江蘇
2026年4月，南通新房市場延續“小陽春”行情，成交量同比上漲40%，成交價實現年內首次環比正增長，廣義庫存降至2萬套以內。但整體回暖表象下，板塊分化正愈演愈烈。
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據「新知南通研究院」不完全統計，4月南通市區主力在售新房項目合計備案605套，環比下跌28%，同比上漲40%。
環比回落主要受3月成交量集中爆發影響，屬于正常市場波動。拉長時間線來看，4月的成交量已處于2025年以來的頭部水平。
據統計，自2025年以來，南通市區新房單月成交量僅兩次突破600套，即今年的“金三銀四”——3月備案836套，4月備案605套，兩個月合計1441套，較去年的“金三銀四”增加600套，增幅高達71%。
02
據中國房地產指數系統最新數據，2026年4月，百城新建住宅均價為17129元/㎡，環比微漲0.08%。
其中，南通4月新建住宅樣本均價為14038元/㎡，環比上漲0.15%，漲幅位居百城第7，也是今年以來南通首次實現環比正增長。
價格的上漲，可能與高單價改善盤占比提升有關。例如濠東璟園、中海臻如府等改善型項目持續放量，在一定程度上拉高了全市均價。
03
截至4月末，南通市區新房狹義庫存（已獲銷許未備案）降至9715套，按近一年月均流速（約405套）估算，去化周期約23.98個月，較上月縮短1.97個月。
廣義庫存降至2萬套以內，約1.95萬套，對應去化周期約48.18個月，較上月大幅縮短5.53個月。
整體庫存壓力有所緩解，但距離健康區間（12-18個月）仍有較大差距。
此外，不同板塊廣義庫存去化周期，最大差距已超100個月，市場“體感溫度”冰火兩重天。
穩健區——老城區
4月備案115套，近一年月均流速約73套，截至統計廣義庫存不到1300套，去化周期僅約17個月。
依托核心區位價值與改善產品定位，流速穩健，安全邊際最高。
觀望區——任港灣五龍匯、創新區
任港灣五龍匯4月備案101套，近一年月均流速約81套，截至統計廣義庫存近3500套，去化周期約43個月。
創新區4月備案85套，近一年月均流速約71套，截至統計廣義庫存超3500套，去化周期約49個月。
這兩個板塊流速尚可，但庫存壓力偏大，后續去化表現需持續觀察。
滯銷區——原港閘
近一年月均流速僅約33套，廣義庫存近3900套，去化周期長達約119個月。
這一困局主要受板塊內多個大體量滯銷盤的長期拖累，短期很難扭轉。
04
具體單盤表現，4月備案量前兩名均為典型“以價換量”——遠創宸樾備案51套，遠創湖悅云境備案44套。
北大街云錦九璋備案43套緊隨其后，該項目今年2月入市，截至統計已備案72套，整盤去化率約24%。
老城區濠東璟園備案41套位列第四，該項目去年9月入市，截至統計已備案230套，整盤去化率約65%。
中海臻如府備案39套位列第五，該項目2024年4月入市，截至統計已備案904套，整盤去化率約72%。
05
整體來看，今年“金三銀四”南通新房市場交出了一份“量價齊升”的成績單，市場信心得到階段性修復。
然而，廣義去化周期仍超48個月、板塊去化周期差距超100個月——這些都提醒我們，市場遠未進入全面回暖通道。
對于購房者而言，核心區優質資產安全邊際更高，高庫存板塊仍需謹慎比價。
對于開發商而言，加速去化、回籠資金仍是當前最優策略，“以價換量”在高庫存板塊依然行之有效。
“紅五月”能否延續上漲趨勢，我們將持續跟蹤，敬請關注。
數據說明
*數據來源：通房e辦
*統計周期：2026年4月1日-2026年5月5日
*成交備案存在延遲，僅供參考
*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」
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