“維修資金其實(shí)離人們的生活很近，但是很多人對(duì)它并不了解。”社區(qū)治理交流平臺(tái)眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人韓冰告訴南方周末記者，“就像你身邊的一個(gè)房子，你從來沒進(jìn)去過。”

維修資金被稱作房屋“養(yǎng)老金”。上海香景園小區(qū)業(yè)主李宗陶關(guān)注到它，始于2025年小區(qū)更換物業(yè)公司。在此之前，她在小區(qū)住了12年，對(duì)此一無(wú)所知。

和上海其他購(gòu)買了商品房的業(yè)主一樣，李宗陶當(dāng)年買房時(shí)，和開發(fā)商共同繳納了首期維修資金。這筆錢有兩萬(wàn)多元，在小區(qū)業(yè)委會(huì)產(chǎn)生之前，一直趴在她的個(gè)人賬戶上。

直到五年前小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生，賬戶上的錢開始一筆筆地扣，其中有“會(huì)所臺(tái)階”、圍墻、“電子周界報(bào)警系統(tǒng)”的維修費(fèi)用，還有購(gòu)買休閑椅的費(fèi)用。然而和許多鄰居一樣，李宗陶當(dāng)時(shí)并不知情。

此后，從罷免業(yè)委會(huì)到換物業(yè)公司，再到發(fā)生梯控失靈事件、停水事件，香景園的每一件大事，幾乎都與維修資金有關(guān)。

有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，作為小區(qū)里的“法律”，香景園的《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》有一個(gè)漏洞，它導(dǎo)致維修資金被濫用，卻無(wú)人對(duì)此負(fù)責(zé)。這個(gè)漏洞并不是現(xiàn)在才有，也不僅僅存在于香景園。

（相關(guān)報(bào)道詳見《九百億住宅維修金：授權(quán)里的漏洞，被濫用的風(fēng)險(xiǎn)》）

先停水，后溢水

香景園位于上海市楊浦區(qū)新江灣城街道，建成于2012年，共有11個(gè)單元，366戶。物業(yè)服務(wù)采取“包干制”，每平方米收費(fèi)4.2元/月。

2025年9月18日晚，在物業(yè)公司沒有事先通知的情況下，1號(hào)樓至4號(hào)樓部分業(yè)主家中突然停水。業(yè)主群里有人稱，這是十幾年來第一次遇到。

此時(shí)，距第二家物業(yè)公司上海銳翔上房物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上房物業(yè)”）進(jìn)入小區(qū)才一個(gè)多月。

上房物業(yè)先是在業(yè)主群發(fā)布情況說明，稱初步判斷是水箱壓力開關(guān)突然損壞，屬極低概率的意外，“和部件自然老化、正常損耗的常見情況不太一樣”。

“不是自然老化、正常損耗，那么是有人為損壞、故意損壞的可能性？”一位業(yè)主提出疑問。

隔了一天，上房物業(yè)就斷水事件向業(yè)委會(huì)提交了一份“技術(shù)勘查報(bào)告”，稱是水泵房空氣潮濕，導(dǎo)致電路板短路。建議更換設(shè)備元件，并加裝除濕設(shè)備。

上述解釋被一位業(yè)主認(rèn)為“信口開河”，在其看來，水泵控制箱在工作時(shí)會(huì)產(chǎn)生熱量，不可能因空氣潮濕發(fā)生短路。1號(hào)樓一位業(yè)主本身就是維修工，他也認(rèn)為環(huán)境潮濕導(dǎo)致設(shè)備元件損壞這一情況“基本不可能”，質(zhì)疑物業(yè)公司“過度維修”。

上房物業(yè)回應(yīng)，加裝除濕設(shè)備屬于“預(yù)防性維護(hù)”。

上房物業(yè)發(fā)布的第二份情況說明稱，維修費(fèi)用要從小區(qū)維修資金中支出。在與部分業(yè)主協(xié)商后，上房物業(yè)答應(yīng)僅更換設(shè)備元件，暫不加裝除濕設(shè)備，并向業(yè)委會(huì)提交了一份合計(jì)8158元的維修報(bào)價(jià)單，業(yè)委會(huì)5名委員全部同意。

三天后，停水問題尚未完全解決，又出了新狀況：1號(hào)樓和4號(hào)樓的樓頂水箱突發(fā)溢水，此狀況以前同樣沒發(fā)生過。

小區(qū)黨支部書記龔曉元是3號(hào)樓業(yè)主。水箱溢水當(dāng)晚，他和前述9號(hào)樓業(yè)主李宗陶、1號(hào)樓那位維修工業(yè)主探查后認(rèn)為，水箱溢水是控制元件參數(shù)與水箱里的壓力傳感器位置不匹配造成的。龔曉元認(rèn)為這不正常，用設(shè)備損壞無(wú)法解釋。

