單價低至3字頭？今年南山7個純新盤排隊，但剛需的機會或只有這1個

深圳新房均價最貴的區域，反而更受市場追捧。

上周，前海招商海晏府開盤，折后均價約13萬/㎡，首推108套住宅，據開發商消息，去化約九成。

再往前，3月深圳灣澐璽加推，備案均價17.6萬/㎡，從當前備案情況來看，162套住宅，去化約75%。

截至4月21日，南山（含前海）一手商品住宅可售套數為1006套， 在深圳10區（不含深汕）中排名第5，位于大鵬（0庫存）、鹽田（210套）、羅湖（651套）和福田（762套）之后。

這個數據是在南山今年新增5盤入市、共計帶來1077套住宅的前提下，與之相比，羅湖、福田、鹽田、大鵬今年暫無新增供應。

盤點今年南山待入市的純新盤，從建設進度來估算，大概只有7個項目，集中在深超總-科技園和西麗。

實探踩盤總結：

1、今年南山待入市的純新盤，周邊配套成熟，但符合限高限容積的項目并不多，建筑高度不高于100米、容積率不高于3.1的項目只有兩個：萬星林花園和安緹雅苑。

2、從面積門檻和吹風價格來看，這批新盤總價預計在750萬以上，基本面向改善和頂豪買家，大多數剛需如果想買進南山，只能去淘一下小戶型二手房。不過，待入市新盤中，有一個項目給剛需們留了機會，單價最低或至3字頭。

接下來，我們從南至北分片區來看一下今年南山待入市的純新盤，剛需群體的

「驚喜」放在最后。

（以下新盤實探時間均在今年4月上旬）

前海南

萬星林花園

戶型：預計首推建面約150-230㎡

動態：展廳在前海世茂大廈41樓，預計5月入市

這個項目位于前海南片區、大南山腳下，跟地鐵5號線荔灣站的直線距離約430米（百度地圖測距），跟觀山海是鄰居。

前海南片區的住宅密度并不太高，從荔灣站沿著港前路走向萬星林，沿路的住宅小區大概在幾層到十幾層，樓齡較老。

從項目總平面圖資料來看，萬星林花園所在宗地項目分兩期開發，一期包括幼兒園及宗地內車行公共通道等，二期包括住宅、商業、物業服務用房和地下車庫等。

▲萬星林花園（二期）

項目容積率2.6，建筑最高高度約80米，最高24層，有12棟住宅，共763戶，建面約112-466㎡，車位1979個。

▲萬星林花園效果圖

萬星林花園被列入二季度待入市項目清單內，首推154套，建面約112-466㎡，預計5月入市。

價格可以參考旁邊觀山海，4次推售的備案均價在8.6-9.6萬/㎡之間，算下來萬星林總價最低的一套也要超過千萬。

▲旁邊在建的荔山小學

▲萬星林花園西南側的觀山海

深超總

安緹雅苑

戶型：網傳建面約200-230-290㎡四房

動態：基坑施工中

繼深灣玖序后，中海在深超總拿下的第二塊宅地，也是該片區目前唯一一個限高100米的住宅項目，就在深灣玖序對面，備案名為安緹雅苑。

項目周邊配套比較成熟，交通方面有2號線紅樹灣站、9/11號線紅樹灣南站，商業部分有深圳灣睿印。

由于項目限高，且位于商務氛圍濃厚的深超總，周邊建筑均高于100米，在地塊出讓之初，市場曾擔心后續項目采光景觀方面受影響，同時也好奇中海會怎么打造這個項目。

今年3月，安緹雅苑平面圖公示，4棟住宅、總戶數152套，網傳戶型建面為200-230-290㎡四房，其中約200-230㎡是南北通透戶型，標準層高是3.6米，端頭的290㎡做了7.2米挑高設計，采用奇偶數層的結構差異實現。（具體以開發商信息為準）

