3月15日當天，國貿和綠城聯手在廣州打造的云樾和鳴項目轟轟烈烈入市了，開盤價基本全線5字開頭，最劃算的特價房，只要5萬/㎡出頭。

這個一度被視為“國貿將在廣州打出翻身仗”標志的項目，是整個白云新城斷供四年后的首個新規住宅，作為幾乎每一戶都能看到白云山的超級觀景位，5字開頭的價格可以說是勁爆級的驚喜價。

畢竟，云樾和鳴風吹得最猛的時候，很多人都在猜測這里要賣上6萬+/㎡，可能少部分戶型會來到5.5萬/㎡的特惠價。

而早在云樾和鳴剛開放一個月、備案價未出之時，就有消息說，這里帶訪量位居全廣州第一了。

勁爆級的價格出來后，更是一度傳言凍資達到了近200組。

3月15日首開后，國貿就發出了喜報：

去化七成。

云樾和鳴首批共116套房源，按七成去化率算，大概賣出了81套。

開盤一個月后，艷姐曾去廣州住建局官網看過網簽數據，當時的成交量方才來到：

50套。

直到4月底，開盤近一個半月后，這個項目的網簽套數終于突破了五成去化率，來到了60套——距離開盤時宣傳的數據，還差了足足21套。

2026年4月30日 截自廣州住建局陽光家緣

不過，雖然成績不及預期，但對國貿來說，這個成績相較其5年前剛進廣州時，已經算是保住了些許面子。

畢竟當年，國貿首入廣州時花了43.18億在增城摘下的國貿學原，2022年6月首開，總共2284套房源，到今年4月底，也就去化了323套：

賣了近4年，去化率僅14.1%，剩余近2000套在售……

2026年4月30日 截自廣州住建局陽光家緣

01

不服輸的國貿

還在擴大廣州朋友圈

國貿在廣州一路走來，可以說是頗為坎坷。

不過雖然首戰就已折戟，但其卻并未就此在廣州服輸。

國貿學原之后，國貿在2023年時，又在廣州進入了大白云市場的嘉禾望崗，靠拿出的國貿云上扳回了一局。

這個項目也是國貿在廣州表現最好的項目，近900套房源，在去年年底時，基本就已經接近全面清盤。

國貿云上的翻盤給了國貿些許信心，而從2024年以來，國貿對于廣州，就展現出了既謹慎又渴求進一步發展的“翻身愿景”：

幾乎不是在搭順風車的路上，就是在拉人上車的路上。

比如2024年，國貿搭上了越秀的車，共同開發了越秀在廣州天河的超級大盤觀樾的三期——越秀國貿·觀樾天湖。

再比如，在廣州土拍市場沉寂2年多后，國貿在去年9月再次出手，以5.06億底價、2.15萬/㎡折合樓面價摘下荔灣地塊，沒過多久，保利置業就入場了。

又比如，云樾和鳴的車，實則是從去年10月發動的，而最初在車上的，只有綠城一家，后來，國貿也正式完成股權交接入場。

2025年啟動的這兩個項目，雖然對國貿來說，一個是開車人，一個是搭車人，但國貿最后都以51%的間接持股，成為了項目的最大股東，且兩個項目都趕在了今年3月入市。

其中早上半個月開盤的云樾和鳴，據說分工是：

綠城造產品，大股東國貿主導操盤，負責銷售、市場推廣和日常運營管理。

實景圖

另一個項目就是在前段時間傳聞登頂2026年大灣區首開去化率T0P1的廣州海上印，雖然是國貿拿的地，但據說，操盤卻是由在荔灣深耕、打造了保利瑧譽和保利翡麗甲第兩大豪宅爆款的保利置業負責的，看產品似乎也是由保利置業的“印”系主導。

