從“撤辣”后的試探性反彈，到2026年的全面逼空，4月香港樓市，已然不是脈沖式回暖，而是主升浪啟動。

某內地家族在赤柱頂豪ONE STANLEY斥資逾1.1億港元連掃復式及天際大宅；

某上市公司在港島西臨海新盤海嵎KENNEDY BAY一次性掃貨12套；

恒基紅磡大型市區改善盤首岸One Victoria Cove更是首開認籌7600組，218套當日售罄...

2026年的香港樓市，正在上演一場從“頂豪配置”到“中產搶灘”的全域掃貨盛宴。

為子女鋪路的家族買的是名校+海景的未來生活，精于算賬的上市公司購的是穩定現金流收租，精明的中產家庭搶的是市區改善的安全資產配置。

在艷姐看來，貫穿本輪行情的核心風向標，當屬將軍澳地標大盤海瑅灣。

圖片來源：招商蛇口官方公眾號

作為日出康城超級大盤社區的最后一期臨海項目，海瑅灣從三月末首開爆紅，到四月加推持續秒光，短短三周時間狂攬52億港元銷售額，用實打實的成交數據印證：

香港樓市的脈沖式反彈已然落幕，一場全方位的樓市主升浪，真的來了。

01

海瑅灣52億硬核答卷

揭開全域普漲行情

兩年前的那場“撤辣”，全面取消三大“懲罰性”印花稅，抹平了非永居與本地買家的稅費鴻溝，也掃清了內地資金入港的障礙。

兩年后的今天，海瑅灣的52億答卷證明，政策紅利已徹底轉化為市場底部的硬核承接力。

3月31日，項目首次盛大開盤，短短7小時火速售出254套房源，整體超額認購逼近28倍，當日全盤售罄，一戰夯實市場底部強勁的承接能力。

進入復活節假期，市場熱度絲毫未減。4月7日項目二次加推168套，假期流量加持之下熱度再攀高峰，當日火速成交152套，整體去化率突破 90%，單輪加推吸金約11億港元。

海瑅灣遠景鳥瞰 圖片來源：招商蛇口官方公眾號

即便價格小幅微調、市場選擇空間拓寬，買家追漲意愿依舊強烈，徹底告別過往撿漏抄底的投機心態，全面形成全民看漲的市場共識。

截至四月中旬，短短三周窗口期，海瑅灣累計成交近600套，整體套現金額穩穩突破52億港元。

更值得關注的是， 項目 買家結構持續優化，近三成置業者為內地及國際非本地買家。

跨區域資金大規模入場、長期布局，不再是短期套利的突擊選手，而是扎根香港資產的常駐力量。

這波行情最硬的信號，恰恰來自“非核心區”，海瑅灣坐落于將軍澳日出康城，并非港島傳統核心豪宅板塊。

非核心片區的大體量樓盤能跑出如此去化速度，足以說明行情已從核心地段的“局部牛”轉向“全域普漲”。

02

52億背后的新香港模式

五大股東生態共贏

海瑅灣52億的硬核答卷，表面是市場熱度的爆發，內核則是香港樓市開發模式從“單打獨斗”轉向“生態聯盟”的教科書案例。

大地主港鐵作為土地提供方、項目監管方，牽頭集結信和、招商、嘉華、嘉里，四位連莊玩家。

這套“本土龍頭+內資出海+穩健港資+品質標桿”的全明星陣容，其合作遠非簡單的財務并表，而是一場始于戰略基因互補的深度綁定。

一、頂層架構：信和與招商的“雙核驅動”

日出康城總占地約34公頃，分13期開發，超2.5萬套房源，是 將軍澳最大住宅區，定位上可以類比浦東聯洋和碧云。

作為整個日出康城超級大盤的壓軸之作，海瑅灣的成敗關乎各方戰略棋局的落子。

艷姐總結下來，信和置業與招商局置地正是驅動 海瑅灣 前行的“關鍵雙核”。

信和置業：本土操盤王的“定價權”之戰

作為香港土儲最豐厚的開發商之一，信和在港資普遍收縮的周期中，選擇了深耕大本營。海瑅灣是其憑借主場優勢和 硬核港鐵上蓋操盤經驗的一場關鍵戰役。

其目標不僅是快速 回籠 現金、修復資產負債表，更是要在非核心區的將軍澳，重新夯實其作為港資龍頭的市場定價權。

項目7小時售罄、溢價跑贏同區的表現，正是這份定價能力的直接證明。

招商局置地：內地房企的"出海"教科書

招 商局置地作為 招商蛇 口旗下港股平臺，是內資出海的典型代表。而招商沒有重復早年房企“高價獨食、水土不服”的彎路，而是選擇了“借船出海”。

通過與信和等港資綁定，既能規避單獨拿地的政策與市場風險，還能共享香港操盤經驗。

對招商而言，海瑅灣的核心價值并非短期利潤，而是一個低成本、高安全性的國際化跳板。

通過成功導入近三成的非本地客源，驗證了其母公司的資本與客群實力，也為未來更廣闊的資產出海鋪平了道路。

二、戰略協同：嘉華與嘉里的“能力補位”

