作者：縱橫論市

聊到跨界預(yù)判樓市，玻璃大王曹德旺絕對(duì)是天花板級(jí)別的存在。

這位深耕制造業(yè)的老企業(yè)家，從不說(shuō)拗口的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，也不搞模棱兩可的話術(shù)，2017到2025年，七次直言預(yù)判樓市，愣是被實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)數(shù)據(jù)一個(gè)個(gè)錘實(shí)了，比不少所謂的行業(yè)專家靠譜太多。

更關(guān)鍵的是，順著他看透樓市本質(zhì)的核心邏輯，2026年的樓市，不出意外會(huì)迎來(lái)三個(gè)實(shí)打?qū)嵉霓D(zhuǎn)變，每一個(gè)都有政策、數(shù)據(jù)撐腰，今天就用大白話把這事說(shuō)透，不繞彎子。

先說(shuō)說(shuō)曹德旺的預(yù)判，到底準(zhǔn)到什么程度。

2017年他就勸大家，趕緊賣(mài)掉多余的房子，說(shuō)以后這房子賣(mài)不掉、租不出去，還得年年交管理費(fèi)。當(dāng)時(shí)不少人覺(jué)得他是杞人憂天，可現(xiàn)在看，全中了。

2024年末全國(guó)商品房待售面積飆到75327萬(wàn)平方米，同比漲10.6%，其中住宅待售面積更是漲了16.2%；2025年以來(lái)，全國(guó)二手房掛牌量同比漲22%，六成都是多套房家庭在拋售，手握多套房的業(yè)主，正實(shí)實(shí)在在面臨流動(dòng)性困境。

2018年他直言，房子就是堆鋼筋混凝土，不能創(chuàng)造實(shí)際價(jià)值，遲早要貶值。這話放在今天，更是被數(shù)據(jù)狠狠印證。

2024年全國(guó)商品房銷售均價(jià)9935元/平方米，同比降4.8%；百城二手住宅價(jià)格連續(xù)31個(gè)月環(huán)比下跌，全年跌幅6.18%。從2021年的價(jià)格高點(diǎn)一路回落，二手房的貶值趨勢(shì)，但凡有房要賣(mài)的人，心里都門(mén)兒清。

他還一直強(qiáng)調(diào)，制造業(yè)才是經(jīng)濟(jì)的根本，別過(guò)度依賴房地產(chǎn)。2024年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，直接給出了答案。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌了10.6%，房屋新開(kāi)工面積暴跌23%，房企到位資金也降了17%；房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，降到6.3%，比2023年少了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

反觀曹德旺的福耀玻璃，2024年?duì)I收同比增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)穩(wěn)得住。房地產(chǎn)的深度調(diào)整和制造業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，形成了鮮明的對(duì)比。

而他2020年說(shuō)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)支撐、2022年說(shuō)房?jī)r(jià)該回15年前、2024年說(shuō)房子嚴(yán)重過(guò)剩、2025年說(shuō)房產(chǎn)投資黃金時(shí)代結(jié)束，每一個(gè)判斷，都有官方數(shù)據(jù)托底。

2024年新房銷售面積、銷售額雙雙大跌，城鎮(zhèn)化率到65%、新生兒不足千萬(wàn)，適齡購(gòu)房群體越變?cè)叫。画h(huán)京、鄭州、天津等城市房?jī)r(jià)從高點(diǎn)跌去30%甚至50%，三四線還出現(xiàn)過(guò)接房貸就送房的極端情況。

住建部數(shù)據(jù)更直接，全國(guó)存量房約3.74億套，夠30億人住，戶均住房超1.1套，過(guò)剩已成定局；2025年1-10月，70城三線城市新房?jī)r(jià)格跌3.4%，房地產(chǎn)的投資屬性，正被一步步剝離。

當(dāng)然也得客觀說(shuō)，曹德旺2014年說(shuō)的樓市“崩盤(pán)論”，目前還沒(méi)完全應(yīng)驗(yàn)。

雖然部分區(qū)域跌幅慘烈，但從2024年9月開(kāi)始，中央持續(xù)出臺(tái)政策托底樓市，房?jī)r(jià)跌幅逐步收窄，上海等一線城市部分區(qū)域新房?jī)r(jià)格還在連漲。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，是“局部深度調(diào)整、整體止跌企穩(wěn)”，能不能軟著陸，還得看后續(xù)政策和市場(chǎng)走勢(shì)。但拋開(kāi)這一點(diǎn)，他基于人口、供需、價(jià)值規(guī)律的核心判斷，全被市場(chǎng)驗(yàn)證了。

