深圳底價70.45億，

央企華潤接盤"中國第一高樓"舊址：

釋放深圳城市發(fā)展新信號！

作者按：一塊地，牽動一座城。

5月6日，深圳龍崗大運片區(qū)，一宗起拍價70.45億元的地塊（G01046-0106）迎來競價，最終由華潤置地旗下公司以底價摘得。

數(shù)字不復雜，故事卻深不見底。

這塊地的"前世"，是2017年世茂集團豪擲239億元拿下的"深港國際中心"核心地塊，一度規(guī)劃建造700米超高層，直指"中國第一高樓"。然而，政策收緊、開發(fā)商暴雷、兩次流拍、政府收儲……十年跌宕，最終以不到當年拿地價三成的價格，重回市場。

70.45億，買的不是一塊地，是一個時代的告別與重啟。

今天這篇稿子，我想把這件事的前因后果、里里外外，說清楚。

一、5月6日這一天，發(fā)生了什么

時間：2026年5月6日，下午三點。

地點：深圳市龍崗區(qū)龍城街道，G01046-0106宗地。

交易結(jié)果：深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司（華潤置地旗下），以底價70.45億元競得。

關(guān)鍵指標：

• 土地面積：約16.97萬平方米（約合169,734.85平方米，含道路用地約2.33萬平方米）

• 總建筑面積：約47.68萬平方米

• 地面地價：41,505.91元/平方米

• 樓面地價：14,775.59元/平方米

• 競價人數(shù)：1人（一人報名，底價成交）

規(guī)劃指標：

• 二類居住用地 + 商業(yè)用地 + 城市道路用地

• 住宅面積：約30.56萬平方米（占比約64%）

• 商業(yè)面積：約14.35萬平方米（含酒店2.5萬平方米、集中商業(yè)11.6萬平方米）

• 教育配套：兩所幼兒園（9班 + 12班）、一所54班九年一貫制學校

• 其他：文化活動中心、托育機構(gòu)等

工期要求：

• 住宅：合同簽訂起1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工

• 集中商業(yè)及酒店：2.5年內(nèi)開工，6年內(nèi)竣工

僅一人報名，沒有競價，沒有舉牌，沒有地王。

但這恰恰是最值得深思的地方。

二、溯源：一塊"地王"的十年浮沉

要理解今天這件事，必須把時間往回撥。

2017年12月：239億，一座"第一高樓"的野心

2017年的深圳房地產(chǎn)市場，正處于新一輪牛市的前夜。那一年的龍崗大運，還是一片被寄予厚望的熱土。

世茂集團以239.43億元的總價，競得龍崗大運片區(qū)G01046-0095等6宗地塊，溢價率7.4%，創(chuàng)下當時深圳土拍史上第二高總價紀錄。

這個數(shù)字，在當年是一個天文數(shù)字。業(yè)內(nèi)當時的評價是：“世茂豪賭深圳未來?！?/strong>

拿地之后，世茂旋即公布了一個震撼市場的規(guī)劃——“深港國際中心”，包含一棟約700米高的超高層主塔，定位"中國第一高樓"，集超甲級寫字樓、五星級酒店、大型商業(yè)綜合體于一體，計劃總投資超過500億元。

700米。這是一個讓所有建筑迷心跳加速的數(shù)字。

要知道，彼時的"中國第一高樓"是上海中心大廈（632米），深圳還從未誕生過屬于自己的天際線地標。世茂的野心，是要在深圳東部，豎起一座改變城市天際線的超級符號。

故事從這里開始，卻沒能從這里繼續(xù)。

2020年：政策鐵拳，“第一高樓"開始"降高”

2020年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，明確規(guī)定：“一般不得新建500米以上建筑。”

