作者 | 睿和智庫研究部 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：當(dāng)增量“歸零”，長租公寓的牌桌上還剩下哪些玩家？

2026年春天，長租公寓行業(yè)踩下了一腳“點剎”。一邊是TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模環(huán)比增速驟降至0.8%，規(guī)模化擴張幾乎定格；另一邊是新增供應(yīng)中65%的房源被打上了“保租房”的標簽。

上述客觀的數(shù)字宣告：資本驅(qū)動的規(guī)模競賽終結(jié)，考驗出租率、續(xù)租力與金融閉環(huán)的存量深耕時代已至。牌桌上的籌碼，正從“房源數(shù)量”徹底轉(zhuǎn)向“運營質(zhì)量”。

1、規(guī)模增速見頂，行業(yè)邁入“存量深耕”靜默期。2026年Q1，集中式長租公寓運營TOP30企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模達173.4萬間，僅微增0.8%，規(guī)模化擴張實質(zhì)性觸頂。競爭重心已從“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向提升173.4萬間存量房源的出租率與續(xù)租穩(wěn)定性，供給也從“指標驅(qū)動”向“以需定建、以需定購”理性回調(diào)。

2、新增供給向頭部城市與大型社區(qū)集中，結(jié)構(gòu)分化加劇。Q1新開項目中，成都、西安、上海三城以37%的占比領(lǐng)跑，前十城市貢獻近七成房源，選址邏輯深度綁定產(chǎn)業(yè)人口與存量資產(chǎn)。同時，1000間以上的大型租賃社區(qū)貢獻了59%的房源供給，成為增量絕對主力，而200間以下的小型項目正被快速擠出市場。

3、中央定調(diào)存量挖潛，地方競逐人才安居。Q1，住房租賃政策延續(xù)“自上而下定基調(diào)、自下而上強落地”的傳導(dǎo)路徑。中央層面?zhèn)戎卮媪勘P活的頂層設(shè)計與低成本資金護航，地方層面則聚焦多渠道供給優(yōu)化與青年人才精準保障，形成政策合力。

4、資本市場閉環(huán)成型，“投融建管退”全周期打通。Q1，公募REITs實現(xiàn)首發(fā)與擴募雙突破，持有型ABS同步擴容且首單市場化高端公寓ABS申報獲受理，金融退出預(yù)期的確定性增強。

Q1運營力50強

運營力解讀

1、供應(yīng)端

Q1累計開業(yè)173.4萬間，增速趨零倒逼行業(yè)邏輯重塑

2026年Q1，集中式長租公寓運營TOP30企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模達173.4萬間，但環(huán)比增速僅 0.8%。頭部陣營排位趨于固化，“規(guī)模天花板”效應(yīng)凸顯，行業(yè)規(guī)模化擴張已實質(zhì)性步入“靜默期”。

數(shù)據(jù)背后，是供應(yīng)端邏輯的兩重根本性切換：

• 競爭重心切換：由“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“存量深耕”。經(jīng)過前幾年的集中收儲與大規(guī)模開發(fā)，頭部企業(yè)在一線及核心二線城市的戰(zhàn)略卡位已基本完成。在當(dāng)前資產(chǎn)價格和租金回報率承壓的雙重約束下，繼續(xù)盲目鋪排增量將顯著推高空置風(fēng)險。

伴隨規(guī)模增長逼近零點，行業(yè)競爭焦點已從搶奪新增房源，轉(zhuǎn)向如何提升173.4萬間存量房源的實際出租率與續(xù)租穩(wěn)定性，在微利時代守住運營底線。

• 供給節(jié)奏切換：由“指標驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“需求驅(qū)動”。據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，Q1全國新開公寓項目166個，新增房源約7.57萬間，較上一季度（192個項目、8.57萬間）環(huán)比有所回落。其中，保租房供應(yīng)房源數(shù)達4.93萬間，占比65.1%。

此次“總量回調(diào)”并非源于需求萎縮，而是供給側(cè)開啟的主動、理性回調(diào)：一方面，一季度涵蓋春節(jié)假期，本就是租賃項目施工與行政審批的傳統(tǒng)淡季，入市節(jié)奏季節(jié)性放緩屬正常現(xiàn)象 ；另一方面，“十五五”規(guī)劃明確指向“以需定建、以需定購”，多地2026年保租房籌集目標較2025年出現(xiàn)明顯收縮。

