本周，澳大利亞一攬子規模堪稱一代人以來最大的稅制改革正式成為法律。對安東尼·阿爾巴尼斯來說，接下來的關鍵，是看這套政策能否在房地產市場上發揮作用。

工黨規模空前的黨團會議本周二為阿爾巴尼斯送上掌聲，雖然不算熱烈，但態度明確。當時他告訴與會的議員和參議員，預算案中的關鍵稅收措施將獲得議會通過。

在工黨與綠黨達成協議后，關于負扣稅、資本利得稅和個人所得稅制度的改革于周四下午通過議會，已成定局。阿爾巴尼斯感謝議會團隊在各自選區支持這些改革，同時借用保羅·基廷的話，表明工黨不能停留在這場議會勝利上。

1992年，在新南威爾士州工黨大會上，基廷曾對與會代表說，改革是這個政黨存在的核心。“工黨有點像一輛自行車；如果你停止踩踏板，它就會倒下。”阿爾巴尼斯也引用了這句話，并表示，政府必須保持“積極變革的勢頭”，在勞動所得與資產所得之間尋求平衡。

說到資產，對大多數澳大利亞人而言，沒有什么比房地產更重要。澳大利亞統計局估計，澳大利亞人的資產總額超過19萬億美元，其國內住房價值達到13萬億美元。

這還只是房屋和土地本身的價值。AMP副首席經濟學家戴安娜·穆西納估計，住宅房地產及其相關活動約占全國經濟活動的13%。這一比重高于非住宅建筑業的約12%，也明顯高于采礦業的10%。

正因如此，近期拍賣成交率下滑，悉尼和墨爾本房價回落，其他主要首府城市也出現放緩跡象，引發了公眾的擔憂，甚至對政府稅改的公開敵意。

政府這輪改革的核心，正是澳大利亞住房市場的現狀。很明顯，這也違背了總理在選舉前作出的“不觸碰房地產稅收”的承諾。

正如阿爾巴尼斯周四所說：“沒有人會說當前的住房體系運轉良好。”穆西納制作的一張圖表，鮮明地支撐了總理的這一判斷。

她計算了一個收入處于平均水平的人，為購買一套價格處于中位數的住房攢夠20%首付需要多長時間。1983年，這一過程需要3.5年；到2000年，升至5.7年。

如今，這一數字已達到11年。如果按同樣速度繼續上升，到2050年代中期，為一套價格中位數、總價620萬美元的住房攢夠20%首付，將需要24年。

攢首付所需時間的多次上升與少數回落，與澳大利亞房地產市場的起伏基本同步。但趨勢十分清楚。澳大利亞住房已是全球最昂貴的市場之一，自本世紀初以來，其漲幅也位居世界前列。

英國、加拿大和新西蘭等可比市場的走勢，都沒有像澳大利亞這樣。在這些國家，近年都出現了較大幅度的調整。以新西蘭為例，雖然其房價累計漲幅一度超過澳大利亞，但自2021年以來情況已不再如此。

奧克蘭規劃規則的調整，以及稅制改革——實際上終結了新西蘭版本的負扣稅——共同導致當地房價在過去4年下跌13%。

而在同一時期，澳大利亞房價卻上漲近50%。漲幅第二高的是美國，為40%。推動房價上漲的因素很多，從人口增長到低利率，彼此交織。盡管如此，經濟學家和分析人士長期指出，負扣稅以及霍華德政府于1999年推出的50%資本利得稅優惠，也在其中發揮了作用。

長期批評現行稅制的獨立經濟學家索爾·埃斯萊克認為，這些變化將帶來更便宜的住房，即便政府不愿承認房價可能下跌。

埃斯萊克說：“預算措施對房地產市場的主要影響，將是降低投資者對存量住房的需求。”“再加上今年我們已經看到的3次加息，以及第4次加息仍有可能出臺，這應當會帶來更便宜的住房，也就是更低的價格。”

但問題是，調整會不會走得太遠？長期以來，房價不斷上漲一直被澳大利亞兩大政黨視為有利于選舉的因素。霍華德就曾說，從來沒有人向他抱怨過自己房子的價值在上漲。

澳大利亞最大私營項目管理公司奧利弗·休姆首席執行官朱利安·科皮尼表示，這些改革已經導致銷售下滑10%至15%。

科皮尼說，從首次置業者、租房者到自住者和投資者，整個市場原本就因澳大利亞儲備銀行3次加息而變得謹慎和焦慮。

隨后，負扣稅和資本利得稅改革又接踵而至。而對自主管理養老金基金借款購買住宅物業的禁令——這是金融監管機構長期以來的訴求，后來被納入稅改方案以爭取綠黨支持——更是“雪上加霜”。科皮尼說：“我認為，他們選擇了一個最糟糕的時機來做這件事，尤其考慮到維多利亞州正在發生的情況。”