一紙禁令，封死了深港國際中心700米野心的出路。

規(guī)劃被迫調(diào)整。從700米降到668米，又從668米降到600米以下。高度一降再降，"中國第一高樓"的光環(huán)也隨之黯淡。

但比規(guī)劃縮水更致命的，是資金鏈的斷裂。

2021-2022年：房企暴雷潮，深港國際中心全面停工

2021年，"三道紅線"政策正式落地，房企融資渠道急劇收縮。激進擴張的開發(fā)商首當其沖。

世茂集團流動性危機全面爆發(fā)：公開市場債券違約、信托產(chǎn)品逾期兌付、多地項目停工。深港國際中心于2022年全面停擺，只留下一個巨大的基坑，和數(shù)十億已經(jīng)砸進去的開發(fā)成本。

一塊燙手的山芋，由此誕生。

2023年：兩次法拍，兩次流拍，起拍價"腰斬"也無人接盤

作為項目的主要債權(quán)人，中信信托于2023年7月啟動司法拍賣程序，對深港國際中心12宗土地進行處置。

第一次拍賣：起拍價130.44億元，較當初拿地價近乎"腰斬"。結(jié)果：無人報名，流拍。

第二次拍賣：起拍價降至104.35億元。結(jié)果：依然無人問津，再次流拍。

2025年：政府介入，68億收儲，調(diào)整規(guī)劃

流拍之后，深圳市龍崗區(qū)政府介入。

2025年7月，龍崗區(qū)方面與債權(quán)方（中信信托）達成協(xié)議，擬以約68億元的價格，收儲深港國際中心項目內(nèi)的12宗地塊。

為什么政府愿意接？

因為這個項目已經(jīng)爛尾數(shù)年，不僅占用大片優(yōu)質(zhì)土地資源，還影響城市界面和區(qū)域發(fā)展預期。更重要的是，它成了壓在區(qū)域信心里的一塊巨石——"地王爛尾"的消息，是龍崗大運片區(qū)最大的不確定性因素之一。

政府收儲之后，隨即啟動了規(guī)劃調(diào)整程序。2025年11月，深圳公共資源交易中心發(fā)布《深港國際中心12宗地塊以及大運中心場館地塊規(guī)劃研究》招標公告；12月，規(guī)劃調(diào)整正式落地。

核心變化只有一個：用地性質(zhì)從純商業(yè)改為"商住結(jié)合"。

具體調(diào)整：

• 住宅面積大幅增加（占約64%），以住宅銷售回籠資金

• 商業(yè)面積適度壓縮（從原來的136萬平方米總體量中的商業(yè)主導，壓縮至14.35萬平方米）

• 增加教育、公共服務(wù)配套（九年一貫制學校、幼兒園、文化活動中心）

• 采用"分宗開發(fā)、分期建設(shè)"模式，降低開發(fā)門檻和資金壓力

這就是深圳的"清調(diào)供"政策——清理、調(diào)整、供應(yīng)，用政府的手重新盤活已經(jīng)死掉的存量資產(chǎn)。

2026年5月6日：央企接棒，華潤登場

經(jīng)過重新規(guī)劃、重新掛牌，這塊地以70.45億元的起始價重新入市，最終由華潤置地旗下公司底價摘得。

從239億到70.45億，這塊地"縮水"了約71%。

但對華潤來說，這恰恰是一個以合理成本進入深圳東部核心區(qū)位的絕佳機會。

三、解碼：為什么是華潤？為什么是現(xiàn)在？ 1. 央企底色：逆勢接盤的"國家隊"邏輯

仔細看這次土拍，有一個細節(jié)值得玩味——僅一人報名。

在當前市場環(huán)境下，能一口氣拿出70億元的真金白銀，同時還有意愿和信心接下這樣一個大體量綜合體的開發(fā)商，全國范圍內(nèi)屈指可數(shù)。

華潤置地是其中最合理的選擇，原因有三：

第一，財務(wù)穩(wěn)健。作為央企，華潤置地在"三道紅線"時代是極少數(shù)全面達標的房企之一。在民營開發(fā)商普遍流動性緊張的背景下，央企的資金實力意味著它有能力、有耐心去操盤一個開發(fā)周期較長的綜合體項目。