三名業(yè)主探查次日早晨，上房物業(yè)又發(fā)了一份公告，指責(zé)業(yè)主擅自調(diào)試設(shè)備，此舉導(dǎo)致3號(hào)樓漏水。上述維修工業(yè)主向南方周末記者表示，自己那晚確實(shí)調(diào)過1號(hào)樓參數(shù)，但沒調(diào)過3號(hào)樓的，調(diào)過之后，1號(hào)樓就沒再溢水。

在接受南方周末記者采訪時(shí)，上房物業(yè)香景園項(xiàng)目滕姓主管助理斷然否認(rèn)停水、溢水背后有人為因素：“怎么可能人為去損壞？我們又不是恐怖分子，我們來這個(gè)小區(qū)都是想為了這個(gè)小區(qū)更加美好。”

上房物業(yè)提供的維修水泵報(bào)價(jià)單中，包括4個(gè)壓力傳感器的費(fèi)用，每個(gè)420元。上述維修工業(yè)主當(dāng)時(shí)在業(yè)主群指出，沒有任何證據(jù)證明壓力傳感器存在風(fēng)險(xiǎn)。在接受南方周末記者采訪時(shí)，他認(rèn)為，就算壓力傳感器真的壞掉了，也不可能四個(gè)都?jí)牡簟?/p>

而物業(yè)提供的“技術(shù)勘查報(bào)告”中，也未提及壓力傳感器損壞。對(duì)于為何更換壓力傳感器，上房物業(yè)未向業(yè)主解釋。

不過，在受到多名業(yè)主質(zhì)疑時(shí)，上房物業(yè)仍更換了設(shè)備元件。李宗陶曾報(bào)警阻止，但警察到場(chǎng)后，認(rèn)為物業(yè)有“管理權(quán)”和“維修權(quán)”，并未干預(yù)。

維保之后，梯控失靈

停水事件發(fā)生前一周，4號(hào)樓還發(fā)生過一樁事：該樓一部電梯的“梯控”，在物業(yè)公司組織的一次“例行保養(yǎng)”之后，突然失靈。

香景園每個(gè)單元有兩部電梯，均裝有梯控，住戶乘梯需刷卡。

一個(gè)多月后，上房物業(yè)在4號(hào)樓微信群發(fā)起征詢，稱梯控系統(tǒng)需要更換若干零件，“如2/3業(yè)主同意更換將立即執(zhí)行”。

物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)公司動(dòng)用維修資金，需要征得三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意。

發(fā)起征詢的同時(shí)，上房物業(yè)貼出了三家公司更換零件的報(bào)價(jià)單，其中最便宜的一家也要1.3萬(wàn)多元。南方周末記者注意到，三份維修報(bào)價(jià)單中，有兩份的落款時(shí)間是在4號(hào)樓梯控失靈之前。

后來，4號(hào)樓業(yè)主在小區(qū)業(yè)主大群交流時(shí)才發(fā)現(xiàn)，至少有8個(gè)樓棟的梯控或門禁先后出了故障，上房物業(yè)向各個(gè)樓棟的業(yè)主微信群都分別發(fā)起過維修征詢。

業(yè)主樊先生覺得報(bào)價(jià)太貴，于是自行聯(lián)系了電梯生產(chǎn)廠家。樊先生說，廠家的人到了后，曾讓他刷卡試一試，“刷的時(shí)候沒聲音，他說不對(duì)，可能沒電。”

按樊先生的說法，廠家的人等不及，提前走了，大概過了一個(gè)多小時(shí)，維保單位來了一個(gè)老師傅。打開轎廂頂后，一個(gè)黃色插頭躺在地上，而插座就在一旁。“當(dāng)時(shí)我覺得，是不是當(dāng)時(shí)他們做維保誤拔了。”樊先生說，“但維保說他沒拔過。”

樊先生自行把插頭插上，但電梯轎廂照明隨即發(fā)生短路。

隨后數(shù)天里，物業(yè)公司曾發(fā)布說明，暗示梯控失靈與插頭脫落無(wú)關(guān)。后和維保單位作出公開說明，承認(rèn)梯控電源插頭脫落是維保人員的責(zé)任，“因作業(yè)空間狹小或操作不慎，導(dǎo)致梯控電源線意外碰落”，表示“不存在故意而為”。

這份說明引起業(yè)主更多質(zhì)疑。五天后，香景園所屬的居委會(huì)黨總支書記董靈琳出面，把物業(yè)公司、弱電維保單位、電梯維保單位等叫到一塊，對(duì)涉事電梯進(jìn)行了一次現(xiàn)場(chǎng)檢查，結(jié)果當(dāng)場(chǎng)修好。

樊先生那天也去了，按他的描述，維修人員當(dāng)時(shí)只是簡(jiǎn)單弄了一下，沒有更換零件，“電一插，就好了”。

關(guān)于梯控失靈事件，滕姓主管助理對(duì)南方周末記者表示，維保單位那位老師傅“很委屈”地承認(rèn)是他碰掉了插座，但他也堅(jiān)決否認(rèn)老師傅是故意為之：“要是故意的，我們?yōu)槭裁匆獙?duì)著4號(hào)樓？為什么不動(dòng)（別的樓）？”

