湖州，一座正在急速崛起的黑馬城市，極具投資價值

模仿杭州，基于長三角“C”位優(yōu)勢的土地財政資源盤活與城市發(fā)展

文\丁彥皓-可信財商

一、在沿江臨海與核心城市的發(fā)展趨于飽和，且中國全面進入高鐵時代時，湖州搖身一變成了長三角的“C”位，將曾經(jīng)的劣勢轉(zhuǎn)為優(yōu)勢，必然會急速彌補上一輪發(fā)展的不足

以前我對湖州的了解更多是歷史，在杭州讀大學(xué)時幾乎就沒聽說過湖州，湖州這座城市有過璀璨的財富史，但數(shù)千年來在政治路線的選擇上近乎一塌糊涂

當(dāng)年宿遷人項羽在湖州起兵，帶8000江東子弟掀翻了秦國的江山，太平天國時期又是主戰(zhàn)場，96%的老湖州人不是死于戰(zhàn)爭，就是顛沛流離，逃離湖州，導(dǎo)致當(dāng)下的湖州有種文化斷帶的感覺

民國時期，又違背歷史大流重倉蔣氏，結(jié)果歸零，導(dǎo)致其在中國近代史上灰溜溜的

其實，近代湖州的發(fā)展還有一個致命缺陷，即商人賺了錢不是再投資，尤其是未能抓住歷史機遇期，借助上海對外交流的窗口引進西方工業(yè)，產(chǎn)業(yè)升級，而是建豪宅，安逸、保守的氛圍最終導(dǎo)致湖州未能夠登頂歷史的頂峰

改革開放后，中國全力融入美國主導(dǎo)的西方世界，城市發(fā)展也是沿海臨江與優(yōu)先發(fā)展核心城市，而湖州遠海避江又非核心城市的現(xiàn)實導(dǎo)致其偏安一隅，被時代大潮所遺忘，最終錯過了上一輪發(fā)展的浪潮

但是，也完整的保留了湖州的生態(tài)人文，成了當(dāng)下的一股清流，也就是基于這一現(xiàn)實中央提出了“青山綠水就是金山銀山”的可持續(xù)發(fā)展理念，惠及千秋萬世

在沿江臨海與核心城市的發(fā)展趨于飽和，且中國全面進入高鐵時代時，湖州搖身一變成了長三角的“C”位，能夠以極短的時間到達長三角的所有核心城市，成為潛在最大的交通樞紐，將曾經(jīng)的劣勢轉(zhuǎn)為優(yōu)勢，必然會急速彌補上一輪發(fā)展的不足

二、目前湖州擁有其他城市都沒有的四大天然優(yōu)勢，且目前處于突破的最佳歷史機遇期

目前湖州擁有其他城市都沒有的五大天然優(yōu)勢，即

1、 位居長三角的最中心，成為妥妥的“C”位

圖 湖州位居長三角的“C”位

2、在國家持續(xù)大力投建高鐵、城際高鐵、高速公路、無人駕駛以及低空飛行的背景下，湖州到長三角核心城市的高鐵車程都在一小時以內(nèi)，且徹底的打通了到上海、杭州、南京與合肥的直達高鐵，極大地壓縮了湖州與各城市間的物理空間

3、相對周邊核心城市，湖州的房價、地價以及平均薪酬極低，具有極大的成本優(yōu)勢

4、隨著長三角的城市演變已經(jīng)從各大城市由其核心地區(qū)獨自發(fā)展，與周邊城市競爭的態(tài)勢演變?yōu)槌鞘虚g體系化的協(xié)同，產(chǎn)業(yè)分工與互補，湖州在長三角的地位優(yōu)勢價值凸顯

5、下一個時代最靚的仔一定是浙江，浙江將人的潛在創(chuàng)造力與生產(chǎn)力發(fā)揮到了極致，必然會持續(xù)創(chuàng)造奇跡，湖州位居浙江最具潛力的浙北地區(qū)，具有極大的發(fā)展優(yōu)勢

基于此，國家提出長三角一體化與長三角出臺“上海大都市圈”規(guī)劃，明確的認可了湖州在長三角的價值與功能定位，無形中提升了城市的量級

圖 上海大都市圈規(guī)劃

目前湖州處于突破的最佳歷史機遇期，主要基于兩點，即

1、 基于長三角的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，湖州應(yīng)該急速培育自身的核心產(chǎn)業(yè)，形成自己的比較優(yōu)勢

2、 基于自身位居長三角“C”位的優(yōu)勢，全力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，縮小與周邊核心城市的物理空間與降低交通成本，實施房租補貼、稅收減免以及人才引進計劃，吸引周邊產(chǎn)業(yè)、資本與人才的遷入