第二，商業(yè)運營能力強。華潤置地旗下?lián)碛?萬象城""萬象天地"等國內(nèi)頂級商業(yè)品牌，商業(yè)運營能力在國內(nèi)開發(fā)商中首屈一指。這個項目14.35萬平方米的商業(yè)體量，對于華潤來說并非壓力，而是優(yōu)勢。

第三，大運片區(qū)已有布局。早在2024年7月，華潤萬象生活就已經(jīng)以ROT模式接手運營深圳大運中心的文體場館和商業(yè)部分，打造了約6.5萬平方米的"大運天地"。新拿下的這塊地，就在"大運天地"旁邊，兩者將連片開發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)。

一句話：華潤不是在深圳東部"開荒"，而是在自己的地盤上"加倉"。

2. 政策窗口：政治局會議定調(diào)，樓市信號明確

就在這宗土地成交前不到兩周，2026年4月28日，中央政治局會議召開，對房地產(chǎn)市場給出了17字最新定調(diào)：

“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新。”

這是時隔整整一年，中央會議再次點名房地產(chǎn)，且措辭從2025年的"著力穩(wěn)定"升級為"努力穩(wěn)定"。

"著力"是盡量穩(wěn)住，"努力"是拼盡全力穩(wěn)住。

一字之差，意思完全不同。

在4·28政治局會議的前后，深圳、廣州、天津、武漢等城市密集落地限購松綁、公積金提額、首付下調(diào)等政策。數(shù)據(jù)顯示，"五一"假期深圳新建商品住宅網(wǎng)簽同比增長68.5%，多個新盤再現(xiàn)"日光"行情。

市場信心的修復，為央企逆勢拿地提供了底氣。

3. 深圳首批土拍推介會：政府"精供優(yōu)供"的主動作為

回到更早的節(jié)點——2026年3月18日。

這一天，由深圳市規(guī)劃和自然資源局主辦的"2026年深圳市首批居住用地推介會"在河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)科創(chuàng)中心舉行，40余家房企參會。

這是近年來深圳首次集中推介居住用地。推介會上，深圳一次性亮出6宗區(qū)位優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，包括南山、前海、寶安、龍華和龍崗大運。

大運片區(qū)地塊進入首批推介名單，本身就是一個強烈的信號：深圳對東部有期待，政府對大運有信心。

推介會上，深圳明確表態(tài)：2026年將"堅決貫徹落實國家關(guān)于’著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式’的決策部署，全年招拍掛居住用地出讓計劃將保持穩(wěn)定，優(yōu)先推出區(qū)位優(yōu)越、配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊，促進企業(yè)’拿好地、建好房’"。

華潤5月6日的這70.45億，既是對政策的響應(yīng)，也是對深圳表態(tài)的背書。

四、讀懂龍崗：為什么大運片區(qū)值得被押注？

在大多數(shù)深圳人的印象里，龍崗是"東部"，是"郊區(qū)"，是"剛需上車"的選擇。

但如果你把時間拉長到五年、十年，龍崗大運片區(qū)的價值邏輯正在發(fā)生根本性變化。

大運深港國際科教城：深圳東部的"五年行動計劃"

大運片區(qū)在龍崗區(qū)的戰(zhàn)略定位，早已不是"體育中心"那么簡單。

2025年，龍崗區(qū)發(fā)布《大運深港國際科教城三年行動計劃》，明確將大運片區(qū)打造為：

粵港澳大灣區(qū)綜合性國家科學中心重要支撐平臺，深港科教產(chǎn)研深度合作區(qū)，現(xiàn)代化國際化"城市新客廳"。

這個定位，與西麗湖國際科教城、河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)并列為深圳五大創(chuàng)新平臺。

