北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想請(qǐng)問一下，如果買房出租，那折舊費(fèi)是應(yīng)該怎么計(jì)算？我印象中是每年5%，但好像感覺不對(duì)吧！另外我有一個(gè)自己的測(cè)算不知道對(duì)不對(duì)。

比如每個(gè)月租金一萬，房子700萬，那只能說表面的租售比是700。但實(shí)際上一年只能收10個(gè)月的租金，再減去物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)就剩9個(gè)月了。還有交稅5%，按12萬算的話是6000元，還剩8.4萬。

這還沒算裝修的損失，如果10萬管10年的話就是每年1萬塊，剩下7.4萬，每個(gè)月6000多點(diǎn)，我是不是算的保守了？

A：

1、折舊費(fèi)的每年5%也不能算錯(cuò)，只不過是按照最低標(biāo)準(zhǔn)20年計(jì)算的，是會(huì)計(jì)記賬的模式。實(shí)際上一般按照50年折算，每年2%。而且如果在現(xiàn)實(shí)意義上較真兒，那只應(yīng)該計(jì)算房子的價(jià)值折舊，土地價(jià)值是沒有折舊的。

而且這種折舊沒什么意義，較真兒的話故宮和恭王府四合院什么早就是負(fù)數(shù)了，但現(xiàn)實(shí)中土地就很值錢，房子也不可能折舊為零，否則東西城的老破小怎么算賬啊？具體的計(jì)算挺復(fù)雜的，幾句話說不清楚，甭糾結(jié)這些了。

2、您算的這個(gè)賬不太對(duì)。因?yàn)槟獾氖菍W(xué)區(qū)房，所以700萬價(jià)值的才每月租金1萬。可如果不是學(xué)區(qū)房，或者說剔除學(xué)區(qū)價(jià)值之后，那這套房也就價(jià)值500萬了，租金卻還是1萬塊，這樣計(jì)算才算合適。

其他的您都是按高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的。比如市區(qū)的空置期一般30天就算長的了，很少有每年空置2個(gè)月的。您租的這套房是老房，物業(yè)費(fèi)每年每平也就6塊錢，每個(gè)月5毛，取暖費(fèi)每年30一平，都算下來也沒多少錢。

交稅的話以前是5%（20年前20%呢），現(xiàn)在最新的稅率應(yīng)該是1.5%，而且一般都是租客來交，很少有房東主動(dòng)自己掏錢交稅的，包括個(gè)人所得稅。

裝修折舊看怎么說吧，我家的房子一般是每十年裝一次，每次3萬塊錢就差不多了。無非是修修補(bǔ)補(bǔ)的事兒，花不了多少錢，花錢多了的話跟租金收益對(duì)比也不劃算。

3、總之我覺得您琢磨這些的意義不大，也不太符合現(xiàn)實(shí)。反正我根本就不考慮房產(chǎn)折舊的問題，因?yàn)榉凑膊蛔鲑~，考慮這些實(shí)在沒意義。而且北京現(xiàn)在的平均租金回報(bào)率就是1.8%，老房能到2%以上，還是在扣除各項(xiàng)成本之后的。

僅供參考。

二

Q:

我和愛人以前是東城戶口，但戶口一直在親戚家掛著，包括孩子，現(xiàn)在在**中學(xué)初二。我們的房子開始是拆遷時(shí)買的亦莊梅園小區(qū)，經(jīng)適房，后來給換到了良鄉(xiāng)的，都沒遷戶口。還有一套是固安的，這兩套都賠著呢，賣掉的話能200多萬吧。

我想問一下，我們現(xiàn)在都是45歲，如果賣掉這兩套房再買的話您還建議貸款嗎？我們年收入合計(jì)20萬不到，稅后的，算是比較穩(wěn)定的工作。她還有五年退休，有可能延遲，我看情況，大概率也是幾年后下崗然后靈活就業(yè)幾年再退休。

我們想買的是盡量離東城近點(diǎn)的豐臺(tái)，但說實(shí)話只有南三環(huán)合適，就算南三北五有些讓人挺糾結(jié)的，也就解決個(gè)自住了。

