本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

3月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發(fā)展動態(tài)

3月，根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，全球住宅租金年增長率較去年同期放緩，但仍處于正增長。中國及亞洲租金同比呈現(xiàn)整體溫和上漲趨勢，但歐美租金漲幅普遍高于亞洲，全球租賃市場總體呈現(xiàn)分化上漲態(tài)勢。

美國方面，美國公寓租賃市場進入傳統(tǒng)旺季，租金環(huán)比出現(xiàn)回升，但受供應(yīng)增加影響，整體空置率處于高位，市場分化明顯。全美租金中位數(shù)約$1363–$1388，因供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不同城市租金漲跌不一，熱點城市租金相對堅挺，而部分高供應(yīng)區(qū)域租金承壓。3月租金呈季節(jié)性回升，環(huán)比上漲約0.4%至0.6%。然而，同比依然小幅下降或與去年持平。全美公寓空置率升至6.7%-7.3%，為2020年9月以來的最高，甚至超過了疫情前水平。高需求城市、一線城市及主要科技、教育中心需求依然強勁，由于工作或生活需求，租金依然居高不下。高供應(yīng)區(qū)域如德州奧斯汀等城市，因多戶住宅大量竣工，租金受到嚴重沖擊，供應(yīng)壓力導(dǎo)致租金下降幅度較大。

意大利方面，公寓租賃市場延續(xù)高租金態(tài)勢，以米蘭為首的大城市住房成本處于高位。受短租火爆、需求增加影響，租金上漲壓力正向周邊蔓延。米蘭部分地區(qū)周租金極高，普通單間月租金已高居不下。據(jù)相關(guān)房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月，隨著2026年米蘭設(shè)計周（Salone del Mobile）這一全球設(shè)計盛會臨近，當?shù)囟套夥渴袌鰞r格正大幅攀升，對居民日常生活及城市居住權(quán)產(chǎn)生顯著影響。其中，布雷拉區(qū)周租金已突破6150歐元，部分黃金地段逼近7000歐元。統(tǒng)計顯示，租金上漲壓力正向外圍蔓延，米蘭周邊城鎮(zhèn)的平均租金漲幅也已達到192%。羅馬租賃市場依然艱難，需求量極大但庫存嚴重不足。不僅在中心地區(qū)，首都圈內(nèi)的租賃行情持續(xù)上漲，導(dǎo)致房客在合同選擇上壓力較大。威尼斯租金上漲迅速，且單人間市場尤其火爆。帕多瓦作為大學(xué)城，單人間租金漲幅顯著，主要由學(xué)生群體需求推動。與此同時，熱那亞、博洛尼亞等熱門城市也受意大利整體租賃市場緊縮影響，租金隨之上漲。

英國方面，公寓租賃市場延續(xù)了供需緊張的局面，但租金增速較往年有所放緩。3月，全英平均租金約在￡1,300/月左右，同比保持增長。倫敦作為國際中心，平均租金遙遙領(lǐng)先，遠郊區(qū)域因高性價比吸引大量需求；格拉斯哥、布里斯托等大學(xué)城需求集中，租金水平居高不下，熱門學(xué)生公寓供不應(yīng)求。倫敦平均租金處于高位，核心區(qū)域價格高昂，受成本推動，高性價比的遠郊成為更多租客選擇。格拉斯哥由于學(xué)生需求龐大，部分學(xué)生公寓租金漲幅較為顯著，屬高需求城市。布里斯托、埃克塞特由于當?shù)厝丝诿芏雀摺⒆》抗?yīng)緊張，屬于租金漲幅較高的地區(qū)。利物浦、謝菲爾德雖然在熱門院校城市中屬于漲幅相對溫和的“良心”城市，但相比歷史水平，租金仍在穩(wěn)步上漲。

02亞太租賃市場發(fā)展動態(tài)