業(yè)委會(huì)現(xiàn)任主任金鋒則向南方周末記者表示，4號(hào)樓梯控事件實(shí)際上沒有定論，物業(yè)公司發(fā)布情況說明只是為了“息事寧人”。他從常理推斷物業(yè)公司不可能故意搞破壞：“你做了壞事，你還會(huì)帶人家去現(xiàn)場(chǎng)？”

不過，金鋒也認(rèn)為那個(gè)插頭是碰不掉的，為此還提醒過物業(yè)公司和維保方：會(huì)不會(huì)是出于工作需要臨時(shí)拔掉了插頭，后來忘了插。

但正如樊先生所說，維保老師傅否認(rèn)拔過插頭。

2025年12月，進(jìn)場(chǎng)四個(gè)月后，上房物業(yè)向香景園業(yè)委會(huì)提交了一份總計(jì)137萬(wàn)余元的維修大單，其中僅監(jiān)控改造一項(xiàng)就有76萬(wàn)多元。

4號(hào)樓梯控“零費(fèi)用”修好后，部分業(yè)主給居委會(huì)黨總支書記董靈琳（左）送了一面錦旗。受訪者供圖

“一規(guī)兩約就是小區(qū)法律”

香景園第一屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生于2021年7月，共由五人組成。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)投票選舉產(chǎn)生。

按第一屆業(yè)委會(huì)副主任薛德才對(duì)南方周末記者的說法，當(dāng)時(shí)是第一家物業(yè)公司經(jīng)理和熱心鄰居共同找他參選的。

薛德才是一名退休工人，按其說法，參選與小區(qū)維修資金有關(guān)：“成立業(yè)委會(huì)之后，八百多萬(wàn)元的維修資金可以存為定期，利息就高。”

根據(jù)上海相關(guān)規(guī)定，在開發(fā)商發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)之前，維修資金不得動(dòng)用，物業(yè)公司維修責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金由政府監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)到業(yè)主大會(huì)專用賬戶，在一定限額內(nèi)，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，物業(yè)公司可以動(dòng)用。

與香景園第一屆業(yè)委會(huì)同時(shí)產(chǎn)生的，還有小區(qū)“一規(guī)兩約”，又稱“三個(gè)規(guī)約”，是上海規(guī)范業(yè)主自治的三個(gè)文件，其中“一規(guī)”是《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，“兩約”是《管理規(guī)約》和《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（以下簡(jiǎn)稱“維修資金規(guī)約”）。用金鋒的話說，“一規(guī)兩約”就是小區(qū)的法律。

上海一家物業(yè)管理指導(dǎo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人講得更直白：在業(yè)主自治領(lǐng)域，有約定按約定，沒有約定才按法律規(guī)定。不過，該負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，規(guī)約需要在法律框架內(nèi)制定。

根據(jù)物權(quán)法和民法典規(guī)定，使用維修資金由業(yè)主共同決定，動(dòng)用需要征得占一定比例的相關(guān)業(yè)主同意。只有在緊急情況下，可以不經(jīng)業(yè)主同意，由業(yè)委會(huì)直接決定動(dòng)用維修資金。

然而，根據(jù)香景園老版維修資金規(guī)約，不管是否屬于緊急情況，只要在一定限額內(nèi)，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)均可以不經(jīng)業(yè)主同意，直接使用維修資金。

該小區(qū)維修資金規(guī)約參考的是上海市房管局2015年發(fā)布的示范文本。在示范文本中，授權(quán)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)可直接使用的維修資金限額是空著的，由各小區(qū)自己約定。

在香景園老版維修資金規(guī)約里，授權(quán)物業(yè)公司可以直接使用的維修資金，單次費(fèi)用在5001元以下，年度總金額在6萬(wàn)元以下；授權(quán)業(yè)委會(huì)可以直接使用的維修資金，單次在5000元以上，5萬(wàn)元以下，年度總金額在20萬(wàn)元以下。

一位香景園受訪業(yè)主發(fā)現(xiàn)，周邊幾個(gè)小區(qū)的維修資金規(guī)約中，都有授權(quán)業(yè)委會(huì)直接動(dòng)用維修資金的條款，只是具體數(shù)額有差異，有的是3萬(wàn)元，多數(shù)是5萬(wàn)元。

上海三湘世紀(jì)花園小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)主任金鑫認(rèn)為，維修資金最嚴(yán)重的問題，就是業(yè)委會(huì)利用小區(qū)規(guī)約的漏洞，不向相關(guān)業(yè)主征詢。 “規(guī)約定得好不好，關(guān)乎這個(gè)小區(qū)的百年大計(jì)。”金鑫說，“每一次規(guī)約的修改，就是保一方平安的。”

金鑫從2005年開始連任兩屆小區(qū)業(yè)委會(huì)主任，曾被央視報(bào)道，有滬上“最牛業(yè)委會(huì)主任”之稱。

按新江灣城街道城建中心一位工作人員的說法，香景園老版“一規(guī)兩約”，是四年前成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，經(jīng)籌備組討論，由全體業(yè)主投票產(chǎn)生。