A：

1、您家現(xiàn)在是住在哪里啊？孩子在東城上學(xué)，難道是全家住在良鄉(xiāng)嗎？那可真夠遠(yuǎn)的。

2、我要建議的話就是盡量不貸款或少貸款唄。因?yàn)槟壹热皇?0萬稅后，那既然有孩子在上學(xué)，那每個(gè)月怎么也得留出1萬生活費(fèi)吧，剩下的每月就只有6000多了。即便是貸款在100萬左右，那每個(gè)月都得還款在5000，幾乎不剩什么了，我覺得不合適。

更何況五年之后您夫人退休+您靈活就業(yè)，那弄不好不僅沒什么收入，連她的退休金都得補(bǔ)貼在社保上。如果是這種情況，那還怎么還月供啊？孩子大學(xué)期間的生活費(fèi)都有可能緊張了吧？

但這家庭資金情況還是您自己算清楚吧。常規(guī)建議是按照最壞的情況來準(zhǔn)備，免的幾年之后真出狀況了為難。

3、房子本來就是用來住的，南三環(huán)雖然在價(jià)格走勢(shì)上略落后于北部，但對(duì)應(yīng)的優(yōu)勢(shì)是性價(jià)比更高啊，優(yōu)劣勢(shì)本來就是互補(bǔ)的。

所以如果是自住為主，那買在南三環(huán)沒什么不合適的。就算走勢(shì)弱點(diǎn)兒，那也是短期看不出來，十年八年之后才有可能明顯點(diǎn)兒的，沒必要現(xiàn)在就糾結(jié)。

僅供參考。

三

Q:

如果您不認(rèn)可通州和昌平的樓盤能升值，那您認(rèn)為哪個(gè)樓盤可以？具體條件和我的預(yù)算相符就行，不求大漲，跑贏通脹就行。

Ps：您是賣房的，好像也做過開發(fā)商是吧？那以您業(yè)內(nèi)人都不看好房價(jià)，還怎么讓別人看好啊？而且您對(duì)黃金和股市也沒信心，那作為普通人還能投資什么啊？

A：

1、以您的預(yù)算，就是300萬兩居室的新樓盤是吧？那我實(shí)在沒有可推薦的。因?yàn)檫@預(yù)算之內(nèi)買在郊區(qū)，而且是相對(duì)偏遠(yuǎn)的地段兒。不能說都不升值，只是我不敢預(yù)測(cè)而已。

因?yàn)楸本┦菙偞箫灠l(fā)展的，圈子越大，沿線的新區(qū)就越多，誰能預(yù)測(cè)哪里能發(fā)展的更好啊？規(guī)劃在沒實(shí)現(xiàn)之前就是鬼話，是需要天量的財(cái)政資金去做基建的。那到底哪里能成為重點(diǎn)，哪里能提前完成規(guī)劃，只有高層才知道，要不您問問他們吧。

2、跑贏通脹，現(xiàn)在這幾年沒什么通脹，物價(jià)不漲，工資不漲，房價(jià)也不漲反跌，這是很明顯的通縮現(xiàn)象，您能買到成為二手房之后不破發(fā)的樓盤就算贏了。而且說實(shí)話，我也不認(rèn)為房價(jià)還能大漲，甭說跑贏通脹，能跟上就算不錯(cuò)了。

3、我早就不賣房了，也不是說做過開發(fā)商，而是給開發(fā)商打工而已。我的看好與否，和您心目中的“看好”應(yīng)該不是一個(gè)概念。我認(rèn)為是不輸就算贏，而您看樣子是期望值挺高，是把買房當(dāng)成發(fā)財(cái)?shù)氖侄瘟恕Ｄ羌热粯?biāo)準(zhǔn)不一樣，您也就不必參考我的觀點(diǎn)了。

4、普通人能投資什么？投資這種事兒是很難的，尤其是想賺大錢的投資，都必定是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高難度或是高門檻的，跟普通人其實(shí)沒多大關(guān)系。