而2026年樓市的三大轉(zhuǎn)變，正是這些判斷的邏輯延伸。

第一個(gè)轉(zhuǎn)變：發(fā)展模式徹底變，增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)存量盤(pán)活

曹德旺多年前就喊著“房子蓋太多了”，強(qiáng)調(diào)房子要回歸居住本質(zhì)。2026年的樓市政策，正好踩中了這個(gè)點(diǎn)。

政府工作報(bào)告時(shí)隔十年重提“去庫(kù)存”，住建部明確表示，今年要推動(dòng)收購(gòu)存量商品房，轉(zhuǎn)為保障房、安置房、人才房。

目前全國(guó)已有26個(gè)省市啟動(dòng)了這項(xiàng)工作，總規(guī)模接近7700億元，中央財(cái)政還提前下達(dá)了566億元的保障安居工程補(bǔ)助資金，給這個(gè)模式托底。

不用再大拆大建蓋保障房，直接收存量房改造，既化解了庫(kù)存，又讓普通市民能住上房，正好應(yīng)了曹德旺說(shuō)的，“城市是市民的城市，不是炒房者的城市”。

第二個(gè)轉(zhuǎn)變：市場(chǎng)分化拉滿，普漲普跌成過(guò)去，冰火兩重天成常態(tài)

曹德旺早就說(shuō)過(guò)，樓市普漲時(shí)代早就結(jié)束了，只有核心城市的房子有價(jià)值，低能級(jí)城市只會(huì)過(guò)剩貶值。2026年的市場(chǎng)，把這個(gè)分化體現(xiàn)得淋漓盡致。

一線城市這邊，上海2026年3月的二手房成交面積，創(chuàng)下了近五年新高，中信建投的研報(bào)直接說(shuō)，“核心城市是樓市復(fù)蘇的排頭兵”。

但三四線城市這邊，不少縣城的房子去化周期高達(dá)11.5年，瑞銀更是預(yù)測(cè)，未來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)跌幅可能達(dá)到22%。

中指研究院也指出，現(xiàn)在多數(shù)低能級(jí)城市，基本沒(méi)什么新盤(pán)供應(yīng)，核心就是消化手里的存量房。說(shuō)到底，高能級(jí)城市有產(chǎn)業(yè)、有人口、有資源，樓市能撐住；而低能級(jí)城市人口持續(xù)外流、庫(kù)存高企，閉眼買(mǎi)房就能賺錢(qián)的時(shí)代，徹底一去不返了。

第三個(gè)轉(zhuǎn)變：房企賽道大換血，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

曹德旺用福耀玻璃的發(fā)展證明，制造業(yè)的核心是靠專業(yè)能力創(chuàng)造價(jià)值。這一點(diǎn)，也倒逼房企跳出過(guò)去“賭土地升值”的老路。

過(guò)去房企靠拿地蓋房賺差價(jià)，現(xiàn)在這條路走不通了，代建業(yè)務(wù)成了房企穿越周期的核心抓手。

現(xiàn)在全國(guó)頭部房企里，六成已經(jīng)布局了代建，中央層面還首次明確，讓代建業(yè)務(wù)從傳統(tǒng)住宅，延伸到城市更新、老舊小區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套等領(lǐng)域。

代建不用房企大額墊資拿地，不增加表內(nèi)負(fù)債，靠產(chǎn)品研發(fā)、成本管控、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的專業(yè)能力賺服務(wù)費(fèi)。這正是曹德旺一直秉持的實(shí)業(yè)邏輯——不靠賭行情，靠真本事賺錢(qián)。

其實(shí)說(shuō)到底，曹德旺的預(yù)判，從來(lái)不是單純唱衰樓市。

他只是看透了樓市的底層邏輯：房子的核心是居住，不是炒作；經(jīng)濟(jì)的根本是實(shí)業(yè)，不是靠房地產(chǎn)短期刺激。

2026年樓市的這三大轉(zhuǎn)變，就是行業(yè)從以規(guī)模論英雄的舊周期，慢慢走向以品質(zhì)、價(jià)值定輸贏的新階段。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，看懂這個(gè)趨勢(shì)，比聽(tīng)各種小道消息、跟風(fēng)買(mǎi)房要靠譜得多。