重慶
01
單周3218套！
重慶二手房又雙叒爆單了！
根據重慶銘騰機構的數據，上周重慶中心城區二手房住宅成交3218套，環比大漲9%，成交面積約32.56萬方；
成交建面均價10124元/㎡，環比同樣上漲1%。
圖源銘騰機構
這已經是近一個月以來，第四次出現單周成交的量價齊升！
更炸裂的是，上周二手房的成交量、成交價、成交金額，全部創下近一年來新高，也是近兩年來單周第二高。
今年這個小陽春可以說是成色十足了。
二手房市場比新房更真實。因為新房可以做活動、搞優惠、控節奏，二手房不行，二手房是一套一套真談出來的。
二手房爆單，說明市場底部已經被確認：
買方開始跑步進場了，低價房源正在被快速換手，市場的供需平衡正在被逆轉。
前兩年重慶二手房為什么一直難？核心原因就是市場是買方對賣方的單方面屠殺。
買家覺得還能跌，杠桿拉得太高的賣家為了回籠資金來救現金流，只能繼續讓步。但現在成交量先沖起來，說明買家不等了；價格開始止跌回升，說明房東也不想再無底線讓了。
一旦底部得到確認，市場就不再是原來那個市場了。
02
要知道，爆單的可不只是二手房，更包括新房。
根據克而瑞的數據，3月重慶主城商品住宅供應18.47萬方，成交40.33萬方，成交環比上漲104%。
成交量是供應量的2.2倍！
成交均價 13688元/㎡，環比上漲2%。
圖源克而瑞
同樣是量價齊升！
但與二手房不一樣的是，重慶新房市場的火熱完全是被新產品驅動的。
是被6米挑高的空中花園和動不動130-140%的得房率驅動的。
根據克而瑞數據，3月重慶中心城區新規產品成交9.39萬方，環比上漲131%，漲幅比市場整體高出27個百分點。
成交均價19658元/㎡，環比上漲8%，價格比市場整體均價高出44%。
圖源克而瑞
開盤去化率64%，也要明顯高于普通住宅。
很明顯，新規好房和四代宅樓盤，賣得又貴又快。
再看更長一點的時間線。
2025年以來，重慶“好房子”累計供應超過 9000套，成交超過7000套，整體去化率接近80%。單盤銷售額破20億元的項目有2個，銷售額10億-20億元的有4個。
這說明什么？
說明重慶購房者不是不買房，而是越來越不愿意將就。
普通產品在卷價格，高品質產品在搶客戶。市場的購買力沒有消失，只是更集中地流向了好房子。
03
重慶房價為什么會漲？
因為市場的特征已經發生了明顯的結構性變化！
第一，市場底盤穩住了。
二手房成交3218套，新房成交40.33萬方，說明市場底盤已經穩住。根據銘騰的數據，重慶一二手房整體成交量這幾年基本穩定在1600萬方左右，這基本就是重慶樓市的底了。
第二，價格結構變了。
重慶整體新房均價大概穩定在14000元/㎡ 左右，但高品質項目已經明顯把價格拉起來了：4萬元+/㎡的項目有3個，3萬元+/㎡的項目有若干個，2萬元+/㎡的項目超過20個。
2025年以來，“好房子”成交7000套，整體均價已經達到2萬元/㎡。
圖源網絡
這就說明，重慶房價不是沒漲，而是先在優質產品上漲。
第三，開發邏輯變了。
過去開發商在重慶不好過，是因為賣不動、利潤薄，不敢拿地，也不敢花大力氣做產品。
但現在很多熱點項目房地價差已經超過1萬元/㎡，最高甚至達到1.6萬元/㎡。開發商開始敢拿地、敢建、敢卷產品，本質上就是市場信心回來了。
樓市最怕什么？
最怕沒有人敢投錢。
一旦開發商愿意投，購房者愿意買，產品愿意升級，這個市場就會進入新的循環。
04
今年以來，我現在對重慶樓市的判斷，比前之前更加明確：
樓市回暖的趨勢已經確認，但這輪行情肯定不會是所有房子一起漲。
核心區、成熟板塊、優質次新、新規住宅、四代宅、改善盤，這些房子已經走到了房價上漲的前夜。
圖源網絡
道理很簡單：
當成交量已經起來了，當有人開始搶房了，如果你是開發商，你提不提價？
有錢你賺不賺？
當成交量的底盤穩住了，優質產品價格立住了，開發商利潤修復了，政策又在持續托底，這些條件疊在一起，重慶房價就具備了向上修復的基礎。
只是游戲規則不再是拼價格、拼折扣，而是拼品質、拼產品、拼核心資源。
與其關心重慶的房價漲不漲，不如關心自己的房子到底有沒有繼續上漲的資格。
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