澳大利亞方面，3月澳大利亞公寓租賃市場依然維持高需求狀態(tài)，尤其在大城市核心區(qū)域。國際學(xué)生和短期工作簽證群體增加，使部分熱門城市租賃緊張。悉尼平均一居室公寓月租約 $2,100 – $2,300 AUD，兩居室約 $3,200 – $3,500 AUD。租金同比上漲約 5%。墨爾本一居室公寓約 $1,600 – $1,800 AUD，兩居室約 $2,400 – $2,600 AUD，同比上漲約 4%。布里斯班一居室約 $1,500 – $1,700 AUD，兩居室約 $2,200 – $2,400 AUD，租金穩(wěn)中略升。阿德萊德、珀斯租金較為平穩(wěn)，一居室平均約 $1,300 – $1,500 AUD，兩居室 $1,800 – $2,100 AUD。總體看，大城市核心區(qū)租金持續(xù)上漲，外圍及中小城市漲幅有限。

新加坡方面，3月份住宅租金整體維持穩(wěn)中偏升趨勢。高需求區(qū)域（如中央?yún)^(qū)）以及熱門私宅和高端公寓租金略有上漲，漲幅約 1–2%。組屋（HDB）租金平穩(wěn)，部分地段出現(xiàn)輕微上升，尤其是靠近地鐵站或商業(yè)區(qū)的組屋單位。豪宅與高端公寓由于外籍租客需求持續(xù)，租金相對堅挺，部分熱門樓盤租金甚至創(chuàng)下季度新高。隨著更多國際企業(yè)復(fù)工和人才流入，外籍租賃需求增加，尤其是單身公寓和兩房單位。受企業(yè)短期派駐和遠程工作的影響，靈活租賃（6–12個月）單位需求上升。一些交通便利、生活設(shè)施完善的遠離市中心的組屋/私宅租賃需求明顯上升，租金競爭較為激烈。

韓國方面，3月份租金整體趨于平穩(wěn)或小幅上漲。首爾及大城市（首爾、釜山、大邱）的租金漲幅明顯，約1–2%，尤其是熱門區(qū)段的公寓和單身套房。小城市和鄉(xiāng)村地區(qū)租金基本平穩(wěn)，部分老舊房源略有下降壓力。由于供不應(yīng)求，高需求區(qū)域的公寓租金上漲明顯。首爾中心區(qū)小型單身公寓需求旺盛，呈上漲態(tài)勢；半租（一次性押金租賃模式）價格平穩(wěn)略升，部分熱門地段上漲0.5%-1%；外籍職員及單身租客帶動套房需求小幅上漲。

03中國租賃市場發(fā)展動態(tài)

3月，重點監(jiān)測TOP10城市租金環(huán)比4漲6跌。據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全國租金中位數(shù)為1700元/月，環(huán)比上升1.19%。3月，TOP10城市環(huán)比跌幅最大的城市為三亞，跌幅8.38%，漲幅最大的TOP10城市為廈門，漲幅為4.89%。

04租賃企業(yè)開業(yè)動態(tài)

3月，根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院（ABN指數(shù)）監(jiān)測，多家公寓或租賃房開業(yè)簽約。代表項目如下：

寧巢公寓桃源店正式啟幕。3月1日，寧巢公寓桃源店正式啟幕。公寓位于杭州市拱墅區(qū)半山街道，緊鄰地鐵4號線，背倚半山國家森林公園，毗鄰寶龍廣場，集自然生態(tài)、便捷交通、繁華商業(yè)于一體。項目共304套房源，戶型面積56-139㎡，適配單身至多口之家。

武漢交投泊寓花山河店新店開業(yè)。3月11日消息，武漢交投泊寓花山河店新店開業(yè)。此次新開公寓項目位于武漢光谷花山芯，總房量約700間。主推建筑面積較小的陽光一房戶型，內(nèi)含標準單間、優(yōu)選單間、優(yōu)選一房，月租金起價從891元至1270元不等。

福州白湖亭方隅服務(wù)公寓開業(yè)。3月16日，福州白湖亭方隅服務(wù)公寓啟幕。項目位于倉山區(qū)白湖亭板塊，交通便利，臨近主干道及公共交通線路。項目提供約40㎡高級一居室和約60㎡豪華一居室套房兩種戶型，部分戶型可享花園景觀。