綜合研判，行業(yè)正加速告別粗放的“增量建設(shè)”慣性，邁入"存量提質(zhì)與精準匹配"的新周期。

圖表1：2026Q1 TOP10集中式長租公寓運營企業(yè)累計在營房間規(guī)模（間）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

城市維度上，Q1新開長租公寓項目呈現(xiàn)顯著的頭部集聚與政策共振特征。成都（22個）、西安（21個）、上海（18個）以合計37%的占比領(lǐng)跑，前十大城市貢獻度近七成，核心一二線城市仍為布局主陣地。

這一分布格局與地方租賃新政深度綁定，成都、西安受人才補貼及“先住后審”等政策紅利驅(qū)動，項目放量尤為突出；上海、杭州、深圳則依托存量非居改建的成熟機制，在土地增量受限背景下持續(xù)貢獻改建類房源。

總體來看，新增供給的選址邏輯已從“跟土地指標”轉(zhuǎn)向“跟存量資產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)人口”，城市項目密度與其租賃政策的創(chuàng)新力度及存量盤活效率高度正相關(guān)。

圖表2-3：2026Q1長租公寓新開業(yè)項目省市分布情況（個）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

體量上，供給結(jié)構(gòu)加速向集約化、社區(qū)化演變。Q1頭部大型租賃社區(qū)（單項目1000間以上）以僅16%的項目數(shù)量占比，貢獻了59%的房源供給量，成為增量絕對主力；中型項目（200-1000間）作為市場韌性中堅，貢獻了33%房源份額，維持著標準化產(chǎn)品的穩(wěn)健輸出；而小型零散項目（200間以下）房源占比已萎縮至8%，正在被快速擠出新增市場。

圖表4：2026Q1新開業(yè)項目體量分布

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

2、標桿企業(yè)分析

1）龍湖冠寓：2025年租金收入達24.8億元，出租率95.7%

年報顯示，龍湖冠寓2025年租金收入達24.8億元，開業(yè)超六個月項目出租率保持95.7%，盈利能力穩(wěn)健。在規(guī)模拓展上，冠寓持續(xù)聚焦一二線核心城市，開業(yè)及獲取規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前二。

龍湖正在加速推進資管航道的多元業(yè)態(tài)協(xié)同。龍湖方面表示，依托對城市趨勢、客群需求及多元業(yè)態(tài)運營的深入理解，龍湖資產(chǎn)管理可在項目前策階段靈活配置長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、健康養(yǎng)老等業(yè)態(tài)，并根據(jù)不同項目進行定制化組合，以實現(xiàn)經(jīng)營最優(yōu)解。龍湖認為，該策略有助于提升運營效率，持續(xù)釋放資產(chǎn)價值。

2）華潤有巢：2025年REIT可供分配金額超預(yù)期，擴募后規(guī)模與運營雙升

年報顯示，華潤有巢REIT2025年可供分配金額達5055.99萬元，完成擴募招募說明書預(yù)測值的102.15%，凈利潤同比增長19.6%，業(yè)績兌現(xiàn)能力突出。底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，年末整體公寓出租率（按房間數(shù)）94.95%，同比微增0.66個百分點；租金收繳率99.95%，現(xiàn)金流安全底線穩(wěn)固。

年內(nèi)完成REIT首次擴募，發(fā)售金額11.33億元，新增資產(chǎn)覆蓋上海松江、閔行兩大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，形成多項目協(xié)同格局。

截至2025年底，華潤有巢已累計布局15個城市，在營項目61個，在營項目規(guī)模4.9萬間，為基金后期的持續(xù)擴募提供充足的資產(chǎn)儲備。

3）美團：申請“美團拼好房”商標，正式入局租房賽道

2026年2月，美團關(guān)聯(lián)公司北京三快科技有限公司申請注冊3枚“美團拼好房”商標，涵蓋科學(xué)儀器、金融物管、餐飲住宿等國際分類。

此舉被業(yè)內(nèi)解讀為美團加碼房產(chǎn)服務(wù)賽道、探索住房租賃領(lǐng)域新商業(yè)模式的明確信號，也意味著輕資產(chǎn)模式的互聯(lián)網(wǎng)玩家正式入局住房租賃市場，行業(yè)競爭格局將更具想象空間。