然而，多名受訪業(yè)主卻表示，他們對(duì)投票表決“一規(guī)兩約”一事沒有印象，他們是在后來罷免業(yè)委會(huì)時(shí)才知道維修資金授權(quán)這回事。

就連作為第一屆業(yè)委會(huì)副主任的薛德才也稱不清楚，他曾在業(yè)主群里表示，不知道“一規(guī)兩約”是誰(shuí)定的，“我們（第一屆業(yè)委會(huì)）從未定過”。

在上述街道工作人員看來，假如真的未經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票，“事情就搞大了”。不過，后來經(jīng)其核實(shí)，確認(rèn)投過票，是與選舉第一屆業(yè)委會(huì)同一天完成的。

按這名工作人員的說法，業(yè)主對(duì)投票沒印象也不奇怪，因?yàn)樗麄儺?dāng)時(shí)很可能“看都沒看”就投了，在從事業(yè)委會(huì)相關(guān)工作之前，她也是這樣做的。

自2005年以來，上海市房管局每隔數(shù)年都會(huì)發(fā)布一版小區(qū)規(guī)約示范文本，供各小區(qū)參考使用。南方周末記者注意到，最新版的示范文本全部?jī)?nèi)容加起來有八十多頁(yè)。

“主任蓋掉了，我也蓋掉了”

李宗陶的維修資金個(gè)人賬戶顯示，小區(qū)第一筆維修資金是用來修“會(huì)所臺(tái)階”，支出時(shí)間是2021年11月16日，距第一屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生約四個(gè)月，支出金額為1742元，由全體業(yè)主根據(jù)各自住宅面積大小分?jǐn)偅钭谔毡豢哿?.11元。

小區(qū)會(huì)所即是物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的辦公所在地。

據(jù)薛德才介紹，小區(qū)與前物業(yè)公司約定，1000元以下的“小修”費(fèi)用，包含在物業(yè)費(fèi)內(nèi)，由物業(yè)公司承擔(dān)，1000元以上的才動(dòng)用維修資金。

李宗陶的維修資金個(gè)人賬戶最后一筆扣款發(fā)生在2023年1月4日，維修對(duì)象是“圍墻”，實(shí)施時(shí)間是2022年12月，總費(fèi)用是21051元，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

然而，這筆維修資金究竟有沒有用來維修圍墻卻成疑問。多名業(yè)主告訴南方周末記者，他們從未發(fā)現(xiàn)小區(qū)修過圍墻。

不過，第一屆業(yè)委會(huì)履職期間，曾在小區(qū)東墻新開了一個(gè)門，出了這個(gè)門就是地鐵口，此舉被不少業(yè)主視為第一屆業(yè)委會(huì)做得最得民心的一件事。

在金鑫看來，新開門屬于新增添項(xiàng)目，按規(guī)定不能用維修資金，維修圍墻的話則可以。

2023年1月，在受到業(yè)主質(zhì)疑后，香景園第一屆業(yè)委會(huì)曾在業(yè)主群發(fā)聲明，回應(yīng)開東門的相關(guān)疑問。根據(jù)聲明內(nèi)容，開東門確實(shí)動(dòng)用了維修資金。

有業(yè)主懷疑，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)是以修圍墻的名義，用維修資金支出了開東門的費(fèi)用。

除了維修圍墻支出項(xiàng)目可疑，李宗陶的維修資金個(gè)人賬戶上，還有一筆名為“電子周界報(bào)警系統(tǒng)”的支出引起質(zhì)疑，該筆費(fèi)用32000元，于2022年11月11日支取，李宗陶分?jǐn)偭?5.42元。

“電子周界報(bào)警系統(tǒng)”又名電子圍欄，但據(jù)多名業(yè)主介紹，香景園的電子圍欄是業(yè)委會(huì)成立前開發(fā)商裝的，他們沒有發(fā)現(xiàn)維修或更換。

據(jù)薛德才介紹，東門開好后，因沒有保安，物業(yè)公司裝了一個(gè)攝像頭，“大概花了兩萬(wàn)多”。

根據(jù)第一屆業(yè)委會(huì)的聲明，“電子周界報(bào)警系統(tǒng)”的維修資金支出項(xiàng)目，其實(shí)就是安裝東門攝像頭的費(fèi)用，至于為何申報(bào)為“電子周界報(bào)警系統(tǒng)”，聲明中稱“完全是按照維修基金辦公室的意見”申報(bào)的。

在上海，物業(yè)公司申請(qǐng)每一筆維修資金，前后需要業(yè)委會(huì)蓋五個(gè)章，其中包括正、副主任的私章。

薛德才表示，他曾經(jīng)在沒有認(rèn)真查看的情況下，就在物業(yè)公司報(bào)的材料上蓋過章：“有時(shí)候我們主任跟我說，這個(gè)工程我章蓋掉了，我看我們主任蓋掉了，我也蓋掉了。”