片區(qū)目前已匯聚：

• 香港中文大學（深圳）及音樂學院、醫(yī)學院

• 深圳北理莫斯科大學
• 深圳信息職業(yè)技術(shù)學院

• 共計3所頂尖高校

  港中深音樂學院已投入使用，港中深醫(yī)學院預計2026年底竣工。擁有3所諾獎實驗室、2家深圳市十大基礎(chǔ)研究機構(gòu)，三所高校均設(shè)立人工智能學院或研究院。

• 9個重點研究院

• 3家諾貝爾獎科學家實驗室

• 42家科技創(chuàng)新平臺

• 引進諾貝爾獎得主4位、國內(nèi)外院士30位

• 未來片區(qū)將匯聚近40萬高精尖人才（僅龍城街常住人口50萬人）
  

這早已不是一個體育新城，這是一個以產(chǎn)學研為核心的"東部硅谷"。

交通樞紐：四條軌道交匯，30分鐘通達深圳核心區(qū)

大運片區(qū)的交通能級，在深圳東部首屈一指：

• 地鐵3號線

  （已運營）

• 地鐵14號線

  （已運營，快速通達福田）

• 地鐵16號線

  （已運營）

• 深惠城際

  （建設(shè)中，大運北站TOD樞紐）

• 東部過境通道

  （快速通達香港）

“30分鐘內(nèi)可達深圳核心區(qū)域”，這個通勤時效意味著大運不再是"睡城"，而是真正具備產(chǎn)城融合條件的獨立節(jié)點。

商業(yè)配套：華潤萬象系已提前落子

很多人不知道的是，華潤在大運片區(qū)的布局早在拿地之前就已開始。

2024年7月28日，華潤萬象生活以ROT模式接手運營的**“大運天地”**正式開業(yè)。這個商業(yè)體占地約52萬平方米（商業(yè)部分約6.5萬平方米），最大的特色在于將商業(yè)街區(qū)、生態(tài)湖景、公園綠地與專業(yè)體育場館融為一體，是深圳"文體旅商"融合的標桿項目。

新拿下的G01046-0106地塊，就在"大運天地"旁邊。

這意味著華潤在大運片區(qū)的商業(yè)版圖將從"單點"擴展為"連片"，以約21萬平方米（14.35萬+6.5萬）的商業(yè)體量，形成深圳東部規(guī)模最大、品類最全的商業(yè)集群。

先有萬象生活運營商業(yè)，再拿住宅用地——這是華潤在大運的"組合拳"。

深圳夢注意到，：在“十四五”規(guī)劃中，這里被定位為“大運深港國際科教城”，成為龍崗“一芯兩核多支點”戰(zhàn)略中的“灣東智芯”。這里的目標是成為粵港澳大灣區(qū)東部的創(chuàng)新策源地。大運商圈成為深圳東部唯一全國級商圈，龍崗萬科廣場GALA商圈獲評省級示范特色商圈，CC創(chuàng)意街區(qū)被評為省級最美公共文化新空間。評省級示范特色商圈，CC創(chuàng)意街區(qū)被評為省級最美公共文化新空間。

龍崗區(qū)正以"四有"現(xiàn)代化城區(qū)典范為目標，全面推進"4+6+N"現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，而大運片區(qū)則是這場變革的核心戰(zhàn)場。

四大核心定位，奠定東部中心地位

五、意義：這塊地成交，不只是一筆生意 1. 深圳"清調(diào)供"政策的里程碑式案例 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道：有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，作為深圳“清調(diào)供”政策盤活存量資產(chǎn)的標桿，它（G01046—0106宗地）的重生，也標志著城市發(fā)展從“高度競賽”轉(zhuǎn)向務(wù)實理性。（ 注：深圳“ 清調(diào)供 ”政策是指 深圳市 為盤活停滯的 城市更新項目 ，在 《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》 中明確的一種 ? 運用“清理、調(diào)整、供應(yīng)”手段優(yōu)化項目規(guī)劃與實施條件的政策工具? 。??）