招商伊敦旗下上海壹間公寓·虹橋璀璨領(lǐng)峰正式開業(yè)。3月18日，招商伊敦旗下上海壹間公寓·虹橋璀璨領(lǐng)峰舉辦啟幕儀式，正式開業(yè)，面向科創(chuàng)人才與青年精英提供租住服務(wù)。項目落子上海嘉定南翔科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)高地，為嘉定保租房項目，開業(yè)折扣后月租3767元起，周邊配套醇熟，靠近11號線可快速連接全城核心商圈。

“辰寓”彩云湖、五里店、海棠溪三大租賃住房項目集中開業(yè)。3月26日，重慶市地產(chǎn)集團所屬公住房公司“辰寓”品牌三大租賃住房項目集中開業(yè)，共投運596間（套）房源。其中，彩云湖青年公寓317間，由閑置商務(wù)用房改造而成，單房月租1250元起、單床600元起；五里店青年公寓54套，緊鄰觀音橋商圈；海棠溪青年公寓99套，臨近軌道環(huán)線海棠溪站，戶型含兩室、三室。

杭州安居寧巢簽約1374套品質(zhì)房源。3月9日，杭州市安居寧巢投資有限公司與杭州市錢江新城開發(fā)集團有限公司、杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司就1374套存量安置房正式達成戰(zhàn)略合作。此次合作是各方協(xié)同探尋國有資產(chǎn)有效盤活路徑、推動國有資產(chǎn)管理提質(zhì)增效的重要實踐。本次合作房源產(chǎn)權(quán)方為城市開發(fā)建設(shè)國企，公信力強、保障穩(wěn)健，將通過科學(xué)規(guī)劃與專業(yè)化運營，實現(xiàn)存量資產(chǎn)效益與民生服務(wù)價值雙提升。房源涵蓋一居室（＜75㎡）、二居室（75-100㎡）、三居室（100-138㎡）、四居室（＞138㎡）多元戶型，可充分滿足單身青年、二人世界、三口之家及多代同堂等不同家庭結(jié)構(gòu)的租住需求。

05租賃住房配租動態(tài)

3月，保租房入市呈現(xiàn)加速態(tài)勢，多地通過政策推動、資金支持和租金優(yōu)惠，擴大保租房供給，以滿足新市民、青年群體的住房需求。

鄭州首批人才公寓與保障性租賃住房3月4日開啟配租。3月2日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局消息，2026年首批人才公寓與保障性租賃住房將于3月4日09:00同步開啟線上配租。此次人才公寓涵蓋鄭東新區(qū)、惠濟區(qū)2個項目，共222套666間，包含鄭州城發(fā)春霖美寓、鄭州城發(fā)天元美寓，均為精裝修配家具家電，租金1079-1470元/月。配租對象為專科及以上學(xué)歷人才，高層次等優(yōu)先人才3月4-5日選房，其他青年人才3月5日起選房。

西安推出兩批保障性租賃住房，合計近4000套。3月2日，西安市于2026年初接連推出兩批保障性租賃住房，合計近4000套，精準面向大學(xué)畢業(yè)生及新市民群體。其中應(yīng)屆畢業(yè)生享有優(yōu)先選房權(quán)，大學(xué)生專屬房源更可享兩年租金減免不低于50%。首批1210套保租房覆蓋希望里·奧體、鹿鳴、灤溪三個項目，面向普通高校畢業(yè)3年內(nèi)、“雙一流”高校畢業(yè)5年內(nèi)的畢業(yè)生；第二批2732套則面向全體無房新市民和青年人，分布于浐灞、高陵、長安等區(qū)域，戶型以45-60平方米為主，均帶基礎(chǔ)裝修，實現(xiàn)拎包入住。