據(jù)韓冰介紹，在上海，維修資金的使用流程是“嵌套式”的：物業(yè)公司報(bào)維修方案，由業(yè)委會(huì)審批，業(yè)委會(huì)審批通過后，錢從維修資金賬戶上打到物業(yè)公司賬戶上，再?gòu)奈飿I(yè)公司賬戶上撥給施工單位。

韓冰在一次與網(wǎng)友連線時(shí)說，一般情況下，物業(yè)公司會(huì)把維修資金的相關(guān)單子匯總到一起找業(yè)委會(huì)簽字，業(yè)委會(huì)沒有時(shí)間、精力看，很可能一下就簽掉了。

第一屆業(yè)委會(huì)履職期間新開的門。南方周末記者柴會(huì)群攝

“行情就這樣”

2023年2月，第一屆業(yè)委會(huì)才成立一年半，就被業(yè)主投票罷免了。

在一位參與此事的業(yè)主看來，那次罷免能成功，關(guān)鍵因素就是業(yè)主發(fā)現(xiàn)維修資金“用得太厲害”。

這位業(yè)主告訴南方周末記者，首屆業(yè)委會(huì)成立后，小區(qū)搞了不少維修，但大家都不知道花了多少錢。直到發(fā)起罷免后，有業(yè)主說可以在“上海物業(yè)”微信小程序里查維修資金支出明細(xì)。“一查才發(fā)現(xiàn)賬上少了那么多錢，幾十萬(wàn)沒有了。”

事實(shí)上，業(yè)主在“上海物業(yè)”可以查到個(gè)人賬戶和本樓棟的支出明細(xì)，但查不到全小區(qū)的支出總額。

由于第一屆業(yè)委會(huì)履職期間的審計(jì)報(bào)告至今尚未公布，具體用了多少錢，目前仍不清楚。

疑問不僅在于支出名目，還在于價(jià)格。“最明顯的是那個(gè)椅子。”上述業(yè)主說，“明顯超出了市場(chǎng)價(jià)。”

李宗陶個(gè)人賬戶顯示，2022年7月22日有一筆名為“休閑椅更換項(xiàng)目”的支出，總費(fèi)用11000元，備注信息沒有顯示更換數(shù)量。

一位做過財(cái)務(wù)工作的業(yè)主告訴南方周末記者，后來他們翻發(fā)票，才知道買了11把。有業(yè)主專門到小區(qū)里數(shù)，發(fā)現(xiàn)只有10把。提出疑問后，物業(yè)公司又從倉(cāng)庫(kù)里抬了一把出來。

平均一把1000元。有業(yè)主在業(yè)主群貼出從網(wǎng)上查到類似款式的椅子，單價(jià)只有三百多元。

在新江灣城街道負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)工作的王姓工作人員看來，不能把網(wǎng)上價(jià)格與物業(yè)公司購(gòu)買價(jià)格簡(jiǎn)單對(duì)比：“物業(yè)公司一般都是從正規(guī)的店家去買，不可能從網(wǎng)上買，而且都要加點(diǎn)管理費(fèi)的。”

不過， 新江灣城街道另一工作人員曾向香景園一位投訴業(yè)主“吐槽”，稱自己的兩套房子，壞了同一個(gè)地方，導(dǎo)致陽(yáng)臺(tái)有點(diǎn)漏水，一套房子她是自己掏錢修的，花了200元；另一套房子用的是維修資金，花了5000元。她覺得過分，托人過問此事，“人家跟我講，現(xiàn)在行情就這樣子”。

一位熟悉物業(yè)工作的人士告訴南方周末記者，如果涉及維修資金，施工方虛報(bào)價(jià)格是“行規(guī)”，因?yàn)閺纳暾?qǐng)到拿到錢，中間要經(jīng)過好幾個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都可能產(chǎn)生其他費(fèi)用，如果據(jù)實(shí)報(bào)價(jià)，施工方會(huì)“虧死”。

按前述業(yè)主的說法，對(duì)于椅子的價(jià)格，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司當(dāng)時(shí)都沒回應(yīng)。直到2025年，第一屆業(yè)委會(huì)被罷免兩年半后，有業(yè)主舊事重提，薛德才在業(yè)主群里說，據(jù)他所知，椅子價(jià)格是400元一把。

接受南方周末記者采訪時(shí)，薛德才表示，前物業(yè)公司經(jīng)理?xiàng)钅掣徇^，當(dāng)時(shí)說的是四百多元一把，他才同意買，后來不知道怎么變成1000元，也不知道椅子是用維修資金買的。在他看來，買椅子并不能用維修資金。

對(duì)于哪些項(xiàng)目可以用維修資金，以及如何用維修資金，業(yè)委會(huì)現(xiàn)任主任金鋒也不是很清楚。按他在“一規(guī)兩約”修訂會(huì)上的說法，自己曾就如何使用維修資金請(qǐng)教過專業(yè)人士，對(duì)方稱，所有涉及維修資金項(xiàng)目都要“走流程”，搞不清楚的話就試試，“流程能走通，它（維修資金管理系統(tǒng)）就給你出；如果走不通，它就出不了”。