深港國際中心的盤活，是深圳"清調(diào)供"政策落地最成功、影響最廣泛的案例之一。

全國有多少個"深港國際中心"？答案可能比你想的多。這套模式如果被驗證成功，將為大量沉睡的城市存量資產(chǎn)找到出路。

2. 從"高度競賽"到"務(wù)實理性"

更深層的信號是：深圳的城市發(fā)展邏輯在變。

700米超高層地標的規(guī)劃，折射的是上一個時代對"第一"的執(zhí)念——城市要爭高度，地標要比體量，仿佛摩天大樓就是城市競爭力的證明。

但政策變了，市場也變了。世茂暴雷、規(guī)劃落空、超高層叫停……這一系列事件，不是某一個企業(yè)的失敗，而是整個行業(yè)對"規(guī)模擴張"路徑的一次集體糾偏。

今天的華潤，接手這塊地時沒有規(guī)劃700米超高層，沒有宣稱要建"深圳第一高樓"。它帶來的是30萬平方米的住宅、14萬平方米的商業(yè)、兩所學校，和一個與周邊已建成設(shè)施連片的綜合社區(qū)。

從仰望天空，到腳踏實地。這是中國城市化進程的一次成人禮。

3. 央企接盤：信用與信心的雙向修復

對于購房者來說，"爛尾"是最大的恐懼。

過去幾年，深圳多個項目因開發(fā)商資金鏈斷裂而停工，購房者的信任被反復蹂躪。選擇穩(wěn)健的開發(fā)商，成為購房決策的首要考量。

央企華潤的進場，本身就是一張"信用背書"。

而對于整個大運片區(qū)乃至深圳東部市場來說，這塊地的成功出讓，是一個強力的"定心丸"——那塊爛尾多年的工地，終于有人接了，終于要建起來了，終于不是龍崗的一塊傷疤了。

4. 房地產(chǎn)新模式的深圳實踐

2026年4月28日的政治局會議，奠定了今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)：“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新?！?/strong>

“穩(wěn)定"和"城市更新”，是今年樓市的兩個關(guān)鍵詞。

深圳的做法是把兩者結(jié)合：用城市更新盤活存量資產(chǎn)，用存量資產(chǎn)的盤活修復市場信心，用市場信心的修復推動新房成交，用新房成交帶動整個行業(yè)進入正向循環(huán)。

G01046-0106地塊的成交，是這個邏輯鏈上的一次成功驗證。

房地產(chǎn)不再是大水漫灌高周轉(zhuǎn)的刺激工具，而是城市高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)定器。

六、趨勢：2026年樓市，我們能看到什么

基于這宗土地成交的背景，我可以提煉出幾個明確的趨勢判斷：

趨勢一：一線城市核心地塊將繼續(xù)放量，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)爭奪加劇

政治局會議之后，深圳、廣州等一線城市密集松綁限購，本質(zhì)上是在釋放"核心資產(chǎn)值得擁有"的信號。可以預見，2026年下半年還將有更多優(yōu)質(zhì)地塊入市，而能拿出真金白銀的開發(fā)商，將越來越集中于頭部央企和國企。

普通人能做的事：關(guān)注土拍之后的區(qū)域溢價效應(yīng)，新地王的出現(xiàn)往往帶動周邊二手房價格上調(diào)。

趨勢二："好房子"標準將重塑購房邏輯

2026年政府工作報告明確提出"有序推動安全舒適綠色智慧的’好房子’建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動"。

深圳市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化：品質(zhì)好、配套佳、品牌強的項目，開盤即售罄；而品質(zhì)一般、配套缺乏的項目，去化周期不斷拉長。