基于此，湖州的發(fā)展更適合模仿杭州的發(fā)展模式，全力發(fā)展土地財政，即政府先巨額舉債，全力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，培育自身的核心產(chǎn)業(yè)，然后持續(xù)引進增量的產(chǎn)業(yè)、資本與人才，推高當(dāng)?shù)氐姆績r，再高價賣地

湖州與其他城市最大的不同就是地理位置極佳，位居長三角的“C”位，但土地、房價與平均薪酬又遠低于周邊附屬城市，具有虹吸周邊的天然優(yōu)勢，這是決定湖州能夠爆發(fā)式發(fā)展的關(guān)鍵

三、“青山綠水就是金山銀山”已成為湖州最大的發(fā)展優(yōu)勢

在中央確定生態(tài)優(yōu)先，兼顧經(jīng)濟發(fā)展的大戰(zhàn)略下，“青山綠水就是金山銀山”已成為湖州最大的發(fā)展優(yōu)勢，即在各領(lǐng)域優(yōu)先的背景下，必須以實踐證明在生態(tài)得以全面保護的前提下依然能夠確保經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟與生態(tài)的同頻發(fā)展，否定經(jīng)濟與生態(tài)高度對立的發(fā)展理念

湖州的優(yōu)勢就是地多，便宜，且位居長三角的“C”位，這一優(yōu)勢極易形成資源盤活的閉環(huán)，實現(xiàn)發(fā)展

目前湖州已經(jīng)通過南太湖新區(qū)重新定位發(fā)展路徑，基于其位于長三角“C”位的優(yōu)勢全面重構(gòu)發(fā)展模式，在政府舉債全力發(fā)展基建與開發(fā)南太湖新區(qū)，形成政府主導(dǎo)，以培育自身主導(dǎo)的核心產(chǎn)業(yè)與基于價格優(yōu)勢虹吸周邊產(chǎn)業(yè)、人才與資本的雙輪戰(zhàn)略

在合理的范疇內(nèi)，單位面積的財富承載量持續(xù)增加必然會推高當(dāng)?shù)氐姆績r，便于當(dāng)?shù)卣邇r賣地，實現(xiàn)對社會收入的回籠

在形成持續(xù)增量的產(chǎn)業(yè)、人才與資本流入提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面與推高當(dāng)?shù)氐姆績r，然后再高價賣地，通過土地財政向社會回籠資金償還前期的基建所欠債務(wù)，最終實現(xiàn)資源的盤活與推動經(jīng)濟的發(fā)展

四、湖州在2032年之前的發(fā)展必然會遠超預(yù)期，具有極大的投資價值

目前湖州南太湖新區(qū)已經(jīng)形成初步規(guī)模，五一期間也正式開街，當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)、國有企業(yè)、事業(yè)單位、上市公司以及政府機構(gòu)開始大規(guī)模遷入

下一步必然會打造多個高端產(chǎn)業(yè)集群，基于其位居長三角“C”位與低房價、低低價與平均薪酬極低的優(yōu)勢，尋求浙江的資源注入，做大規(guī)模與戰(zhàn)略布局

最后就是基于市場出清的邏輯，在整個長三角尋求新的定位，反虹吸周邊核心城市，實現(xiàn)湖州的大幅發(fā)展

湖州的另一戰(zhàn)略優(yōu)勢就是其前期的布局恰恰趕上這一輪房地產(chǎn)行情，決定這一輪房地產(chǎn)行情的關(guān)鍵是中國經(jīng)濟需要對前期發(fā)展的積淀實施出清

基于此中央必須基于市場邏輯全力推高房價，實現(xiàn)三大戰(zhàn)略預(yù)期，即

1、 必須通過人為推高房價，形成賺錢效應(yīng)對前期地方政府與開發(fā)商所集聚的巨額債與存量房產(chǎn)務(wù)實施出清，即將其轉(zhuǎn)移至社會

2、 激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，推動經(jīng)濟發(fā)展與解決就業(yè)

3、 重拾土地財政，將社會財富收歸地方政府，培育新興產(chǎn)業(yè)、發(fā)展基建

就在第四次房地產(chǎn)行情爆發(fā)的前期，湖州已經(jīng)全面布局，巨額負債，大力發(fā)展基建與打造了南太湖CBD，在第四次行情全面來臨后，湖州借此持續(xù)高價賣地，回籠社會財富后再大力發(fā)展，做大規(guī)模與全面產(chǎn)業(yè)布局，實現(xiàn)一輪大發(fā)展

中央已經(jīng)明確多次定性，一定要把南太湖建設(shè)好，為了實現(xiàn)中央的要求，湖州在各領(lǐng)域都具有“優(yōu)先權(quán)”，必須在極端的時間內(nèi)做出成績，給中央交作業(yè)，由此得知，湖州在2032年之前的發(fā)展必然會遠超預(yù)期，具有極大的投資價值

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教