第一屆業(yè)委會(huì)履職期間，物業(yè)公司用維修資金購(gòu)買的休閑椅，單價(jià)1000元。南方周末記者柴會(huì)群攝

“積極分子”參選被舉報(bào)

薛德才認(rèn)為，發(fā)起罷免的那些人，是想通過罷免業(yè)委會(huì)來?yè)Q物業(yè)公司。

罷免投票期間曾出現(xiàn)一個(gè)插曲：一個(gè)業(yè)主把放在樓門口的投票箱抱回了家，導(dǎo)致部分選票作廢。

據(jù)薛德才介紹，這個(gè)業(yè)主支持業(yè)委會(huì)，他在投票箱旁放了一塊牌子，上寫“東山老虎吃人，西山老虎也吃人”，意思是物業(yè)公司越換越差。不料牌子不見了，該業(yè)主一氣之下，就把票箱抱回了家。

最終，絕大部分業(yè)主投了贊成票，第一屆業(yè)委會(huì)五名委員全部遭罷免。

香景園是新江灣城街道第一個(gè)也是迄今為止唯一成功罷免業(yè)委會(huì)的小區(qū)。在一位熟悉香景園小區(qū)和業(yè)委會(huì)工作的人士看來，這次罷免能成功，主要在于第一屆業(yè)委會(huì)“太老實(shí)”，如果他們能抓住程序瑕疵，就可以讓這次罷免作廢。

隨后，由街道辦牽頭，啟動(dòng)了業(yè)委會(huì)換屆改選工作，此過程中又生波折。按金鋒的說法，一開始是報(bào)名參選人數(shù)太多，要“勸退”，“后來又不夠了”。

作為罷免行動(dòng)的“積極分子”，業(yè)主遲女士本想?yún)⑦x新一屆業(yè)委會(huì)，并對(duì)外聲稱：如果當(dāng)選，她哪怕自己出錢，也要查前業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的賬。

隨后，前物業(yè)公司經(jīng)理?xiàng)钅撑e報(bào)遲女士家中有違建問題，遲女士因此失去參選資格。

據(jù)一位業(yè)主介紹，遲女士退出后，其他“積極分子”也被一一“分化瓦解”，結(jié)果導(dǎo)致報(bào)名參選人數(shù)不足。后來，經(jīng)居委會(huì)做工作，一位前任委員七十多歲的老伴答應(yīng)參選，這才湊夠五個(gè)候選人。

按薛德才一次在業(yè)主群里的說法，第二屆業(yè)委會(huì)有幾個(gè)成員“也是楊經(jīng)理推薦的”。

面對(duì)南方周末記者，金鋒并不諱言是楊某找他參選業(yè)委會(huì)的。按金鋒的說法，他曾問過楊某原因，楊某告訴他，如果“反對(duì)派”上臺(tái)，就會(huì)把物業(yè)公司趕走，所以才找他們這些“公平公正的人”。

金鋒說，他當(dāng)時(shí)正好退休了，沒什么事干，就答應(yīng)了楊某。

南方周末記者多次撥打楊某手機(jī)號(hào)碼，均未接通。

2025年4月，第一屆業(yè)委會(huì)被罷免兩年多后，第二屆業(yè)委會(huì)成立。

金鋒當(dāng)選第二屆業(yè)委會(huì)主任沒多久，楊某就被開發(fā)商調(diào)走了。又過了一陣，前物業(yè)公司在小區(qū)貼出公告，宣布將從香景園“撤場(chǎng)”。

“小區(qū)是大家的，不是專家的”

第二屆業(yè)委會(huì)做的第一件大事，就是為小區(qū)引進(jìn)新物業(yè)公司。

據(jù)金鋒介紹，根據(jù)香景園老版規(guī)約，引進(jìn)物業(yè)公司只能采取兩種方式：公開招標(biāo)或協(xié)議選聘。

為了“合法合規(guī)”，業(yè)委會(huì)專門召開了一次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主投票選擇用哪種方式。金鋒后來在業(yè)主群里宣布投票結(jié)果，稱大部分業(yè)主贊同公開招標(biāo)。

招標(biāo)方案由一家第三方招標(biāo)代理公司制定，5萬(wàn)元代理費(fèi)則由中標(biāo)公司出。

有四家物業(yè)公司報(bào)名，其中有兩家被認(rèn)為最具競(jìng)爭(zhēng)力：一家是具有央企背景的A公司，一家是上房物業(yè)。

評(píng)標(biāo)之前，包括金鋒在內(nèi)的部分委員，曾考察過四家物業(yè)公司，多數(shù)委員中意A公司。

2025年7月21日，距開標(biāo)還有8天，李宗陶突然收到一位業(yè)委會(huì)委員發(fā)給她的一段微信語(yǔ)音，暗示金鋒由于與A公司在維修資金返點(diǎn)問題上沒談攏，由原本支持A公司，改為支持上房物業(yè)。李宗陶當(dāng)即把這段語(yǔ)音轉(zhuǎn)成文字，發(fā)在業(yè)主群里。

