野村最近發(fā)了一篇報(bào)告，報(bào)告 的內(nèi)容我總結(jié)一下：

（1）隨著AI驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)紅利主要被少數(shù)“智能”城市（特別是一線城市）所獲取，加之這些城市房地產(chǎn)限制的解除，其房地產(chǎn)市場(chǎng)率先企穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，上海、深圳、北京和廣州等一線城市的二手房?jī)r(jià)格在5月份均出現(xiàn)環(huán)比上漲，其中上海和深圳漲幅達(dá)到0.6%，且成交量顯著回升，庫存下降。

（2）然而，這種局部回暖無法掩蓋全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷。大多數(shù)二線及以下城市的房?jī)r(jià)跌幅仍在擴(kuò)大，導(dǎo)致5月份全國(guó)70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格平均環(huán)比降幅擴(kuò)大至0.26%。

簡(jiǎn)單來說，野村首先說了一個(gè)現(xiàn)象，那就是中國(guó)各城市房?jī)r(jià)開始k型分化了。從上圖來看，一線今年有明顯的企穩(wěn)回升，二、三、四線還在不斷下滑。甚至你如果仔細(xì)看的話，下滑速度也是二線＜三線＜四線。

野村認(rèn)為出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象的原因，是因?yàn)锳I產(chǎn)業(yè)的紅利只被一線城市吃到，所以只有一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈。

其實(shí)我是高度認(rèn)可這個(gè)結(jié)論的，現(xiàn)在各行各業(yè)都比較蕭條，只有AI一枝獨(dú)秀。而AI從業(yè)者和公司基本都在一線（金融相關(guān)從業(yè)者也在一線，甚至炒股獲利的也是聚集在一線），所以出現(xiàn)了這樣的高度分化。

想想之前的歷史趨勢(shì)，也是這個(gè)樣子。2008年大基建計(jì)劃，惠及的是所有城市，所以那時(shí)候房?jī)r(jià)就是普漲。2015年互聯(lián)網(wǎng)開始發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)就聚集在一線和少數(shù)二線了，所以那一波房?jī)r(jià)上漲主要是一線和部分強(qiáng)二線，普通二線和三四線城市就追不上了。

甚至連一線城市內(nèi)部，房?jī)r(jià)也是在分化的。比如上海市中心區(qū)核心地段新盤繼續(xù)堅(jiān)挺，但是遠(yuǎn)郊新盤就持續(xù)低迷滯銷。看看上海新房的價(jià)格，2025年上海房地產(chǎn)那么低迷的情況下，大量單價(jià)20萬/㎡的項(xiàng)目入市，還被哄搶。而上海那些300萬以下的老破小，價(jià)格卻在一降再降。

而且現(xiàn)在豪宅項(xiàng)目的銷售直接說，這輪買家企業(yè)創(chuàng)始人、高管、上市公司老板。行業(yè)集中在金融、半導(dǎo)體、AI、新材料等新興產(chǎn)業(yè)。年齡多在35歲至45歲之間。說白了，都是吃到了這輪科技紅利的人。

其實(shí)不光是樓市分化、實(shí)體經(jīng)濟(jì)分化，股市也在分化。今年這輪“牛市”，是非常罕見的極致抱團(tuán)。之前的牛市雖然也抱團(tuán)，但也就是主線漲的多，非主線就算不漲，至少不會(huì)跌。但是今年情況完全不同，科技漲上天了，其他行業(yè)卻一跌再跌，幾乎回到2024年“930”行情之前的價(jià)位了。我記得看過一個(gè)數(shù)據(jù)，今年雖然指數(shù)漲了，但差不多有4000只左右的股票價(jià)格是下跌的。

所以情況就是這樣的，分化開始加大，跟科技沾邊的就好，跟科技不沾邊的就是下滑。

比如股市，雙創(chuàng)漲，老登跌。

比如行業(yè)，AI行業(yè)的賺錢，其他行業(yè)降薪裁員。

比如樓市，科技從業(yè)者喜歡的樓盤漲（一線+強(qiáng)二線的高端樓盤），其他絕大多數(shù)樓盤跌。

其實(shí)一項(xiàng)新技術(shù)誕生的時(shí)候，本身就有虹吸一切的能力。在行業(yè)發(fā)展初期，為了保持國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，都是發(fā)展讓位于公平。但是在發(fā)展后期，一旦行業(yè)成熟了，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)鞏固之后，就有可能對(duì)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范和再分配。

電商就是一個(gè)例子，發(fā)展初期幾乎沒有任何限制，行業(yè)成熟之后，現(xiàn)在開始合規(guī)收稅了。AI也是一樣，現(xiàn)在發(fā)展的優(yōu)先級(jí)是最高的，需要先在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，然后再開始談合規(guī)、公平、再分配等事情。

就像這次韓國(guó)高層建議的，覺得AI賺走了太多錢了，所以需要對(duì)AI超額收稅，回饋全體民眾。但我覺得就是吹個(gè)風(fēng)，短期內(nèi)是不會(huì)出臺(tái)的，韓國(guó)主要靠存儲(chǔ)參與這輪AI浪潮，雖然海力士和三星領(lǐng)先，但是國(guó)際上也還是有替代者的（美光），所以在行業(yè)地位穩(wěn)固之前，不會(huì)出臺(tái)這類利空海力士和三星的法案，現(xiàn)在還需要大力支持這兩家公司發(fā)展。

我們也是一樣，現(xiàn)在可以忍受這種分化，因?yàn)橐劝袮I行業(yè)發(fā)展起來再說。等AI成熟了，再談規(guī)范和公平的事情。

說回樓市，這輪行情的現(xiàn)狀和背后的原因都給大家講清楚了，大家就可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來做出決策了。

首先是給絕大多數(shù)普通人的建議，那就是房?jī)r(jià)是有反彈，但依舊是區(qū)域性的，甚至不排除是階段性的，所以大多數(shù)人大可不必慌張，中國(guó)99%的房子漲不起來。千萬不要誤判局勢(shì)，恐慌性購(gòu)買，剛需一定要理性，真有合適的再下手，時(shí)間還是站在你們這邊的。

再一個(gè)，對(duì)于改善型中產(chǎn)和富人來說，要明白時(shí)代已經(jīng)在發(fā)生改變，財(cái)富開始慢慢從“老登”手里，向科技從業(yè)者的“小登”手里轉(zhuǎn)移。所以城市里面?zhèn)鹘y(tǒng)的地段格局，可能會(huì)發(fā)生改變。比如上海，張江旁邊的富人區(qū)（碧云）和漕河涇/徐匯濱江旁邊的富人區(qū)（徐匯濱江），這兩個(gè)板塊的地位之后是會(huì)不斷上漲的。還有陸家嘴，這次也可以跟著喝湯。衡復(fù)未來依舊是衡復(fù)，但是統(tǒng)治力是在下滑的。