三亞擬將海棠區(qū)1777套公租房轉(zhuǎn)型為保租房。3月4日，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布保障性租賃住房項目認定公示，擬將三亞市海棠區(qū)創(chuàng)業(yè)人才保障項目的1777套公共租賃住房轉(zhuǎn)型為保障性租賃住房。該項目位于三亞市海棠區(qū)保利棲棠項目旁，建設(shè)單位為三亞市海棠灣開發(fā)建設(shè)有限公司。

深圳寓見安居·瀚龍苑提供392套保租房。3月12日，深圳寓見安居·瀚龍苑項目宣布將于4月正式開業(yè)，提供392套保障性租賃住房。該項目位于龍崗區(qū)寶龍二路與高科大道交叉口，地處寶龍街道核心區(qū)域，緊鄰寶龍工業(yè)園，距14號線寶龍站直線距離僅約838米，40分鐘直達崗廈北站。瀚龍苑提供兩房一廳約69平方米、三房兩廳約88平方米兩種戶型，精裝交付并配備空調(diào)、熱水器、燃氣灶、床、衣柜等家具家電，可實現(xiàn)拎包入住。

新疆伊寧1000套保租房開啟配租。3月13日，新疆伊寧市保障性租賃住房項目寧瀾?水畔逸居（保租房一期）正式開啟配租。房源位于伊寧市吉勒巴格街以南，阿熱果勒路以西（恒大綠洲以南），本次共推出1000套房源，配租面積為56.96平方米至79.98 平方米，租金標準為14.01元/月/平方米。

北京籌集1萬套青年人才公寓。3月17日，北京市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《2026年北京市全面優(yōu)化營商環(huán)境工作要點》。其中指出，加大青年人才創(chuàng)業(yè)支持力度，盤活閑置空間資源，提供100萬平方米創(chuàng)業(yè)空間。推進青年公寓試點，籌集1萬套青年人才公寓，鼓勵各區(qū)提供求職畢業(yè)生短期過渡性住所服務(wù)。

3月公寓榜單發(fā)布及分析

#ABN指數(shù)分析#

綜述｜2026年3月，公寓市場的搜索指數(shù)和新媒體指數(shù)穩(wěn)中略升，監(jiān)測均分分別達到達到56.45、86.18。

搜索指數(shù)｜搜索熱度TOP5，分別是雅詩閣、萬科泊寓、方隅、華潤有巢、壹間公寓。本月搜索熱度主要集中在新店開業(yè)簽約、品牌動態(tài)、企業(yè)戰(zhàn)略等方面，如武漢雅詩閣 + 馨樂庭雙品牌項目開業(yè)；武漢交投泊寓花山河店新店開業(yè)；方隅公寓存量改造高端服務(wù)式公寓等一度成為行業(yè)上榜熱搜事件。

媒體指數(shù)｜3月媒體指數(shù)主要得分集中在大眾官網(wǎng)、垂直網(wǎng)站宣傳以及頭部財經(jīng)紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為壹間公寓、雅詩閣、萬科泊寓、寧巢、馨樂庭。如招商伊敦旗下上海壹間公寓·虹橋璀璨領(lǐng)峰正式開業(yè)；杭州安居寧巢簽約1374套品質(zhì)房源；江蘇無錫雅詩閣雙品牌項目啟航等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數(shù)｜新媒體指數(shù)主要得分集中在公寓資本動向相關(guān)動態(tài)，簽約收購、政企合作、公寓資產(chǎn)交易融資等方面。指數(shù)TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如鄭州城發(fā)安居推出的首個“鄭寓”項目落地；途羚公寓四城同啟推動存量煥新等在新媒體領(lǐng)域傳播分析類指數(shù)提升較快等。

投資人指數(shù)｜3月，公寓市場總體穩(wěn)中略降，各大城市租金漲跌基本持平，投資人信心保持平穩(wěn)，投資指數(shù)略有上升。

#綜合分析#

多家公寓品牌推出首店｜3月，多家公寓品牌開啟首店，傳出租賃市場專業(yè)化、細分化、存量盤活方向發(fā)展的信號。

鄭州城發(fā)安居推出的首個“鄭寓”項目落地。3月17日，鄭州龍子湖美寓詩服務(wù)公寓位于鄭東新區(qū)龍子湖片區(qū)中閥科技大廈，是鄭州城發(fā)安居有限公司旗下“美寓”品牌的首個落地項目，于2026年4月作為鄭州市第二批人才公寓正式上線配租。

