文/樂居財經 魏薇

2026年“五一”假期，房地產市場迎來溫和回暖。

據克而瑞監測，40個重點城市新房成交規模達到近三年同期最高水平。其中，深圳、天津、合肥、武漢等城市，在政策刺激下市場熱度明顯回升；上海新房成交同比增長58%，深圳核心改善盤轉化率提升，武漢網簽同比增長120%。

二手房方面，全國20個重點城市成交面積同比增長17%，實現“五連升”，上海、成都、武漢等核心城市改善型需求開始重新釋放。

這一輪修復并非普漲，而是明顯呈現“核心城市優先復蘇、優質項目率先受益”的結構性特征。

在政策托底與土地市場回暖的雙重信號下，一部分深耕核心城市、產品能力突出的房企，開始率先捕捉到窗口期機會。

政策托底釋放需求，核心城市率先回暖

4月28日中央政治局會議明確“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”后，各地密集出臺穩市場新政，核心城市的政策力度尤為突出。

上海2月發布“滬七條”，非滬籍購買外環內住房社保年限大幅縮短，公積金家庭最高貸款額度升至324萬元；廣州將個人最高貸款額度提至100萬元，兩人及以上共同購房最高200萬元，育兒家庭購買“好房子”等可疊加優惠；武漢取消公積金貸款房齡分級、放開異地貸款；南京推行“以舊換新”購房貼息……。

政策推動下，市場信心穩步修復。以華發股份為例，其所重倉的核心城市，政策的步伐走得更早、力度下得更足。五一假期期間，華發股份實現銷售金額23.4億元，而其項目層面更是交出了高分答卷：

上海靜安里、海上都薈、虹橋四季、時代之城四大項目合力攬金超7.3億元，展現出華發在高端市場的強大號召力。

珠海大本營表現強勁，琴澳新城與香山湖壹號各勁銷約1.2億元，香山湖壹號斬獲珠海主城一季度“三冠王”，金灣府、珠海灣等項目亦持續熱銷、領跑區域。

與此同時，成都錦宸院二/三期勁銷約1.2億元，廣州黃埔中央公館穩居老黃埔板塊成交量TOP1，中山華發觀山水位列南部組團流量榜TOP1，江門華發四季成交套數位列片區TOP1。南京金陵月華、無錫中央首府、北京德賢華府、大連華發山莊及綠洋灣等項目也成績斐然。

全國多地項目多點開花，共同印證了華發股份“重倉核心城市”戰略的收獲期已經到來。

土地市場溢價率回升，房企聚焦核心城市優質地塊

政策發力的同時，土地市場的熱度同樣精準指向核心城市優質地塊。

據克而瑞統計，2026年4月全國300城土地成交面積同比下降27%，但優質地塊競爭激烈，總價10億元以上宅地中溢價成交的幅數占比達71%。

5月7日，珠海年內首宗核心宅地——香洲區紅山路東側、童心路北側的約2.76萬㎡住宅地塊，歷經8家國央企90多輪競價，最終以樓面價約20260元/㎡、溢價率約37.19%成交，刷新珠海主城近三年宅地樓面價新高。

這場土拍釋放了明確信號：在行業整體審慎的背景下，核心板塊的稀缺地塊仍是頭部房企爭奪的焦點。

華發股份近兩年的投資邏輯，與這一輪市場變化高度契合。

自2025年以來，華發股份新增土儲全部落位于上海、成都、杭州、武漢等高能級城市核心板塊，與土地市場回暖的熱點區域高度重合。

2025年全年，其81%的銷售額由一線城市、杭州、成都、南京、西安、武漢等重點二線城市及大本營珠海貢獻，一二線城市銷售占比合計超過94%。

在多個深耕城市，華發已建立起顯著的頭部優勢。

在珠海，銷售額穩居全市榜首，整體市場占有率約48%；在南京，銷售金額排名全市第2，旗下金陵月華項目登頂全市銷冠；在無錫，銷售金額位列全市第3，中央首府項目斬獲單盤銷售面積與金額雙料第一；在成都、廣州等高能級城市，公司亦強勢躋身全市銷售前十。

截至2025年底，華發股份在建面積569.55萬平方米，土儲主要集中于粵港澳大灣區、長江經濟帶等國家重點戰略區域，重點布局上海、深圳、成都、杭州、武漢、南京、西安等一二線核心城市。

從土儲分布來看，約81%的土儲集中在一線、重點二線城市及大本營珠海，這些城市人口凈流入、產業密度高、經濟活力強、房地產市場韌性強，為項目去化與價值提升提供了堅實的市場基礎。

產品力承接機會窗口，“科技+好房子”體系成果顯現

如果說政策和土儲決定了企業能否接住行情，那么產品力則決定了能接住多少。

尤其是在改善市場，客戶越來越愿意為產品力、居住體驗和稀缺資源買單。

華發此輪熱銷項目，幾乎都具備“核心資源+產品升級”的顯著特征。

珠海香山湖壹號依托城央稀缺地段，以“十五優”產品標準打磨品質，一季度包攬主城成交套數、面積、金額三項第一，并率先響應政府號召，積極探索試驗具身智能的各種應用場景，打造為珠海具身智能應用示范項目。

成都錦宸院落址三圣鄉低密生態板塊，通過高品質社群和會所運營構建高端圈層生活場域，在改善需求回歸的窗口期精準承接了大量置換客戶。珠海灣實現全國首例無人機全社區配送，將智慧化理念貫穿社區運營場景。

上海靜安里則以海派石庫門風貌復刻，重塑內環蘇河灣風貌保護區的藏品價值，成為上海市場高端改善的標桿之作。武漢外灘璽引入華為鴻蒙全屋智能，南京金陵月華以絕版地段與大師匠造定義新一代人居標準，成都錦宸院則構建服務于高端圈層的社群運營體系。

項目亮眼表現的背后，是華發早在2024年率先提出的“科技+好房子”產品體系在持續釋放價值。圍繞數字化、智慧化、綠色化、產業化四維標準，華發構建了“十五優”產品標準，并在多個項目中加速落地。

這些產品力的升級探索與當前住建部倡導的“好房子”建設方向高度一致，也構成了華發在新一輪行業競爭中難以復制的產品護城河。

結語

2026年“五一”樓市的溫和回暖，是政策、土地、企業三端共同作用的結果。公積金優化、限購松綁釋放了需求，土地溢價回升為供應質量提供了預期。

而在市場由規模驅動轉向品質驅動的新周期中，誰能率先在核心城市建立系統性優勢，誰就能在結構性的行情中持續獲取更大的主動權。

這不僅是華發股份本輪熱銷背后的內在邏輯，也代表了一種行業發展的新方向。

對于購房者而言，選擇正在變得更為豐富；對于企業而言，一場關于戰略定力與產品功底的長期考驗，才剛剛開始。

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