金鋒后來起訴李宗陶侵犯名譽(yù)權(quán)。此案于2026年3月23日在上海市楊浦區(qū)法院開庭審理，截至目前未作出判決。

在接受南方周末記者采訪時(shí)，金鋒否認(rèn)與物業(yè)公司談過此事。

2025年7月23日，李宗陶和薛德才、金鋒一起來到街道辦城建中心。李、薛二人試圖改變傳言中的“內(nèi)定”結(jié)果。薛德才提出，是否可以先由專家打分，再由小區(qū)業(yè)主投票選出中標(biāo)公司，因?yàn)椤靶^(qū)是大家的，不是專家的”。金鋒則反對(duì)，認(rèn)為業(yè)主大會(huì)選擇了公開招標(biāo)，就只能按照公開招標(biāo)的規(guī)則來，得分最高者中標(biāo)。

薛德才還提到，業(yè)主投票時(shí)，其實(shí)并不清楚公開招標(biāo)是怎么回事：“我們小區(qū)就有這個(gè)毛病，什么事情要走流程的時(shí)候，把這個(gè)表交給業(yè)主，非要當(dāng)面叫人家簽字，”薛德才說，“上一屆業(yè)委會(huì)也是這樣做的。”

6天后，香景園物業(yè)招標(biāo)項(xiàng)目開了評(píng)標(biāo)會(huì)，并當(dāng)場(chǎng)開標(biāo)，中標(biāo)者是上房物業(yè)。

修改“一規(guī)兩約”

上房物業(yè)中標(biāo)后，香景園業(yè)主大會(huì)與其簽訂的服務(wù)合同中，有這樣一條：在新版本三規(guī)確認(rèn)前暫停使用維修資金（緊急事件、消防、電梯等除外），待新規(guī)出臺(tái)后再行啟用。

李宗陶告訴南方周末記者，是她堅(jiān)持要求把這一條寫入合同的，沒想到能被業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司采納。

據(jù)董靈琳介紹，香景園引進(jìn)新物業(yè)公司后，金鋒找到她，提出要修改“一規(guī)兩約”，由于小區(qū)業(yè)主也有同樣呼聲，于是就由居委會(huì)搭建平臺(tái)，成立了“一規(guī)兩約”修改小組，共同討論此事。

董靈琳稱，香景園現(xiàn)在用的規(guī)約，參考的是老版（2015年版）示范文本，后來市里出了新版示范文本，這也是第二屆業(yè)委會(huì)提出修改規(guī)約的原因。按她的說法，小區(qū)規(guī)約通常都是在“業(yè)委會(huì)覺得有必要”的情況下才會(huì)修改，如何修改也是由業(yè)委會(huì)來主導(dǎo)。

按李宗陶的說法，香景園此次修改規(guī)約，實(shí)際是由居委會(huì)“牽頭”的。

2024年，香景園小區(qū)成立黨支部，龔曉元任黨支部書記。在上海，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司被稱為社區(qū)治理的“三駕馬車”，近年來，隨著業(yè)主與物業(yè)公司矛盾加劇，上海提出“黨建引領(lǐng)”，居委會(huì)和黨組織的作用得到強(qiáng)化。2026年1月1日，新修訂的《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》生效，該法首次賦予居委會(huì)協(xié)助指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)委會(huì)的職責(zé)。

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)屬于街道辦事處的職責(zé)。新江灣城街道王先生告訴南方周末記者，雖然法律法規(guī)賦予了街道辦事處監(jiān)督權(quán)，但具體怎么監(jiān)督，法律法規(guī)沒說清楚。居委會(huì)一樣面臨這個(gè)問題——“管得多了，業(yè)主說你手伸得太長(zhǎng)，這是我們業(yè)主的權(quán)利。”

董靈琳向南方周末記者表示，由于自己不是香景園的業(yè)主，在規(guī)約修改過程中，她只能提建議。

修改小組成員中，除了五名業(yè)委會(huì)委員，還有五名自愿報(bào)名參加的業(yè)主代表，其中包括李宗陶和龔曉元，他們二人被金鋒視為“反對(duì)派”代表。

前述上海物業(yè)管理指導(dǎo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，香景園將普通業(yè)主吸納進(jìn)來參與小區(qū)規(guī)約修改，在上海屬創(chuàng)新之舉。

龔曉元向南方周末記者坦言，自己參加規(guī)約修改小組，主要就是想通過修改“一規(guī)兩約”來約束業(yè)委會(huì)，把維修資金“看好”。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，維修資金余額如果不足首期籌集金額的30%，業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌。然而，續(xù)籌并不容易。據(jù)公開報(bào)道，2017年，上海曾有400個(gè)小區(qū)嘗試?yán)m(xù)籌維修資金，成功的不到10個(gè)。

“居委會(huì)是好心，我也是好心。”談起此次修改規(guī)約的初衷，金鋒如此對(duì)南方周末記者說。

但讓金鋒“萬(wàn)萬(wàn)沒想到”的是，“反對(duì)派”要主導(dǎo)這次修改。

有業(yè)主提議“零授權(quán)”