他認為，維多利亞州實際上已經陷入衰退。過去5年，當地房價按實際價格計算一直在下行。近幾周，房產拍賣成交率大幅下滑。房地產經紀人將加息和政府稅改列為主要原因。

其他城市，尤其是珀斯和布里斯班，近年房價變化尤為劇烈。自2021年初以來，珀斯住房中位價上漲87%，布里斯班上漲92%。

科皮尼表示，這些城市很可能會經歷較大幅度的調整，但他也下調了對墨爾本市場回暖時間的預期。“我們原本預計墨爾本會在今年年底前后出現轉機，”他說，“現在我們把這個時間推遲到了2027年下半年。”

圍繞房地產市場的一些評論，仿佛這個市場從未經歷過漲跌。住房部長克萊爾·奧尼爾此前在電臺上表示，她認為房地產市場正在經歷一次“調整”，隨后在議會中因此受到批評。這個詞用于股市時，通常指下跌10%。如果珀斯房價下跌10%，那只會回到去年12月的水平。房價下跌確實可能對經濟造成傷害。

但不對整體經濟造成影響的短期調整，其實更為常見。自2000年以來，澳大利亞房地產市場共經歷過4次價格調整，平均跌幅約為5%。其中最大的兩次分別出現在2008年至2009年全球金融危機期間，以及2022年至2023年，當時澳大利亞儲備銀行開始加息。

也有一些極端價格波動只出現在局部市場，并未蔓延到全國。2013年，西澳大利亞州皮爾巴拉地區的礦業城鎮黑德蘭港，住房中位價一度達到906000美元，明顯高于當時的悉尼。

5年后，隨著礦業建設熱潮轉為低迷，這座人口約16000人的城鎮，住房中位價跌至略高于200000美元。此后又回升至約850000美元。

穆西納并不認為這些變化會給澳大利亞房地產帶來災難性后果。她說，這甚至可能讓澳大利亞儲備銀行的工作稍微輕松一些。

她表示：“預計中的房價放緩，本身不足以在澳大利亞引發嚴重的經濟衰退。財富增長放慢會抑制家庭支出，但這也有助于讓通脹進一步回落。”

“考慮到澳大利亞房價在不到5年的時間里上漲了50%以上，短期內通過較低房價進行調整，是恢復可負擔性的必要步驟。”

但批評者認為，這套方案，尤其是最后時刻加入的對自主管理養老金基金的調整，將帶來長期經濟痛苦。澳大利亞工商理事會首席執行官布蘭·布萊克說：“衡量任何稅改的標準，都在于它是否增加投資、擴大經濟總量并提高生活水平。這項立法沒有通過這一檢驗。”

對整套方案的批評，其實相當集中和有限。外界幾乎沒有提及預算案中的減稅內容，包括面向勞動者的減稅——1000美元標準稅前扣除將使600萬人報稅更簡化——以及面向企業的減稅措施，即對營業額低于10億澳元的企業實行虧損結轉退稅。

同樣被忽視的，還有政府自財政部長吉姆·查默斯2022年首份預算案以來推出的其他住房政策。其中最近的一項，是提供20億澳元補助，支持地方議會和州政府建設新住房所需的基礎設施。

阿爾巴尼斯還說，基廷1985年推出附加福利稅時，曾引發餐飲業長期而激烈的反對。對方聲稱，商務人士不再享受公司買單的“液體午餐”后，餐館將紛紛倒閉。

但附加福利稅至今仍然存在。不過，阿爾巴尼斯沒有提到的是，基廷在1985年推行的另一項稅改——取消負扣稅——最終被迫放棄。在悉尼房地產行業以及感到不安的工黨議員推動下，一場有組織的反對運動迫使基廷在這一政策上罕見后撤。

阿爾巴尼斯和查默斯是否也會被迫作出類似退讓，抑或他們的改革最終會成為澳大利亞稅制結構的一部分，這場爭論將一直持續到下一次聯邦選舉。