨花新村能仁里片區等重點更新區域，以及長江路文博街區、糧倉π·數字文旅產業園等重點項目。

市場數據：城市更新背景下，南京樓市表現如何？

1

新房市場：3月顯著回暖

據克而瑞數據（含普通住宅、別墅），2026年前4個月南京新房市場走出了一條"V型"曲線：

1月成交1302套，2月受春節影響降至726套，3月強勢反彈至2618套，環比增長260.61%。4月截至目前成交937套，月度數據仍在累積中。值得注意的是，成交均價呈現穩步上升趨勢：從1月的22804元/㎡，逐月攀升至4月的25377元/㎡，改善型產品對均價的拉動效應明顯。

2

二手房市場：成交量持續領跑新房

據克而瑞數據，2026年1-3月南京二手房市場活躍度頗高：

3月二手房成交9899套，環比增長91.21%，遠超同期新房成交量。不過均價呈逐月下行態勢，"以價換量"特征明顯。在城市更新背景下，已改造區域周邊的次新房交易活躍度顯著提升，二手房在整體住房交易中的占比持續上升。

3

各區域房價：分化格局一目了然

南京各區域新房成交均價呈現出"五級梯隊"格局：

據克而瑞數據，建鄴區以41165元/㎡高居榜首，高淳區7896元/㎡墊底，兩者相差約5.2倍。城市更新集中在主城區推進，核心區的稀缺性和品質優勢正在被進一步強化。

城市更新如何重塑房地產格局？四個核心觀點

從34個更新片區到338個年度項目，從城河村的居住煥新到百家湖的產業升級，從評事街的文化傳承到長江路的文博賦能——南京城市更新正從"紙上"全面落到"地上"。

對于這座六朝古都而言，城市更新不僅是物理空間的煥新，更是城市功能的優化、產業結構的升級和居民生活品質的全面提升。對于南京樓市而言，城市更新既是短期市場回暖的催化劑，更是中長期格局重塑的核心驅動力。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、行業Skills功能撰寫。

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