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溫州樓市向來存在一個巨大爭議——

濱江CBD和中央綠軸，誰才是頭號富人區？

一個金融中心，一個行政中心，這兩個板塊分別代表著溫州“錢”與“權”的至高水平，多年以來，兩者各自孕育大批標桿豪宅，長期被購房者拿來反復對比，高下之爭從未停歇。

不過最近，這個爭議可以蓋棺定論了，因為中央綠軸房價底線崩了！

今年4-5月開始，位于中央綠軸的首開·第五大道開啟新一輪降價之路，據當時中介釋放的信息顯示——項目13幢優惠7折起+1萬元購車位。

而在這幾天，第五大道7幢、8幢部分房源也加入降價隊伍，部分房源惠后毛坯均價跌到約2.1萬/m2，隔壁的首開·云境更夸張，建面約207㎡的一手商品房，宣稱“含裝總價300萬起”，扣除1000元/㎡的裝修，折合毛坯單價約1.35萬/㎡！

筆者就想問：中央綠軸，你的逼格呢？

創造一個富人區，要經歷無數豪宅的沉淀，而將其拉下神壇，卻只需要兩個樓盤降價，其實也不怪第五大道和云境，畢竟降價也非它們所愿。

有趣的是，當初的首開·第五大道也算意氣風發，開盤前甚至舉辦發布會，向整個溫州樓市宣告“保價”，不過開發商也很聰明地留了后手——365天！

事實證明，自己壯膽沒啥用，市場會教育每一個不肯順勢的樓盤，哪怕它在中央綠軸~~

言歸正傳，第五大道和云境的大降價，雖然讓中央綠軸徹底失去和濱江CBD爭做“板塊一哥”的資格，但購房者能用便宜的價格，買到以前的高價盤，何嘗不是好事？

只不過問題是，現在第五大道和云境的價格，真的到底了嗎？這兩個因素必須考慮……

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樓市行情跌不見底

我們先看大環境，從2021年6月以來，溫州樓市幾乎每年都有人說“房價觸底”，但市場實際卻一年比一年差，據溫州調查統計，溫州市區新建商品房價格指數——

2026年5月同比2025年下跌4.2%；

2025年5月同比2024年下跌8.1%；

2024年5月同比2023年下跌5.5%；

2023年5月同比2022年下跌5%；

請注意，這些數據只是明面上的價格統計，實際開發商未備案的優惠均不在統計范圍內，更真實的市場行情可以參考二手房，據C21溫州研究中心數據統計——

2021年6月，溫州市區二手房成交均價2.4萬元/㎡；

2026年5月，溫州市區二手房成交均價為1.2萬元/㎡

5年時間，房價腰斬，溫州樓市什么時候跌到底，目前沒人能說清，不過可以確定的是，房價是由供需決定，所以判斷一個樓盤的價格到沒到底，只用看兩個指標：房源庫存、去化速度。

單盤去化周期拉滿

樓盤為什么會降價？說白了就是“以現在的價格，房子賣不動”，而降價的幅度直接取決于房企手里的庫存體量與去化壓力。

以首開·第五大道為例，據溫州房管網數據顯示，項目從2022年首開至今將近4年，去化率卻僅有約65%，整盤目前仍剩余332套房源待售。

332套房源庫存，對于第五大道來說是什么概念？

據溫州房管網統計，從2025年1月到今年1月，項目整盤僅銷售86套，如果按照這個流速推算，第五大道剩余房源的去化周期可能將近4年，這還是在市場不會更差的理想情況下，保守估計的推測。

圖源溫州房哥、數據來源溫州房管網

我們不妨再深入一點，競爭永遠是讓房價下跌的快刀，首開·第五大道當初開盤毛坯均價3.1萬/㎡，而現在部分房源降到2.1萬/㎡，不論未來，單說現在，這樣的價格有競爭力嗎？

我們可以再從兩個維度繼續分析……

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次新房價格嚴重承壓

要比競爭力，首先需要找到合適的參照系。

目前，中央綠軸在售新盤較少，除了保利·天珺之外，就只有第五大道、云境。其中，天珺主打高端大平層，產品定位與第五大道109㎡戶型起步的剛改社區沒有可比性，而云境目前在售主力同樣是185-207㎡的大戶型。因此，第五大道在新房市場壓力不大。