從規劃來看，該項目建立了公共連廊連接深灣玖序。

▲總平面圖 ? gad

此前，GAD發布了該項目的中標方案，其推廣名為安緹深圳，效果圖非常驚艷，戶戶都擁有通透大陽臺。

▲項目鳥瞰圖 ? gad

▲項目鳥瞰圖 ? gad

從實探情況來看，目前項目還在進行基坑施工中。入市價格可參考深灣玖序，兩度備案均價約12.96-13.78萬/㎡。

▲安緹雅苑建設進度

▲ 安緹雅苑項目對面，是在建歐加大廈（左）和深灣玖序（右）

科技園

紅樹別院二期（萊英花園舊改）

戶型：/

動態：基坑施工中

科技園最快在今年就有新盤上架了——萊英花園舊改，備案名為紅樹別院二期。

項目位于科技園片區，從地圖上看被華潤大沖舊改所包圍，西側是英倫春天3期和潤府3期，北側是英倫名苑和潤府1期，東側有英倫名苑二期、紅樹別院和潤璽二期。

▲萊英花園舊改項目位置 圖源 | 深圳市南山區城市更新和土地整備局

公開資料顯示，原萊英花園共13棟樓，原為寶安縣造紙廠員工宿舍，最早一批樓棟建于上世紀80年代。在后續的城市更新浪潮中，1-5棟建成紅樹別院，6-7棟拆除后作為學校用地，8-13棟則因樓齡不足20年錯過當年舊改。

直到2018年9月，整個萊英花園項目才被南山列入南山區城市更新單元計劃；2018年12月底，調整更新方向為二類居住、商業功能；2019年8月，取得專項規劃批復。深圳友盛為該舊改項目的實施主體。

資料顯示，萊英花園舊改項目更新單元拆除用地面積11488㎡，涉及住宅樓6棟，共計269戶權利主體。

開發建設用地面積8488㎡，計容積率建筑面積73738㎡，容積率8.7。根據規劃，項目將打造為建筑面積約7.3萬㎡的商住綜合體，集住宅、公寓、商業、辦公等多元業態。