這個項目，相較于數據相對含糊的云樾和鳴，相當自信地亮出了4.2億、108套認購的成績，甚至幾乎是前腳首批剛開完，后腳就宣告要漲價了，將“熱銷”的氛圍炒到了極致。

廣州海上印3月底開盤，一個月過去，首批119套房源就已經網簽了100套，基本和開盤時宣告的成績相差無幾。

而這一戰，也算是短暫為國貿在廣州的戰績，拉回了一些顏面——畢竟從去化成績看，開了一批次，就把拿地成本收回了8成左右。

02

國貿廣州換帥這三年

不難看出，2026年的這兩大項目，對這家廈門國企來說，相當關鍵：

能不能繼續在廣州走下去，或許就看今年的成績了。

值得注意的是，國貿新拿出的這兩個合作項目，項目公司的法人兼董事長，皆由國貿地產廣州公司總經理蘇瑋薇掛帥出任。

而這也并非是蘇瑋薇第一次出任國貿廣州旗下項目公司的董事長。

據企查查顯示，蘇瑋薇早從2023年4月開始，就已在廣州首作——國貿學原項目公司任職。

同年5月，廣州國貿才摘下國貿云上地塊，而蘇瑋薇在廣州市場初次以國貿地產廣州公司總經理的身份露面，就是在同年8月國貿云上的案名發布會上。

從市場信息看，蘇瑋薇是國貿一手培養起來的高管，其從基層做起，2020年時就曾以國貿地產營銷管理中心總經理的身份出席活動。簡言之，大概也是在2023年時，這位具有集團營銷管理經驗的高管，接過了為廣州救火的重擔，來幫助廣州解決銷售和發展難題。

而從結果看，國貿云上大抵就是蘇瑋薇上任后第一個主導了拿地到開發等全流程的作品，并且作為國貿在廣州唯一一個獨資開發的作品，也交出了不錯了成績單。

而這個項目的成功，或許也是驅動國貿有信心去和綠城合作云樾和鳴的重要原因之一——畢竟往大了說，都屬于大白云板塊。

算下來，如今，國貿廣州換帥恰好3年光景，相較最初的2年，面貌已然是大大煥新。

不過，有著國貿學原這樣“歷史遺留”的滯銷大盤在，國貿在廣州，大抵還有很長的一段路要走。

03

廣州翻身仗的重重阻礙

對如今的國貿來說，要在廣州打贏這場翻身仗，關鍵或許還在去化相對更艱難的云樾和鳴身上。

畢竟廣州海上印的成績雖然相對抗打，但其拿地總額也不過5個億出頭，貨值相當有限，相對來說，拿地價12.33億的云樾和鳴，扛著更大的貨值壓力。

但仔細盤剝下來，就會發現，國貿想要翻身，可謂是阻礙重重。

這種阻礙，并非國貿不夠努力，實在是市場本身就不夠給力。

包括云樾和鳴的數據不及預期，也算是在預料之中——盡管從表象看，過去這段時間，廣州樓市熱度并不低。

比如，相信很多人都聽說了，今年3月時，廣州3000萬以上的頂豪成交量同比直接暴漲了170%。最典型的就是去年首開就熱銷了百億的頂豪保利·玥璽灣，今年一季度認購總額又突破60億——其成交的部分房源，單價甚至已經達到了28萬/㎡，總價近2億。