保利·天珺實景圖

不過，如果我們將目光投向板塊內的次新房，就會發現“卷死”自己的未必是同行——

據安居客數據，第五大道當前共有50套二手房掛牌，按已售房源計算，小區掛牌率約8%。

通常，我們認為掛牌率3%以內的小區，房價會比較堅挺；掛牌量超5%的小區房價就會產生明顯競爭，而第五大道約8%的掛牌率，顯然二手房價的競爭壓力不小。

更可怕的是，據貝殼找房、房見等平臺數據，第五大道二手房近90天內僅有1套成交記錄。

圖源房見

一套建面約129㎡的高層房源，剔除裝標后，毛坯成交單價約為2.08萬/㎡，而該房源早期掛牌價385萬，經過多輪調價后，最終以降價近百萬的代價成交。

今天的他，會不會是明天的你？

貼著市場定價，性價比一般

本次，第五大道部分房源降到2.1萬/㎡，其實跟二手房成交價相近，性價比并不明顯，只不過在價格相差不大的情況下，購房者更愿意買新房而已。

值得警惕的是，二手房市場的行情遠比新房慘烈，一旦小區內有哪個業主急賣低價出售，市場就會迅速錨定價格，導致整盤房價失去支撐。

尤其是第五大道這種“掛很牌多、成交極少”的樓盤，一旦二手房出現踩踏，那么新房2.1萬/㎡的價格可能就不夠看了，除非開發商再降價，否則大概率難以維持現在的去化速度。

當然，不止第五大道，云境同樣面臨這樣的問題，據安居客顯示，目前云境二手房掛牌超160套，真想買的建議先去二手房市場逛逛，說不定能撿漏。

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不得不說，現在時間就是站在購房者一方，這幾年只要熬得住的購房者，總能等到驚喜。

然而，對于必須買房的剛需而言，事情就沒那么從容了。拆遷換房、婚期已定、孩子讀書……現實不允許他們無限期等待。

那么問題來了：首開·第五大道現在這個價格，到底要不要買？這個問題并沒有標準答案，主要看你能否做好這兩個心理預期。

次新房流通性限制很大

一般來說，絕大多數新盤與二手房同時在賣的小區，二手房基本干不過新房，畢竟購房成本擺在這，除非價格壓得很低，否則購房者更愿意買新房，不愿降價的房東，只能等新房賣完之后才有機會。

而第五大道當前現房庫存還剩330多套，按照我們前文推測，去化周期可能要好幾年，你現在買進去，有沒有做好割肉賣房，或者二手房長期賣不出去的準備？

降價之路，不罄不休

目前，第五大道的庫存超整盤體量的三分之一，其他開發商如果壓了這么多貨，后續降價力度一般會更猛，而第五大道后面降不降價尚未可知，但作為購房者，你必須要有心理準備。

再直觀點，我們參考同為國資房企開發的中海·鹿州府的降價之路——

一開始人家也不降價，結果開盤四年還剩一半沒賣掉，于是開發商坐不住了，終于愿意降價，先是7折試探，結果市場反映不大；然后降到5.8折，業主維權了；接著半年不到，又降到4.9折……所以說，降價只有第一次和無數次，除非房子賣完，否則誓不罷休！

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話說回來，中央綠軸再怎么樣也是溫州的頭部板塊，第五大道更是一線濕地盤，品質在同價位中也算不錯，該有的會所、大門、架空層一樣不差，優惠也是越給越多，但為什么就是這么難賣？

關鍵就在于首開·第五大道是2022年的傳統盤，而“四代宅”的橫空出世，直接掀翻了傳統住宅的基本盤！

現如今，溫州新房市場的兩極分化非常嚴重，別看第五大道去化周期長，但四代宅的市場行情普遍要積極許多。

比如位于梧田的萬科·璞拾云州，距離首開·第五大道直線距離不到兩公里，理論來說第五大道地段更好，但璞拾云州從面世到超750套房源全面清盤，僅用了330天！

一年不到的時間，璞拾云州卻賣出了比第五大道續銷近四年還多的業績，差距在哪？

舉個例子——第五大道建面約167㎡戶型，套內面積約126㎡，得房率約76%；璞拾云州建面約125㎡戶型，實際使用空間超130㎡，實際得房率約104%

什么叫降維打擊？

四代宅125㎡戶型硬拼167㎡傳統戶型，甚至在某種程度還略勝一籌，購房者自然更傾向于四代宅！

新房如此，二手房亦是如此。

現在四代宅在新房市場如何壓著傳統盤打，未來在二手房市場大概率就會復刻同樣的劇本。因此，現在想買傳統住宅的購房者，還要做好未來在二手房市場被大砍價的準備。

其實包括首開·第五大道在內的很多傳統新盤都很好，但尷尬之處就在于卡在了產品代際更替的分水嶺上，向前一步是舊時代的巔峰拿地成本，向后一步是新時代的產品降維打擊，進退兩難。

就像iPhone17面世，iPhone16就得降價，不是iPhone16本身不好，只是時代變了……

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