從實探情況來看，目前紅樹別院二期還處于基坑施工階段。

▲萊英花園舊改在基坑施工中

而在《南山區2026年（第一批）保障房租賃住房項目認定信息表》中，該項目有249套保租房，因此可預計項目最快今年底或入市。

▲圖源：南山區住建局

盡管項目工程還在前期，戶型面積等信息還沒傳出，但參考地段位于科技園，預計以大戶型為主，價格參考周邊項目，預計12-13萬/㎡左右。

西麗

西麗片區今年扛起南山供應大旗，有花伴里珠光村舊改項目珠光和山悅、新世界新圍工業區舊改項目灣上云啟府，以及南山首個配售型保障房棲河麗島公館等。

珠光和山悅

戶型：建面約113-140㎡

動態：營銷中心裝修中，預計二季度入市

這是花伴里珠光村舊改一期A項目，與7號線珠光站的直線距離約300米，在龍聯花園對面，緊挨著珠光花半里小區。

據項目公布的規劃，珠光村舊改一期A項目分兩個地塊開發。

03-01地塊為商品住宅，更靠近塘朗山體，規劃448戶住宅，其中338戶小于90㎡，最高樓層43層。

03-02地塊總建面約12萬㎡，795戶住宅，其中168戶保障性住房、627戶回遷住房 ，還有3881㎡商業。

該項目已列入二季度待入市名單中，預計推售432套，建面約113-140㎡，吹風價7萬+，實探發現，營銷中心正在裝修，預計離正式開放不遠了。

珠光和山悅對面是龍聯花園棚改項目，已經開始裝窗戶玻璃，整個項目還有零星幾棟樓未拆。

▲龍聯花園棚改

比起龍聯花園，龍輝花園進度更慢，還在基坑施工，而且小區內也還有樓棟未清拆。

▲尚未清拆的龍輝花園樓棟

京基珠光村舊改

動態：出地面幾層

跟珠光和山悅花園同為珠光村一期 舊改，京基珠光村項目位于珠光村西區，靠近塘朗雅苑，拆除用地面積約6.7萬㎡，規劃容積25.5萬㎡。

▲珠光村舊改一期B項目（京基項目）開發建設用地范圍示意

京基項目地塊大很多，建設進度也比珠光和山悅進度慢很多，目前只出地面幾層。

項目曾被列入2025年四季度計劃入市名單中，包括445套住宅、11套商業和142套辦公產品。顯然，進度無法滿足入市條件。

@深圳買房計劃 實探當天發現，工地內未見施工，但有零星工人在內。如果京基奮起直追，趕趕進度，也可能在年內入市。

▲珠光村舊改一期B項目（京基項目）建設進度

▲京基珠光村項目對面的大沙河文體中心改造項目

新世界灣上云啟府

動態：基坑施工

這是新世界拿下的新圍工業區舊改項目，與5/7號線西麗站直線距離約300米，跟鼎勝金域陽光、總章翡翠公館這兩個次新房隔著大沙河相望，周邊商業配套較欠缺。 項目備案名為灣上云啟府。

項目總平面圖信息顯示，總規劃建面約20萬㎡，容積率7.3，含商業辦公和旅館業建筑約7.4萬㎡，住宅建面6.5萬㎡，一共5棟住宅，44-45層。

▲效果圖

住宅總戶數460戶，其中普通住宅278戶，保障房182戶，從南山住建局公布的信息來看，是保租房。

從面積段來看，普通住宅套內面積小于90平的只有56戶。預計大戶型為主，價格可參考鼎勝金域陽光、總章翡翠公館，當年備案均價約8.17-8.81萬/㎡

，折后7萬+。

▲ 灣上云啟府在基坑施工階段

棲河麗島公館

動態：準現房，預計最快下半年可配售

項目前身為麗島花園棚改項目，在德意名居旁邊，周邊還有次新房匯城茗院。

棲河麗島公館規劃為配售型保障房，535套住宅，共4棟住宅，最高40層，現場所見，已是準現房狀態。

▲棲河麗島公館

周邊配套不錯，靠近7號線地鐵站西麗湖站，旁邊就是碧道，目前唯一欠缺的是商業，多靠附近小區的底商。

▲棲河麗島公館門口的碧道

從當前狀態來看，這應該是南山首個進入配售階段的配售型保障房項目，預計最快下半年可進入配售。

價格方面，參考廣州2026年首批配售型保障房定價是周邊二手房的5-6折，棲河麗島公館附近的次新房匯城茗院，據第三方小程序@行舟深房 監測，該小區二手房目前成交6套，單價7.82-8.91萬/㎡之間，成交均價大概8.2萬/㎡，以此為參考，棲河麗島公館的配售均價或在4.1-4.9萬/㎡之間，部分房源單價最低可能會下探至3字頭。

從目前梳理的信息來看，南山規劃有3個配售型保障房項目，除了棲河麗島公館外，還有大新07-30地塊項目、留仙洞七街坊DY06-60地塊項目。由于配售型保障房要求現房配售，這兩個項目起碼要兩年時間才能達到配售標準。

其中，大新項目位于愛心大廈和前海明珠小區中間，近1號線大新站，百度地圖測距步行約700米，3站可達高新園站，目前正進場施工中。

▲大新配售型保障房項目進度 | 攝于2026年1月底

DY06-60地塊項目位于西麗留仙洞 茶光路與同發南路交匯處東北角，直線距離13號線石鼓站、在建的27號線文光站約660米（百度地圖測距）。

項目規 劃用地面積約9370.45㎡，暫定容積率3.3，目前的狀態是已立項未動工。

此外，據深圳中原研究中心3月31日統計，目前南山在售的住宅項目有30多個。