在“雙核”之外，嘉華國際與嘉里建設的加入，完美填補了大規模開發中“財務穩健性”與“產品溢價力”之間的關鍵縫隙。

嘉華國際：逆周期下的現金流修復者

嘉華國際近年采取‘內地+香港’雙輪驅動，且尤為偏愛現金奶牛項目的打造。

比如，上海徐匯濱江的‘嘉俊庭’項目440套房源在2024年開盤即售罄，南京河西項目在當年也貢獻了超50億港元的回款。

盡管2025受到內地計提影響，整體業績承壓，但2026隨著海瑅灣項目高去化率與定價優勢，依然是集團修復毛利率、實現2026年業績V型反彈的核心引擎。

對嘉華而言，雙輪驅動的現金流奶牛策略，能憑借東邊不亮西邊亮的風險分散，確保大盤在去化周期中的資金鏈健康，更是其穿越周期的安全墊。

嘉里建設：品質溢價的信任狀

與嘉華的“現金流”角色不同，嘉里建設為聯盟注入的是“品質基因”。

在嘉里，“品質第一”并非口號，而是其“豪宅專家”人設的基石。

在海瑅灣，這份堅持直接兌現為真金白銀的溢價——項目多套單位呎價突破2萬港元，較同區高出15%-20%。

這份溢價，正是市場為嘉里數十年打磨的高端產品體系、細節管控與品牌聲譽所支付的信任對價。

它的加入，不僅拉升了整個項目的價值基線，也為其在深圳灣等內地頂豪項目提供了最有力的價值背書。

三、52億蛋糕的切分邏輯：不只是分錢，更是分賽道

這種合作模式的優勢顯而易見：四大合作方在港鐵搭建的舞臺上，各取所需、各展所長，共同做大了蛋糕。

信和贏得了定價權與現金流；

招商獲得了出海經驗與資本通路；

嘉華鞏固了現金流引擎；

嘉里驗證了品質溢價模式；

港鐵則如愿以償地收獲了土地紅利，并推動了片區成熟。

海 瑅 灣的成功，標志著香港樓市進入“聯盟時代”，也驗證了在高度不確定的市 場中，生態共生的組織韌性遠勝于單打獨斗的英雄主義。

“港資（操盤/品質）+內資（資本/客源）+港鐵（基建）”的模式，或許會將成為后撤辣時代收割全域行情的最優解。

03

主升浪行業已然確立

誰在提前布局？誰在收割紅利？

如果說海瑅灣是個案，那么2026年一季度的全港數據，就是“主升浪”最確鑿的量化注腳。

一手“井噴”，創13年新高：據美聯物業研究中心及中原地產統計，2026年首季香港私宅成交約6300套，同比激增超過40%；

成交金額突破700億港元！打破了塵封近十年的2017年紀錄，這是自2013年“一手新例”實施以來，最火爆的第一季度，沒有之一。

二手“逼空”，價格V型反轉：標志性的中原城市領先指數（CCL）已經默默連漲了9個月，從去年底到現在，二手樓價已經悄悄爬升了近6.6%；

資金“巨鯨化”，定價權易主：最關鍵的B端信號是資金結構的質變。一季度，全港一手市場錄得超過265宗“大手客”交易， 創下2008年以來同期新高；

與此同時，美聯物業綜合土地注冊處的數據顯示，過去兩年內地買家狂掃 2.77萬套，而在5000萬級的頂豪戰場，占比已飆升至約72%——每10個頂豪買單，超過7個來自內地。