不過頂豪之火熱雖然確有其事，但熱度卻并未真正傳導到全部的市場。

比如根據廣州克而瑞的相關調研，廣州的熱，在3000萬以上的頂豪，在200萬以下的純剛需，而中間段的剛改、高改產品，卻是一直壓力山大——

賣得好是走運，賣不好是常態。

圖源：克而瑞，途中統計的2026年數據均截至3月15日

艷姐猶記得去年有段時間去廣州踩盤，對方聽到艷姐來自上海，眼里往往都是止不住的艷羨——是對上海樓市高熱度的艷羨。

那時的廣州，在產品力端都已經卷到了極致，得房率不到120%以上的幾乎都排不上號，但依舊需要眼饞當時普遍得房率才80%左右的上海市場。

而隨著去年年中，廣州新規出爐，這場關于得房率的競賽被緊急叫停，新規出來的產品，跟之前留下來的產品一拼得房率，都只能跪下來叫爹。

實際網簽去化不及首開的云樾和鳴，得房率也不過在105%-109%，雖然在斷供已久的白云區相對領先，但對比廣州其他區域上一批的舊規產品，多少還是有點不夠看。

當年的超高得房率產品都賣得艱難，如今的新房去化自然更非易事。

而這對當下還在廣州市場發力的開發商來說，也算是個不小的挑戰，尤其是國貿這種主攻中間段市場的開發商，也是承壓最大的。

不過湊巧的是，五一前廣州再度發布新政，力度相當不錯，或許也能在一定程度上再度刺激一波需求，就看能否抓住機會了。

國貿地產雖未上市，但其曾在債券報告中披露過些許財務狀況，一個數據是：

2024年，其在廣州區域開始產生收入，但僅有2.46億元，而反觀成本，卻達到了2.76億元。

簡言之，不僅收入相當微薄，甚至無法覆蓋成本。

而這或許也是國貿急著在這兩年又努力出手的原因——要平掉廣州虧掉的帳，最直接的方式，或許就是在廣州再做出一些可觀的成績。

不過值得注意的是，按拿地金額算，云樾和鳴和廣州海上印加起來還不到18億，貨值算下來也不過是拿地價的2倍左右。

另一邊，是去化還不到15%的國貿學原，是國貿在2021年時花了足足43.18億元才拿下。

巧合的是，這三個項目國貿都是持股51%——仔細一算，2026年努力了半天，似乎依舊沒能彌補五年前種下的苦果。

04

廣州的背面：

上海加速度開啟，首戰內環豪宅？

過去幾年，國貿作為廈門頭部國企，也是在外拓上做得最猛的房企之一。

相較于碰壁不少的廣州，其把大量的外拓重心放在了深耕已久的上海市場。

國貿從2014年開始布局上海，十余年時間，在上海一路把自己干成了“松江王”、“郊區王”——其過往幾乎所有的項目都在郊區，且基本都聚焦在松江，但整體成績卻相當不賴，有不少項目都在郊區市場慘淡的環境下，觸發了積分。

比如今年，其在奉賢的天譽原墅，首開賣了6.8億元，刷新了今年上海外環外首開新盤中去化套數紀錄。

而值得注意的是，在上海多年，一直被困郊區、始終未擠入市區的國貿，這兩年也明顯開始不甘心了。

比如早從2024年開始，國貿就和中鐵建合作，首次走出郊區，在浦東北蔡楔形綠地，開發了上海的大熱紅盤西派海上。

更大的變化，發生在去年11月，國貿地產集團黨委委員、副總經理鹿兵親自掛帥開始兼任上海公司總經理后，從那時起，國貿在上海的差異化開拓路徑就更明顯了。

今年1月底時，國貿就先以18億底價在青浦趙巷摘地——雖然國貿此前就在趙巷打造過虹橋璟上，但是這宗地，卻是作為“松江王”的國貿，第一次在上海獨立走出松江。

更關鍵的是，4月初時，國貿更是一把殺入了上海市中心——其通過迂回的股權收購，以21.62億元交易總對價成功拿下虹口北外灘四川北路HK196-08、HK196-06兩幅地塊的開發權。

首次挺進上海內環內，就是獨資形式——相較于廣州的謹慎，在上海，國貿顯然展現出了截然不同的進取心。

而北外灘這宗地，對國貿來說，或許也將成為其在上海進入下一個進程的重要一關——要證明自己這位“松江王”，同樣擁有在上海核心地段開發豪宅的能力。

這相當于是一份投名狀，將決定了國貿未來能否在上海更核心的位置擁有更多機會。

不過目前看來，在競爭激烈、產品力卷到極致、認可度對比其他市區板塊又相對較低的北外灘，想要闖出名號來，道阻且長。

這對國貿來說，是一個巨大的挑戰，但同樣是一個巨大的機遇。

如果攻克下這個難題，那么國貿或許將真正在上海實現騰飛。

結語

據克而瑞統計，今年一季度，國貿的全口徑銷售額為60.4億元，排在行業第23位，權益銷售額為35.3億元，排在第26位。

去年同期時，國貿的行業排名雖然相差無幾，但這兩個數據分別是79.5億元、50.6億元，同比都出現了較大幅度的下滑。

雖然幾乎全行業的規模數據都在下滑，能依舊在行業保持一定陣地已經相當不易，但對包括國貿在內的很多房企來說，在依舊嚴峻的市場形勢下，想要繼續走下去，就必須要努力抓規模、保利潤，因此盡量抓住以一線城市為代表的優質市場，仍然至關重要。

也因此，無論是仍然在修復舊傷的廣州、還是發展得頗有些如火如荼的上海，對國貿來說，也依舊是大本營之外的必爭之地，但就像我們說的，無論是哪個市場，挑戰和壓力都并不小。

也祝福國貿，在這個2026年，可以順利越過重重高山。

-本文推薦閱讀-

主編：張艷

責編：Nanako

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網絡，不為商業用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯系

我們建立了“地產人言交流群”