2026年2月6日晚，香景園第七次“一規(guī)兩約”修改會(huì)在居委會(huì)召開。由于要在此次會(huì)上“定稿”，5名業(yè)委會(huì)委員首次全部參加。應(yīng)李宗陶邀請(qǐng)，一位小區(qū)業(yè)主用手機(jī)對(duì)此次會(huì)議全程直播。

三個(gè)多小時(shí)的會(huì)議，有一個(gè)多小時(shí)用來討論維修資金授權(quán)問題。

“反對(duì)派”和業(yè)委會(huì)各自拿出了一個(gè)修改草案。在“反對(duì)派”的版本中，對(duì)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的維修資金授權(quán)限額大大縮減。物業(yè)公司的單次授權(quán)限額由老版的5001元降至1000元，年度金額授權(quán)由6萬(wàn)元降到1萬(wàn)元。金鋒對(duì)此沒有意見。

至于業(yè)委會(huì)的授權(quán)，由單次5萬(wàn)元以下降到3萬(wàn)元以下，年度總金額由20萬(wàn)元以下降到6萬(wàn)元以下。如果超出則要召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主投票決定。

對(duì)此，金鋒明確表示“有意見”。在他看來，這樣一來，以后維修事項(xiàng)就要頻繁開業(yè)主大會(huì)，不具可操作性，業(yè)委會(huì)的工作很難開展。

李宗陶則表示，授權(quán)多少是業(yè)主說了算，哪怕是3萬(wàn)元和6萬(wàn)元的授權(quán)，也要看全小區(qū)的人愿不愿意，“也可以不授權(quán)給你們”。

在這次會(huì)議召開之前，有業(yè)主在群里提議，對(duì)業(yè)委會(huì)的授權(quán)為零，并得到多名業(yè)主支持。一位支持“零授權(quán)”的業(yè)主甚至說，如果有緊急情況需要用錢，她可以個(gè)人先出資墊付。

作為會(huì)議主持人，董靈琳也不同意“零授權(quán)”，理由是沒聽說在上海有先例。

會(huì)議主題曾一度轉(zhuǎn)到誰(shuí)有權(quán)修改“一規(guī)兩約”的問題上。龔曉元認(rèn)為，修改的權(quán)力應(yīng)該在修改小組。金鋒認(rèn)為不對(duì)，權(quán)力在業(yè)委會(huì)。

董靈琳也表示，根據(jù)小區(qū)老版規(guī)約，修改規(guī)約屬于業(yè)委會(huì)的職責(zé)。

幾輪交鋒之后，金鋒最終接受了3萬(wàn)元和6萬(wàn)元的維修資金授權(quán)限額。他接受南方周末記者采訪時(shí)說，他就算堅(jiān)持5萬(wàn)元和20萬(wàn)元，“反對(duì)派”也不能怎么樣。

對(duì)于香景園縮減業(yè)委會(huì)維修資金使用權(quán)限這一動(dòng)作，新江灣城街道王先生認(rèn)為“不應(yīng)該”。在他看來，6萬(wàn)元權(quán)限，兩個(gè)工程一做就用掉了，再用的話就得召開業(yè)主大會(huì)，但業(yè)主大會(huì)有可能通不過，通不過就不能修，想修的業(yè)主就會(huì)吵，相關(guān)投訴就會(huì)增多。

“投訴多了怎么辦？”這位工作人員反問。在他看來，維修資金的使用權(quán)限并不是限制業(yè)委會(huì)的，而是限制居民的。

董靈琳接受南方周末記者采訪時(shí)表示，修改草案定下來后，后面將由業(yè)委會(huì)進(jìn)行公示、公告，然后召開業(yè)主大會(huì)，投票通過即生效。

不過，截至目前，距最后一次修改會(huì)已過了近三個(gè)月，業(yè)委會(huì)仍未公告。

2026年3月13日接受南方周末記者采訪時(shí)，金鋒表示何時(shí)召開業(yè)主大會(huì)尚未確定，“還有流程要走，沒那么容易的”。

“說不好聽的，我（希望）最好通不過。”金鋒說，“通不過我就沿用原來的。”

這次采訪結(jié)束后的一個(gè)月內(nèi)，香景園的7—10號(hào)樓又兩次發(fā)生臨時(shí)停水，金鋒本人就住在8號(hào)樓，按他在業(yè)主群里的說法，根據(jù)物業(yè)公司提供的報(bào)告，故障原因與2025年那次一樣。

同樣，此次更換設(shè)備費(fèi)用也是從維修資金中支出，報(bào)價(jià)也是8158元。唯一的不同是，業(yè)委會(huì)五名成員中，有一人投了反對(duì)票，但根據(jù)小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，業(yè)委會(huì)表決遵循“少數(shù)服從多數(shù)”原則，持反對(duì)意見的委員未能阻止這次維修。（閃電新聞、南方周末）

編輯：李木木