青島的改善市場徹底被點燃！青島市區規模最大的低密洋房別墅區，來了！

近日，海創惠水路LC0302-33地塊規劃公示，由龍湖代建，共26棟樓，7棟別墅+19棟洋房，總計472套，容積率只有1.25。

▲現場的挖掘機已經開始揮舞

據房產君得到的消息，11F的洋房主力戶型鎖定在128平、158平、190平三個面積段，5F的疊拼別墅，直接干到了200平以上，據說一樓帶院、零公攤這些網紅賣點全都安排上了。

▲LC0302-33地塊效果圖

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市區最大低密盤

這次公示的LC0302-33地塊，位于李滄區惠水路以南、漢川路以西，是海創置業在去年底，耗資20.18億拿下的“總價地王”3塊地中的西側地塊，整個三宗地加起來，總建面高達19萬平，是青島市區最大低密大盤。

▲LC0302-33地塊實景

從效果圖看，代建方龍湖，這次搬出了全面對標一線改善的法寶——大面積玻璃幕墻、拐角窗，甚至鋁板線條都安排上了。這種透明感十足的現代風，配合一樓帶院子的誘惑，簡直就是為了終極改善客群定制的。

▲LC0302-33地塊效果圖

規劃里還有社區大堂、架空層、下沉庭院，甚至還帶了個2000平的農貿市場和2500平的商業網點。

▲LC0302-33地塊總平面圖

不知何故，在規劃局網站公示的總平面圖，是模糊不清的非高清版本，導致一些核心的信息數據無法識別。能看清楚的是，項目西側，緊鄰規劃待建的小學和幼兒園。

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東李新貴的前世今生

這塊地的來歷，頗有些“大器晚成”的味道。海創其實早在2020年就拿到了這幾塊地，那時候商業占比高達49%，還有人才公寓的硬指標。結果海創硬是熬了五年沒動彈，熬到了規劃調整，土地全變成了住宅，容積率也降到了讓人羨慕的1.25。

▲LC0302-33地塊實景

既然是最高級的“卷”低密，環境自然是最大的底氣，項目優點顯而易見：南邊挨著老鴉嶺（雙峰山公園），北邊臨著李村河，妥妥的“依山傍河”，這里距離嶗山，也就是一腳油的事兒，這地段對嶗山上班的人來說，誘惑力拉滿。

▲LC0302-33地塊南側目前是菜地

但是，這個項目的缺點也很明顯：

“倒坡”的玄學挑戰

這是該項目最大的槽點是，倒坡地塊——南高北低。在很多人的觀念里，背山面水是福地，但這塊地恰恰反過來了，它是“背水面山”。這種地勢，即便后期施工做抬地設計處理，那種“往山坡下走”的感覺還是很難消除。

▲LC0302-33地塊倒坡明顯

▲LC0302-33地塊效果圖

配套的“真空帶”

這地塊位置確實有點偏。最近的地鐵站在2公里開外，短期內指望不上，即便遠期有15號線規劃，那也得等。周邊的商業、三甲醫院、學校目前基本是“空白”狀態。

代建的磨合期

李滄國企平臺海創拿地，龍湖提供品牌代建，聽起來是強強聯手，但雙方在話語權、定價策略、營銷節奏上的磨合，往往是此類項目的隱形風險。從拿地到現在已經半年時間，地塊狀態基本沒有什么太大變化。如果決策效率慢了，面對瞬息萬變的市場，很容易錯過最佳的窗口期。

▲LC0302-33地塊總包為中建八局

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價格博弈震動東李

什么樣的客戶，才會為這1.25的容積率買單？業內預測，洋房單價可能會在2.3萬到2.4萬左右，而疊拼單價預計會沖過3萬大關。

▲LC0302-33地塊效果圖

這個盤一出，最難受的可能不是金茂璞逸，而是青特璟逸。雖然客群定位略有差異，但這種容積率的優勢是實打實的。龍湖作為曾經的“別墅專家”，如果真的在產品力上卷出新高度，再開出一個誠意十足的價格，改善天平很可能會發生傾斜。

這個項目的入市，對青島樓市的影響是深遠的，標志著青島樓市正式進入了低密時代。目前工地已經動工，按照這個進度，預計今年下半年就能開盤。對于等待低密產品的改善族來說，這無疑是個好消息。

▲LC0302-33地塊實景

當然，這個地塊體量巨大，后面還有兩塊地等著開發，樂觀估計，整個銷售周期可能要拉長到三四年。在當前的市場環境下，能不能在倒坡和缺配套的劣勢中，靠低密和產品力殺出血路，對龍湖來說是一次大考。