中建科工旗下“科寓”首站落子深圳寶安。3月8日，中建科工旗下長租公寓品牌科寓首站落子深圳寶安。項目位于深圳市寶安區(qū)新安街道，緊鄰地鐵12號線上川站E口，直線距離僅80米，交通便利。項目總建筑面積約5000平方米，由原42套大戶型改造為126套精致小戶型，涵蓋18㎡簡約溫馨單間、25㎡陽光舒適單間、35㎡品質(zhì)輕奢一居等9種戶型，滿足青年租客多樣化需求。

租房REITs年報整體收益分化｜3月，租房REITs年收入開始陸續(xù)披露，保租房REITs憑借政策支持和基本面穩(wěn)健，整體表現(xiàn)相對穩(wěn)定，部分優(yōu)質(zhì)項目收益增長明顯，而部分則面臨挑戰(zhàn)，呈現(xiàn)分化態(tài)勢。

招商基金蛇口租賃住房REITs年收益8088.53萬元。3月14日，招商基金蛇口租賃住房REIT2025年實現(xiàn)收入8,088.53萬元，同比增長201.04%。主要因林下項目出租率從2024年末的70.37%提升至2025年末的97.77%，但平均租金單價同比下降4.20%，可供分配金額完成招募說明書預(yù)測的102.72%。

華夏北京保障房REITs年收入1.05億元。3月26日，華夏北京保障房REIT2025年年報顯示，該基金2025年實現(xiàn)收入1.05億元，凈利潤4537.62萬元，可供分配金額7482.39萬元，同比增長38.95%，主要因擴募新項目于2025年6月納入合并范圍。期內(nèi)現(xiàn)金流分派率為2.53%，較上年有所下降；年末凈資產(chǎn)21.67億元，較上年末增長76%。

華夏基金華潤有巢REITs年收入7905.21萬元。3月26日，華夏基金華潤有巢REIT發(fā)布2025年年度報告顯示，2025年該基金本期收入約7905萬元，與2024年基本持平；凈利潤約1148萬元，同比有所增長。期末總資產(chǎn)約23.63億元，較2024年末的12.07億元大幅增加，主要源于擴募項目納入合并范圍。

國泰海通城投寬庭保租房REITs年收入1.84億元。3月30日，國泰海通城投寬庭保租房REITs發(fā)布年報顯示營業(yè)收入1.84億元，同比增長2.48%，凈利潤8443萬元，同比增長4.9%，基本保持了保租房REIT的穩(wěn)健特性。

公寓顯現(xiàn)“雙品牌”發(fā)展態(tài)勢｜3月，租賃市場出現(xiàn)雙品牌探索跡象，但尚未形成行業(yè)主流趨勢，目前是部分品牌為應(yīng)對市場細分和競爭壓力的嘗試。

武漢雅詩閣 + 馨樂庭雙品牌項目開業(yè)。3月26日，武漢雅詩閣保利濱江服務(wù)公寓與武漢馨樂庭保利濱江公寓酒店在漢口濱江商務(wù)區(qū)核心地帶同步開業(yè)，標志著雅詩閣品牌首次進駐武漢。該項目位于武漢市江岸區(qū)鎮(zhèn)江路9號，緊鄰長江，共設(shè)有超過330套房源，涵蓋單間至多臥室套房，滿足商務(wù)差旅、長住居停及城市度假等多元需求。

華遠集團旗下華遠鉑園雙品牌落子北京。3月，華遠鉑園·西城德勝門店開業(yè)。項目位于北京西城區(qū)德勝里核心區(qū)域，聚焦教育資源與創(chuàng)新要素富集區(qū)，致力于為青年學(xué)者、專業(yè)人士提供高品質(zhì)便捷居所。3月30日，華遠鉑園·門頭溝華遠坊店開業(yè)。項目坐落于門頭溝區(qū)新橋大街31號華遠坊5-11層，深度融合華遠坊商業(yè)綜合體的活力生態(tài)，打造“居住-商業(yè)-社交”一體化的社區(qū)生活樣本。

