近日，一起涉及提前終止租賃合同、剩余租金支付及連帶保證責任的復雜合同糾紛案落下帷幕。北京市中恒信律師事務所劉路、梁先榮律師憑借深厚的專業素養和敏銳的訴訟策略，在案件面臨不利因素的情況下，重新梳理法律關系、調整辦案思路，最終為客戶贏得全額租金及遲延履行金的勝訴判決，法院同時判令連帶保證人承擔全部清償責任。

案件概述

租賃合同提前終止，欠付租金追索遇阻

本案源于一份為期十二年的房屋租賃合同。因租賃房屋涉及征拆，出租方與承租方于2023年3月協商一致提前終止合同，并簽訂《終止協議》。隨后，雙方又簽訂《租金支付協議》，確認承租方尚欠租金共計九百余萬元，經出租方同意減免部分金額后，剩余款項分三期支付。同時，承租方法定代表人以其個人名義為全部租金債務提供無限連帶責任保證。

然而，協議簽訂后，承租方及保證人未按約定支付任何一期款項，且失聯躲避催收。出租方在多次催討無果后，委托北京市中恒信律師事務所提起訴訟。本案被告均不配合訴訟，且出租方公司本身處于吊銷狀態，法定代表人證照丟失，給訴訟主體資格認定和證據組織帶來了極大困難。

律師介入

面對吊銷狀態與失聯被告，快速鎖定訴訟主體

接受委托后，劉路、梁先榮律師首先面臨兩大程序障礙：一是原告公司已被吊銷營業執照，公章及證照不全，如何確認訴訟主體資格？二是兩被告下落不明，能否順利送達并推進訴訟？

兩位律師迅速調取工商檔案，依法確認原告公司法人資格依然存續（吊銷未注銷），并指導法定代表人敬義和先生以公司名義提起訴訟，同時將《租金支付協議》中明確載明的擔保人列為共同被告。針對被告失聯問題，律師團隊果斷申請法院公告送達，確保案件如期開庭。這一系列前置工作為后續實質性勝訴奠定了堅實基礎。

精準破局

從“無法勝訴”到“找到突破口”的關鍵轉身

本案表面上是租賃合同糾紛，實則涉及合同提前終止后的租金結算、債務減免條件、擔保責任認定等多層法律關系。更為棘手的是，原告公司狀態異常，被告又消極應訴，若按常規思路提交證據，極易因主體資格或協議效力問題被駁回。

劉路、梁先榮律師沒有簡單套用租賃合同糾紛的慣用模板，而是重新梳理時間線和協議鏈條。他們敏銳發現：《租金支付協議》雖由法定代表人個人簽署，但內容明確載明“甲方代心悅家園公司履行本協議”，且協議本身是對《終止協議》中未付租金的確認與變更。據此，律師將訴訟重心從“租賃合同履行”轉向“債務確認協議的違約追償”，以三份連續簽署的協議為核心證據，構建起“債權債務清晰確認—分期付款承諾—連帶保證—違約責任”的完整閉環。

這一思路調整，使案件從原本可能因原告公司狀態而被質疑的困境中成功跳出，將爭議焦點鎖定在被告違反支付協議這一清晰事實上。

庭審交鋒

被告缺席不影響事實認定，律師舉證鎖死責任

庭審當日，兩被告經公告傳喚均未到庭，放棄答辯與質證權利。劉路、梁先榮律師并未因此松懈，而是將三份協議原件、支付催款記錄、被告失聯后的溝通記錄等證據逐一出示，并向法庭重點闡明：

三份協議合法有效：法定代表人在協議上簽字捺印，內容不違反強制性規定，應受法律保護；

被告已構成根本違約：第三期付款期限屆滿后仍未支付任何款項，按協議約定出租方有權要求一次性支付全部剩余租金；

連帶保證責任清晰：協議第三條明確約定保證人承擔“無限連帶責任”，且保證范圍涵蓋全部租金及遲延履行金。

法院最終完全采納了律師的代理意見，認定被告違約事實成立，保證人應當承擔連帶清償責任。

勝訴落地

全額租金及日萬分之五違約金獲法院支持

海淀區人民法院作出的判決書判令：承租方于判決生效后十日內支付全部剩余租金及遲延履行金（按日萬分之五分段計算至實際付清之日）；保證人對上述全部債務承擔連帶清償責任，且在承擔責任后有權向承租方追償。同時，案件受理費及公告費均由兩被告共同負擔。

這一結果遠超客戶預期——不僅全額追回了協議約定的剩余租金，還獲得了自每一期付款逾期之日起按日萬分之五計算的遲延履行金，該標準遠高于銀行貸款利率，充分體現了法院對違約行為的否定評價以及律師在訴訟請求設計上的精細考量。

本案的成功，絕非偶然。劉路、梁先榮律師在面對原告公司狀態異常、被告失聯、證據鏈條復雜等多重不利因素時，沒有按部就班，而是敢于打破常規，從協議鏈條中挖掘出新的訴訟突破口，以“債務確認協議違約追償”替代“租賃合同履行糾紛”的傳統路徑，最終為客戶贏得了全面勝訴。