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內容提要：

2026年樓市呈現“量漲價跌”的分化格局——一線城市成交量回暖、價格企穩，但全國70城房價同比仍跌3.6%，三四線城市繼續承壓。人口“腰斬”正在從根本上瓦解房地產的長期需求基礎：出生人口跌破800萬、高考人數兩連降，購房主力軍持續萎縮。當“買方市場”成為常態，以價換量仍是主旋律，房價的下行壓力遠未解除。

一、有些專家又在高呼“市場已經觸底”，房地產市場真的回暖了嗎？

2026年春天，上海和深圳的房地產市場確實出現了一些生機。5月上海二手房成交28023套，創近六年同期新高；深圳一二手房合計網簽13348套，時隔14個月再度突破萬套大關。國家統計局的數據也顯示，5月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，連續四個月保持正增長。

于是，一些專家開始高呼“市場已經觸底”。

但我不這么認為。

第一，四、五月份從來都是房地產的傳統旺季。2024年9月政治局會議釋放“止跌回穩”信號后，市場確實經歷了一波脈沖式反彈，但這種政策驅動的回暖能否持續，仍需打上一個大大的問號。

第二，從價格本身來看，所謂的“回暖”含金量有限。5月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.2%，同比下跌3.6%，而且還在下跌通道中。更值得警惕的是，二、三線城市仍在繼續環比下降——二線城市降0.1%，三線城市降0.4%。一線城市與三四線城市的房價“溫差”正在急劇擴大。

第三，這場房價調整已經蒸發了約15萬億美元的居民財富。如此巨額的財富縮水，對家庭心理的創傷是深層次的，不太可能在短期修復。年輕一代對“買房即投資”的信仰已經動搖——他們不再把擁有一套公寓視為人生中最好的投資機會，甚至不再視為必需品。

路透調查顯示，11家機構預測2026年全國新建商品住宅均價同比仍將下跌3.5%。中指研究院也認為，“2026年全國新房價格仍有小幅下行或弱震蕩壓力”。

結論很明確：一線城市量價都未能企穩，全國市場更難言見底，因為絕大多數城市的價格調整還遠未結束。

二、買家在房價看似見底時，繼續尋找更便宜的房產。

成交量回暖的背后，是一個殘酷的現實——“以價換量”仍是目前房地產市場的主流。

上海5月二手房成交中，總價200萬元以下房源占比仍高達47.84%。也就是說，接近一半的成交集中在最低價位區間。這哪里是什么“市場回暖”？分明是在拼命消化低價房源。

一位上海中介人員直言：“大多數剛需買家并不押注市場回暖，他們只是覺得現在房價基本符合他們的購買力”。但我們也需要注意到，目前的房價還無法匹配更低收入階層的購買力。這正是買方市場的典型心態——不是因為我看好未來而買，而是因為現在能夠買得起。

深圳的情況如出一轍。5月二手成交均價雖然重回“6字頭”（6.08萬元/平方米），但環比上漲5%的主要原因，是交易結構向核心區域及中高總價段移動。低價房源被掃蕩一空后，均價自然被動拉升，并不意味著房價整體上漲。

上海一位40歲居民的話很有代表性：“至少一些二手房在價格下跌超過40%后，現在仍然是值得購買的”。注意他的邏輯——他買的是“跌了40%的房子”，而不是“即將上漲的房子”。

更值得關注的是，貝殼平臺數據顯示，今年一季度觀望客戶占比下降了10個百分點，積極入市的買家占比提升了7個百分點——但這些入市者，大多數是沖著“足夠便宜”去的，而不是沖著“即將漲價”去的。

5月70城中，新建商品住宅價格環比上漲的城市只有16個。超過四分之三的城市房價仍在環比下跌或持平。這樣的市場，離“全面回暖”還有十萬八千里。

三、從出生人口到高考人數，“腰斬”的人口正在瓦解房價基石。

如果說政策、金融、預期都是短期變量，那么人口就是決定房地產長期命運的“終極變量”。

先看一組觸目驚心的數據：2016年中國出生人口1786萬，是近年來的峰值。而2025年出生人口僅792萬，按中國人口與發展研究中心的測算，2026年出生人口預計穩定在720萬至750萬區間。十年之間，新生兒數量減少接近6成。

2026年6月，1290萬考生走進高考考場。這個數字比2025年減少45萬，連續兩年下滑。而今天的高考生，對應的是2007-2008年出生的1600多萬新生兒。按18年教育周期推算，2036年-2041年高考人數將直接跌至800萬-900萬量級——真正意義上的“腰斬”。

人口下滑，首當其沖的就是學區房。

北京海淀萬柳板塊蜂鳥家園，44㎡戶型從2021年985萬的成交價跌至2023年末的617萬，累計跌幅約43%。深圳八卦嶺“丹楓白露”30㎡老破小，從單價14萬+/㎡跌至4萬/㎡以下，跌幅超60%。杭州“學區神盤”文鼎苑，從最高單價12萬/㎡跌至4.3萬-4.7萬/㎡。

這些暴跌并非個案。一線城市代表性學區樓盤單價普遍回落30%至50%。

更深遠的影響在于購房主力軍的萎縮。25-35歲人群向來是購房的絕對主力，但2026年一季度30歲以下購房人群占比僅18%，相比七年前的35%近乎腰斬。全國初婚年齡已推至29歲，婚房需求因此推遲甚至減量。

出生人口、學生人口持續減少，未來誰來接盤？

四、賣方市場注定漲價，而價格逐漸下行，是買方市場的固有特征。

過去二十年，中國樓市是典型的賣方市場——開發商定價、買家搶購、房價只漲不跌。但那個時代已經結束了。

當下的市場，供求關系徹底逆轉。1-5月，全國商品房銷售額2.94萬億元，同比下降13.5%——量在跌，價也在跌，這就是買方市場的典型特征。二手房掛牌量居高不下，部分房主為加速成交仍以降價促銷為主。2026年5月，按前五個月的平均銷售量計算，全國在建商品房和待售商品房存量，足夠銷售99個月。

買方市場的核心邏輯是什么？賣家競爭，買家挑選。 為了讓自己的房子從成千上萬套掛牌房源中脫穎而出，業主只能不斷下調心理價位。

更關鍵的是，投資者的心態已經發生了根本性轉變。經過五年房價下跌，部分一線城市的房產租金收益率才勉強達到2%——而抵押貸款利率約為3.5%。租金收入連覆蓋月供都不夠，這樣的投資回報率，對投資者毫無吸引力。

要讓房地產重新對投資者產生吸引力，只有一個辦法——房價繼續下跌，直到租金收益率能夠覆蓋甚至超過資金成本。

這不是悲觀，而是市場規律。賣方市場時價格注定上漲，買方市場時價格逐漸下行——這是任何資產市場都逃不過的鐵律。當“閉眼買、隨便漲”的時代一去不返，當“房住不炒”從政策口號變成市場現實，我們需要做的不是幻想V型反轉，而是接受一個更理性、更緩慢、更分化的新樓市常態。

【作者：徐三郎】