學(xué)生公寓進程發(fā)展加速｜3月學(xué)生公寓成為資本關(guān)注焦點，在高校、企業(yè)等多方推動下，呈現(xiàn)加速布局態(tài)勢。

華潤隆地購入悅品酒店·荃灣計劃改造為學(xué)生公寓。3月1日，華潤集團旗下華潤隆地以約9.53億港元購入新界葵涌悅品酒店·荃灣，成交價較估值低4.27億港元，折價幅度約30.9%。完成收購后，計劃將其改造為學(xué)生公寓，預(yù)計提供約900個宿位。

湘潭大學(xué)收購存量商品房改造為學(xué)生宿舍。3月，湖南省發(fā)改委正式批復(fù)湘潭大學(xué)收儲裝修市場存量房補充學(xué)生宿舍項目，學(xué)校將斥資8192.37萬元，直接買下一整棟商品房并改造為標準化學(xué)生宿舍，以快速補齊住宿資源、改善辦學(xué)條件。該項目選址湘潭市雨湖區(qū)，收儲中鐵·和著蓮城一期3棟整棟住宅，總建筑面積13358.2平方米，將整體裝修改造并配齊床鋪、桌椅等生活設(shè)施。其中6011萬元用于購房，其余資金用于將商品房改造為宿舍等用途。

恒生大學(xué)租用宏安旗下香港牛頭角定業(yè)街項目。3月20日，香港恒生大學(xué)與宏安地產(chǎn)簽署合作協(xié)議，預(yù)租其位于牛頭角定業(yè)街18號的在建住宅項目作為學(xué)生宿舍。該項目涉及121個單位，預(yù)計可提供約300個宿位，大學(xué)獲得項目命名權(quán)，命名為「香港恒生大學(xué)博學(xué)堂」，預(yù)計2027年8月建成啟用。

市場化租賃品牌加速存量盤活｜市場化租賃品牌改造存量物業(yè)是盤活城市存量資產(chǎn)、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)的重要途徑。通過品牌化、精細化運營，既能實現(xiàn)資產(chǎn)價值提升，還能滿足社會住房需求，推動租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

瑞貝庭服務(wù)式公寓改造歷史建筑。3月，北京后海榮祿府瑞貝庭服務(wù)式公寓完成高端酒店撤場后的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換，由華住集團旗下瑞貝庭品牌接盤，進入籌備階段。該項目物業(yè)為北二環(huán)后海菊兒胡同榮祿府物業(yè)，由北京一輕集團（北京市屬國有企業(yè)）持有，是區(qū)級文物保護單位，位于東城區(qū)交道口南菊兒胡同，原為清末重臣榮祿之父宅，后榮祿由此搬至東廠胡同。

途羚公寓四城同啟推動存量煥新。3月17日， 途羚公寓（錦江酒店中國區(qū)旗下首個企業(yè)公寓品牌）在廣州、北京、杭州、南京四城同步落地4大標桿項目，實現(xiàn)一線與強二線核心城市規(guī)模化開業(yè)。這四個項目均由存量物業(yè)輕量化改造而成，提供單人間至六人間等多種房型，并配備健身房、共享廚房、影音室等公共設(shè)施。

方隅公寓存量改造高端服務(wù)式公寓。3月16日，福州白湖亭方隅服務(wù)公寓開業(yè)，項目是方隅公寓在福州的首店，屬于存量改造項目，旨在將原有物業(yè)改造為高端服務(wù)式公寓，主要面向城市精英、商務(wù)人士等群體，提供高品質(zhì)居住體驗。公寓提供40㎡高級一居和60㎡豪華一居套房，配備超大公區(qū)、花園及24小時管家服務(wù)。