行業(yè)動態(tài)

1、政策層面：中央定調(diào)存量挖潛，地方競逐人才安居

一季度，住房租賃政策延續(xù)“自上而下定基調(diào)、自下而上強落地”的傳導(dǎo)路徑。

中央層面，政策聚焦存量盤活與保障升級。兩會明確鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，推動“以需定建、以需定購”。多數(shù)城市保租房籌集目標較2025年大幅縮減，聚焦存量挖潛。

金融支持層面，財稅與金融支持加碼。財政部、稅務(wù)總局對公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，央行下調(diào)保障性住房再貸款利率至1.25%，為項目落地提供金融活水。

圖表5：2026Q1中央及各部委住房租賃、長租公寓相關(guān)政策

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

地方層面，政策導(dǎo)向呈現(xiàn)“規(guī)范管理筑底、多渠道優(yōu)化供給、青年人才保障升級”的協(xié)同發(fā)力格局。供給端，通過收購存量商品房轉(zhuǎn)化、閑置非居建筑改建以及建立全流程運營監(jiān)管機制，系統(tǒng)性拓寬保租房籌集渠道，優(yōu)化房源供給結(jié)構(gòu)。需求端，北京海淀、成都、西安等地紛紛升級人才安居政策，通過租金梯度優(yōu)惠、先住后審等措施，將租賃住房作為競奪青年人才、促進產(chǎn)城融合的關(guān)鍵發(fā)力點。

圖表6：2026Q1地方住房租賃、長租公寓相關(guān)政策

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

2、資本動態(tài)：REITs首發(fā)與擴募同步擴容，持有型ABS加速入局

Q1，住房租賃金融閉環(huán)進一步打通，公募REITs與持有型不動產(chǎn)ABS呈現(xiàn)雙線突破態(tài)勢，為行業(yè)構(gòu)建起從“投”到“退”的完整資本循環(huán)。

租賃住房REITs，首發(fā)與擴募同步提速，市場擴容節(jié)奏顯著加快。

• 首發(fā)方面，中航北京昌保租賃住房REIT于1月獲深交所受理，3月底正式獲批，成為我國第9支租賃住房公募REITs。

• 擴募方面，華潤有巢REIT擴募份額于1月在上交所正式上市，募集資金總額11.329億元；3月，廈門安居REIT擴募申請獲批，成為我國第三支獲批擴募的保租房REITs，擬發(fā)售金額不高于7.887億元；同期，上海地產(chǎn)租賃住房REIT也提出擴募計劃，擬購入浦東新區(qū)的璟耀和璟博兩個保租房項目。

圖表7：2026年Q1住房租賃公募REITs首發(fā)與擴募動態(tài)

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

持有型不動產(chǎn)ABS作為重要的補充退出渠道，Q1同樣迎來關(guān)鍵進展。2月，太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產(chǎn)ABS在上交所成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模11.942億元，底層資產(chǎn)為上海閔行區(qū)新黃浦·筑夢城梅隴租賃社區(qū)，系上交所發(fā)行的第二單保租房持有型不動產(chǎn)ABS。此外，中金-博鄰長租公寓持有型不動產(chǎn)ABS同期在上交所申報并獲受理，擬發(fā)行金額為8.24億元，底層資產(chǎn)為高端市場化長租公寓，有望成為國內(nèi)首單純市場化高端公寓持有型ABS，標志著資產(chǎn)證券化工具正從保障性租賃住房向更廣泛的租賃業(yè)態(tài)延伸。

綜合研判，睿和智庫認為：隨著金融退出預(yù)期確定性增強，租賃住房前端存量收購與改建投入的積極性將被有效反哺。資本與資產(chǎn)的正向反饋機制初步確立，行業(yè)“投融建管退”全周期閉環(huán)正加速成型。租賃住房的未來，將不再由規(guī)模數(shù)字定義，而取決于每一間存量房源在精細化運營中所釋放的真實價值。

榜單說明

1.榜單數(shù)據(jù)截至2026年3月31日。

2.數(shù)據(jù)來源為：

1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數(shù)據(jù)庫；

3）其他公開渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)研究報告等信息渠道。

3.榜單中所引用數(shù)據(jù)，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。