上海普陀區房價大幅下滑區域

作為上海中心城區，普陀區近年房價走勢持續疲軟，多個板塊跌幅領跑全市，呈現“核心地段不抗跌、次新盤斷崖下滑、老舊小區流動性枯竭”的特征。

結合2024—2026年市場數據，長壽路、中遠兩灣城、長風部分片區、真如核心區、萬里板塊是普陀房價下滑最劇烈的五大區域，其下跌背后是規劃缺位、供應過剩、資源失衡、產品迭代沖擊等多重因素疊加。

長壽路板塊（內環內）是普陀跌幅最刺眼的區域，也是上海內環少數持續領跌的地段。

2026年4月數據顯示，板塊二手房均價約6.77萬元/㎡，近半年累計跌幅超8%，部分老小區跌幅達15%。

作為傳統內環核心，長壽路未被劃入上海CAZ（中央活動區）規劃，城市更新停滯，土地碎片化嚴重。

區域內房齡超20年的老舊住宅扎堆，戶型落后、車位不足、物業低效，且缺乏優質學區與高端商業支撐，僅靠“內環”概念已無法支撐溢價。

次新盤如寶華城市之星，從2023年14萬元/㎡跌至2026年初9萬元/㎡，兩年跌幅超35%，核心原因是周邊3.5代住宅新品分流改善需求，老次新競爭力驟降。

中遠兩灣城及周邊（內環內）是普陀“量價齊跌”的典型。

這個上海內環最大社區，2022年高點均價超10萬元/㎡，2026年4月已跌至6.2—6.8萬元/㎡，累計跌幅超35%，部分大戶型單價跌破6萬元。

小區體量大、密度高、流動人口多，居住氛圍雜亂，物業管理薄弱，且戶型以大戶型為主，總價高、流動性差。

周邊缺乏頂級配套，教育、醫療資源普通，在市場分化下，高總價老房成為拋售重災區，業主降價100—200萬成交已成常態。

長風生態商務區部分片區從“價格天花板”淪為“跌幅重災區”。

2022年板塊標桿盤國浩長風匯都均價達13.8萬元/㎡，2026年二手成交價僅10—11萬元/㎡，跌幅超20%。

長風雖有蘇州河景觀與生態資源，但商業、產業落地不及預期，高端寫字樓空置率高，人口導入不足。

同時，板塊新房供應持續放量，分流二手需求；加上周邊桃浦智創城崛起，規劃紅利被稀釋，購房者更傾向選擇價格更低、規劃更新的桃浦，長風改善需求持續外流，房價承壓明顯。

真如核心區（真如副中心）陷入“規劃兌現慢、房價持續陰跌”困境。

作為上海城市副中心，真如開發周期長、進度滯后，商業配套成熟度不足，地鐵密集但通勤效率低，且區域內老舊小區與城中村混雜，城市界面雜亂。

2024—2026年，板塊二手房均價從7.5萬元/㎡跌至5.8—6.2萬元/㎡，跌幅超22%，房齡15年以上的小區跌幅更大。

核心問題是規劃利好未轉化為居住價值，加上周邊新房低價競爭，真如二手房價持續承壓，投資客撤離，自住需求觀望情緒濃厚。

萬里板塊（中環附近）作為普陀老牌宜居板塊，近年也難逃下跌命運。

2022年板塊均價8.5—9萬元/㎡，2026年4月跌至6.8—7.2萬元/㎡，累計跌幅超18%。

萬里早年以“低密宜居”著稱，但房齡普遍超15年，社區老化、車位緊張、戶型設計過時，且缺乏優質學區加持。

同時，普陀全區住宅供應過剩，萬里作為剛需集中區，面臨桃浦、嘉定等外圍板塊的價格沖擊，購房者更傾向選擇性價比更高的新房，萬里老舊二手房價持續走低，流動性變差。

在上海樓市分化加劇的背景下，普陀這些區域已失去“內環/中環”溢價光環，房價回歸價值本質，短期難有反彈動力，未來大概率維持低位震蕩，唯有城市更新推進、優質資源導入的板塊，才有望逐步企穩。