5月13日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《南京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的通知。文件提到，明確禁止捆綁收費、規(guī)范公共收益管理等。

此前，南京市一直沒有針對住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，實踐中多參照2018年江蘇省有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布的《江蘇省住宅物業(yè)委托服務(wù)合同（示范文本）》。此次由南京市住房保障和房產(chǎn)局自主起草并正式印發(fā)的本市合同范本，更加貼合本地實際，填補了物業(yè)管理合同體系的空白，對提升住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)具有重要意義。

以下是物業(yè)服務(wù)合同的重點內(nèi)容：

1、物業(yè)不得捆綁收費，業(yè)主信息受嚴(yán)格保護

示范文本明確了物業(yè)公司的行為邊界。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)費、汽車停放費、公共能耗費等費用捆綁收取。同時，物業(yè)公司對業(yè)主信息和資料負(fù)有保密義務(wù)，未經(jīng)業(yè)主同意，不得向任何第三方泄露或擅自使用，但因政府監(jiān)管要求、司法調(diào)取等法定情形的除外。

業(yè)主方面，須按時繳納物業(yè)費、汽車停放費、公共能耗費等合同約定的費用，履行生活垃圾分類投放主體職責(zé)，并遵守消防安全規(guī)定，按照要求停放電動自行車及充電，不得攜帶電動自行車或蓄電池進入住宅電梯或戶內(nèi)，自主清理樓道雜物。

2、常規(guī)服務(wù)之外，增設(shè)三項可選服務(wù)

在物業(yè)共用部位維護、共用設(shè)施設(shè)備運行、保潔綠化、秩序協(xié)助、裝飾裝修管理等常規(guī)服務(wù)基礎(chǔ)上，示范文本首次納入了特約服務(wù)、外墻維護、科技住宅系統(tǒng)維護三項選擇性條款，由雙方根據(jù)小區(qū)實際情況另行約定。

●特約服務(wù)：物業(yè)公司可根據(jù)業(yè)主需求開展保潔、家政、維修、社區(qū)養(yǎng)老等額外服務(wù)，但須明碼標(biāo)價并向全體業(yè)主公示，價格變動時及時告知。

●外墻維護：若委托物業(yè)公司管理建筑幕墻或外墻，須另行簽訂協(xié)議，明確檢修內(nèi)容、費用和責(zé)任，并按照《南京市建筑幕墻維護檢修管理辦法》執(zhí)行。

●科技住宅系統(tǒng)維護：涉及恒溫恒濕等科技系統(tǒng)的維護，須單獨約定系統(tǒng)歸屬、維護費用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求。

3、公共收益專戶管理，收支全程透明

針對業(yè)主普遍關(guān)心的公共收益問題，示范文本作出了系統(tǒng)規(guī)范。

公共收益的來源包括：利用共有道路或場地收取的停車費、電梯及外墻廣告收入、團購進場費、經(jīng)營活動等。

管理方式：公共收益須存入專用賬戶，明確代管主體（業(yè)主委員會或物業(yè)公司按約定執(zhí)行），專款專用。

使用范圍明確列出：

• 補充住宅專項維修資金（按約定比例每季度交存）；

• 支付物業(yè)公司服務(wù)之外的中修、大修、更新、改造費用及專項財產(chǎn)保險；

• 業(yè)主大會會議開支、業(yè)主自治組織成員補貼、專職工作人員薪酬；

• 物業(yè)管理相關(guān)的評估、審計費用。

此外，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示公共收益收支情況，并通過APP、微信公眾號等方式線上同步公開，業(yè)主有異議的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

4、引入第三方評估，服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)可解約

為防止物業(yè)公司“降標(biāo)運營”，示范文本設(shè)立了第三方評估機制。若雙方對服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生爭議，可共同委托第三方評估機構(gòu)進行認(rèn)定。

評估結(jié)論顯示物業(yè)服務(wù)等級低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主大會有權(quán)解除合同并要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

5、合同決策程序明確，業(yè)主表決有據(jù)可依

示范文本特別強調(diào)了合同簽訂的程序要求。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。其中，涉及改建重建附屬設(shè)施、改變共有部分用途、利用共有部分從事經(jīng)營活動、籌集維修資金等重大事項，須經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；其他約定事項，經(jīng)參與表決雙過半業(yè)主同意即可。

6、合同解除與糾紛解決機制更完善

示范文本對合同的解除情形作出了明確規(guī)定。除雙方協(xié)商一致解除外，業(yè)主依法共同決定解聘物業(yè)公司的，可以解除合同；若服務(wù)質(zhì)量經(jīng)第三方評估不達(dá)標(biāo)，業(yè)主大會也可提請解除合同。

合同履行中發(fā)生爭議的，可協(xié)商解決，也可申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解，或委托市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會調(diào)解；協(xié)商、調(diào)解不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

《南京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》全文（上下滑動查看）

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