數據來源：香港中原地

香港已然進入量價齊飛，一手點火、二手添柴的良性循環；機構化資本與內地高凈值人群在系統性重估香港資產。

市場共識鐵板釘釘。接下來，更關鍵的問題浮出水面：

究竟有哪些房企，在上一輪周期的至暗時刻完成了“逆勢屯兵”，如今正在從容收割這波遲來的紅利？

艷姐也帶大家盤點一下，看看誰登上了這張戰略價值遠超短期浮盈的贏家版圖。

1. 本土“四大天王”：屯農地、補地價、收割周期紅利

香港樓市的基本盤，依然由新鴻基、長實、恒基、新世界四大本地家族牢牢掌控。

他們的贏家邏輯，是內資房企難以復制的“祖傳玩法”——手握天量農地/舊樓土儲，憑借跨代際的耐心和根深蒂固的本地政商網絡，主導復雜的“補地價”游戲。

時間是他們最大的朋友，規則是他們最深的護城河。

其中，扮演“全能霸主”的新鴻基，在2026年Q1以近150億港元的一手登記金額穩坐市場頭把交椅。

其西沙SIERRA SEA、啟德天璽·天等王牌項目的集中放量，正是其基于長期囤地、在周期回暖時精準釋放庫存的典型操作，也成為了集團業績最厚重的壓艙石。

而深諳“貨如輪轉”之道的恒基地產，則憑借遍布全港的舊樓重建網絡，在Q1錄得近70億港元銷售額。

它的贏家模式在于持續將低效舊樓“拆舊建新”，轉化為高溢價住宅，提供穩定且高毛利的現金流。

作為“反周期獵手”的長實集團，從2013年就開始處置廣州、上海等核心城市地標性物業，持續套現回籠巨額資金，同時保留香港核心地段的開發權（如Blue Coast）和新界農地儲備。

因而在行業普遍高杠桿的背景下，長實憑借其極低的負債率和充沛的現金流，成為2026年主升浪來臨時最能從容“收割”紅利的玩家。

新世界發展的贏家密碼，則在于“品牌溢價”與“規劃紅利”的完美結合。它將新界龐大的農地儲備，通過復雜的補地價流程，轉化為如柏傲莊系列這樣的現象級高端社區。

此舉不僅一次性吃透了項目的開發利潤，更關鍵的是，它以極低成本提前鎖定了“北部都會區”國家戰略所釋放的巨額土地增值紅利，完成了從“土地轉換”到“價值賦能”的驚險一躍。

2. 內資“出海三杰”：借船出海、對沖風險、共享“制度”紅利

如果說四大天王贏在“祖傳土儲”的時間復利，那么招商局置地、華潤置地、保利置業這三家內資代表，則贏在“資本+客源”的雙重降維打擊。

他們的厲害之處，源于放棄“地主”思維，轉向“財務投資+資源整合”。通過聯盟模式，用最小的風險撬動了最大的國際化紅利，將香港作為資產出海的安全跳板。

上文提到的海瑅灣股東之一——招商局置地是“漸進式融入”的教科書。海瑅灣并不是它第一個項目，早在從2019年就聯手信和、嘉華拿下日出康城第11期（提供約1,850伙）的首秀。

更關鍵的是，招商觸角已延伸至持有型資產。2025年底購入紅磡晉匯全幢改造為學生公寓。這標志著招商從單純的項目跟投向“資產出海+現金流運營”的戰略升級。

華潤置地與保利置業則通過組成“國家隊雙雄”，在啟德跑道區聯手打造的臨海地標沄璟（PANO HARBOUR），已成為本輪主升浪中5000萬+頂豪市場的絕對霸主。

沄璟自推售以來累計套現已超159億港元，單套最高成交價達3.8億港元，成功切入了香港頂豪市場，有效對沖了內地主戰場的業績波動。

這背后，正是兩家利用其內地強大的企業客戶與家族辦公室網絡，將香港項目直接“空投”給目標客群，打造內地高凈值階層配置香港資產的標準化入口。

結語

當我們在復盤這場香港樓市的“主升浪”時，絕不僅僅是在記錄一場資本的狂歡。

歷史反復驗證，香港一直是內地核心城市樓市的“先行指標”。聰明錢永遠在政策最寬松、流動性最充裕的地方率先布局。

地產教父施永青預言的香港樓市會持續6年的主升浪，似乎已經來了。

高盛對滬深樓市“將在今年底率先觸底：并在未來三年上漲15% ”的樂觀預期，其底層信心之一，正是香港房價的率先反彈所奠定的估值錨。

近期，百億基金工銀價值精選集中配置地產股，百億基金經理興證全球的謝治宇和中泰資管的姜誠分別大筆買入貝殼、繼續增持保利發展。

這并非偶然，資本的嗅覺，永遠比市場的情緒快一步。

香港的這一輪行情，或許正為下一個周期的開啟，提前寫下了注腳。

主編：張艷

責編：閃閃

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