普通人能做的事：在置換或購房時，將"品質(zhì)"和"確定性"放在第一位，不要再單純追逐價格或概念。

趨勢三：城市更新成為存量時代的主戰(zhàn)場

政治局會議首次將"城市更新"與"穩(wěn)定房地產(chǎn)市場"并列部署，賦予其穩(wěn)投資、盤存量、惠民生、防風險的多重使命。

這意味著未來城市的增量建設(shè)空間在縮小，而存量改造（舊改、城中村改造、爛尾盤活）的機會在擴大。

普通人能做的事：關(guān)注所在區(qū)域的城市更新動態(tài)，政策傾斜的區(qū)域往往意味著基礎(chǔ)設(shè)施和配套的快速改善。

趨勢四：東部崛起，深圳不再只有西部

過去十年，深圳樓市的熱點集中在南山、福田、寶安等西部區(qū)域。龍崗一直是"價值洼地"。

但隨著大運深港國際科教城的推進、軌道網(wǎng)絡(luò)的完善、以及頭部開發(fā)商的持續(xù)投入，龍崗大運片區(qū)的價值正在被重新定價。

這一次華潤70.45億接盤，或許就是一個轉(zhuǎn)折點：東部不再只是剛需的退路，而開始成為改善型需求的選項。

結(jié)語：一塊地的告別，一個時代的重生

回到文章開頭那個問題：70.45億，買的是什么？

我的回答是：買的是一個城市對自身糾錯能力的信任，買的是一個行業(yè)從粗放走向成熟的轉(zhuǎn)型信號，買的是央企對深圳未來十年的押注。

這塊地從2017年的239億，到2026年的70.45億，數(shù)字是縮水的；但它承載的內(nèi)容，從一個追逐虛榮高度的"第一高樓"野心，變成了一片實實在在的住宅、學校、商業(yè)和社區(qū)。

這個變化，是深圳城市轉(zhuǎn)存量時代的見證，是中國房地產(chǎn)行業(yè)最真實、最深刻的一次蛻變。

我們正在見證一個新舊時代的開啟，和一個新模式的萌芽。

而這個故事，才剛剛開始。

參考信息來源：

• 東方財富網(wǎng)：《深圳"地王"重生：曾被規(guī)劃建設(shè)"中國第一高樓"，華潤置地70億元接手》（2026-05-06）

• 鳳凰網(wǎng)：《一線城市"地王"重生，還得是央企大手筆》（2026-05-06）

• 每日經(jīng)濟新聞：《深圳"地王"重生：曾被規(guī)劃建設(shè)"中國第一高樓"》（2026-05-06）

• 網(wǎng)易新聞：《70億！華潤拿下龍崗宗地》（2026-05-06）

• 騰訊網(wǎng)：《深圳市2026年首批居住用地推介會成功舉辦》（2026-03-18）

• 搜狐政策頻道：《政治局定調(diào)：一線松綁，2026年5月樓市迎來不可逆的5大轉(zhuǎn)向》（2026-05-05）

• 深圳交易集團土地出讓公告

• 深圳市規(guī)劃和自然資源局公開數(shù)據(jù)

本文系基于公開資料整理分析，不構(gòu)成投資建議。購房有風險，決策需謹慎。

關(guān)于龍崗大運（G01046-0106）地塊

位于大運新城核心，土地面積約16.97公頃，規(guī)模優(yōu)勢顯著。緊鄰龍城公園站，周邊匯聚大運中心、優(yōu)質(zhì)學校等頂級公配，可打造為集高品質(zhì)居住、商業(yè)服務(wù)、文體休閑于一體的東部標桿綜合體。

一、宗地基本情況

深圳大運片區(qū)商業(yè)綜合體核心指標表

注：“竣工驗收” 具體日期需以《土地使用權(quán)出讓合同書》約定為準，協(xié)議中僅明確 “竣工備案后” 的開業(yè)期限要求。來源：G01046-0106宗地出讓合同（樣本）

G01046-0106 宗地 規(guī)劃設(shè)計條件一覽表

來源：深圳大運片區(qū)重點項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議

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