我也不是說對(duì)黃金股市沒信心，而是不愿冒風(fēng)險(xiǎn)了。畢竟這半輩子我已經(jīng)錯(cuò)過太多的機(jī)會(huì)了，再錯(cuò)過幾個(gè)也無所謂。而且如果是年輕時(shí)我還算敢賭，有資本拿青春賭明天。但這歲數(shù)就算了吧，求穩(wěn)為主，犯不上拿孩子的既得利益去賭明天，萬一輸了或許就沒機(jī)會(huì)爬起來了。

5、總之這都是我的觀點(diǎn)，您可能還年輕，所以對(duì)未來的期望值高，那就按自己的理想去努力吧。而我只代表自己的觀點(diǎn)，是否參考無所謂。

僅供參考。

四

Q:

幫我個(gè)著急的問題分析一下，朋友在青龍湖有一套西山湖文苑的100平三居，南北通透，現(xiàn)在愿意250萬轉(zhuǎn)讓，能買嗎？

A：

1、西山湖文苑，我剛剛上網(wǎng)看了看這250萬也不算多便宜吧？基本就是市場(chǎng)價(jià)，最低的還有報(bào)價(jià)1.9萬總價(jià)190的呢。

2、我沒去過這小區(qū)，只知道是自住型商品房，當(dāng)年售價(jià)應(yīng)該是1.7萬每平吧。那如果是2.5萬轉(zhuǎn)讓，稅費(fèi)誰出？應(yīng)該是賣家出吧，溢價(jià)的30%，如果買的話在協(xié)議中一定寫清楚了。

3、另外我剛才上網(wǎng)看了一下，這里100平三居的租金是4500塊錢左右。那如果對(duì)應(yīng)250萬的價(jià)格，然后再加上20萬的稅費(fèi)，租售比在600左右。

看上去似乎不錯(cuò)，但我認(rèn)為這種地段兒的空置期有可能會(huì)長一些。畢竟算是偏遠(yuǎn)地段了，而且還沒有地鐵，不應(yīng)該有太多的人來這里租房。那如果加上15%的空置期，這租售比就700左右了。雖然從數(shù)值來說在偏遠(yuǎn)板塊說得過去吧，但我認(rèn)為是沒占到什么實(shí)質(zhì)的便宜，這250萬不算多優(yōu)惠。

4、總之這種地段兒就是典型的自住為主，尤其有是自住型商品房，那就更是自住為主了。我從數(shù)值看是不算太便宜，要不再砍砍價(jià)吧，爭取砍到230以下，甚至是200萬試試，畢竟有報(bào)價(jià)190的呢。

僅供參考。

五

Q:

我們又去亦莊林肯實(shí)地考察了一次，感覺還是不錯(cuò)的，如果不提前知道，我們認(rèn)為所謂公寓和住宅是沒太大區(qū)別的。所以我們初步?jīng)Q定就聽您的建議了，先買公寓，然后過幾年再考慮置換。這次是想再咨詢一下，公寓還有沒有其他我們不知道的隱性風(fēng)險(xiǎn)？五年之內(nèi)是否會(huì)有什么利好？

A：

1、決定買林肯這種公寓了，那我還是建議考慮好，這種房的常規(guī)建議是要么就甭買，買了最好就別輕易賣了。而且也大多數(shù)時(shí)期都不太好賣，不如長期自住或者是出租。

2、其他的隱形風(fēng)險(xiǎn)？我上次應(yīng)該說了房產(chǎn)稅+土地出讓金+政策限購這三種吧？那其他的應(yīng)該沒什么了。畢竟林肯是大規(guī)模社區(qū)，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)其他某些公寓的那些破事兒。或者說只要是消防不出問題，那就沒什么風(fēng)險(xiǎn)了。

3、五年之內(nèi)的利好，有可能放寬限購唄。畢竟樓市低迷好幾年了，公寓更低迷，那有可能放寬限購條件以促進(jìn)流動(dòng)性。但即便有這種政策也大概率是短期的，一旦樓市回暖，那政策有可能再次收緊。

放寬政策有可能包括：降低購買資格，減免過戶稅費(fèi)和允許貸款什么的，一切都有可能。

僅供參考。

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