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來源作者：金開發布

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物業費每平方米僅2毛錢，且20年未漲一分——在金華開發區的金廈花園小區，這個看似“不可能”的低價，卻支撐起了一個老舊拆遷安置小區的華麗蝶變。金廈花園用一場生動的基層自治實踐，以鐵一般的事實證明：老舊小區治理的核心痛點，從來不是物業費的高低，而是能否喚醒居民內心深處那份“家園主人”的責任感與創造力。當居民從“旁觀者”轉變為“當家人”，再低的物業費也能撬動高品質的社區生活。

困境：

“棄管風波”擊碎安居夢

時間倒回至2005年5月，以拆遷安置為主的金廈花園小區建成交付。就當居民們以為能開啟安穩舒心的新生活時，未曾想，一場突如其來的“棄管風波”徹底擊碎了這份憧憬：2010年上半年，小區開發商旗下的物業公司突然撤離，第一屆業委會又因部分業主長期拒交物業費，無力支付電費導致供電局拉閘停電。彼時，業主與開發商、業委會的矛盾徹底爆發，并持續升級，小區管理逐漸“失控”，直至2011年下半年，小區陷入無保潔、無保安、無維護的“三無”混亂狀態，管理“真空”正式形成，居民的生活也因此陷入了無盡的困擾之中。

“當時垃圾亂扔、車子亂停、寵物亂跑、牛皮癬亂貼，簡直亂成了一鍋粥?！睍r任姜家社區黨委副書記的金霞回憶起當年的場景，仍難掩感慨，“居住環境一天比一天差，安全隱患也隨之而來，最嚴重的時候，一晚上就有5戶人家被盜，大家人心惶惶。鄰里之間更是矛盾不斷，常常因為停車占位、垃圾堆放吵得面紅耳赤，曾經和睦的鄰里關系蕩然無存，大家也漸漸變得人心渙散，沒人再愿意主動關心小區的事?！?/p>

如果說管理缺位讓小區陷入混亂，那么資金短缺便是壓在這個問題小區頭上最沉重的“大山”：小區交付之初，為配合拆遷安置工作，制定了僅0.2元/平方米的物業費標準。多年過去，收費標準始終未作調整，然而隨著物價上漲、人工成本增加，微薄的物業收入早已無法覆蓋小區保潔、安保、設施維護等日常管理開支，資金缺口逐年擴大，進一步加劇了管理的“真空”態勢。

2013年下半年，小區的管理困境更是雪上加霜。“當時業委會賬上只有2萬元，還欠著7600元保潔費、9000多元電費，之前撤離的物業公司連一把掃帚都沒留下，說是‘爛攤子’都不足以形容當時的情況?！睒I委會主任宋志民回憶起當年的場景，語氣中滿是無奈。

除此之外，小區還遺留著諸多歷史難題：水晶馨座1號樓與小區管理脫節，房屋漏水問題長期得不到解決；低層住戶下水管道堵塞，污水時常反溢；監控設備成擺設，物品丟失、車輛擦碰等問題頻發；停車秩序混亂，綠地被私家車碾壓得光禿禿；居民構成復雜，既有拆遷戶也有商品房業主，生活習慣差異較大，養雞擾民、私搭亂建等鄰里糾紛時有發生。多重難題相互交織、層層疊加，讓小區徹底陷入了治理的“死胡同”。

“物業費繳納不足，僅有的資金連基本的開支都難以覆蓋，更談不上設施維護和問題整改，小區的運轉舉步維艱?！睍r任三江街道姜家社區黨委書記的鄭雙龍坦言，當時社區黨委密切關注著金廈花園的困境，深知若不及時介入，不僅會影響居民的生活質量，還可能引發更多矛盾沖突，“我們當時就明確，要發揮黨組織的引領作用，全力支持業委會重組，凝聚各方力量，一步步幫小區走出這份管理‘真空’的困境?！?/p>

破局：

小區業主的“自治創業”

困境當前，唯有主動破局。

“老舊小區治理不能靠‘單打獨斗’，社區當好引領者與協調者，把業委會、監委會、居民志愿者擰成一股繩，才能啃下硬骨頭?！泵鎸χ卫斫┚?，姜家社區主動靠前，搭建共治平臺，指導重啟業委會組建，規范議事流程、健全監督機制，為小區自治定方向、立規矩，讓原本渙散的治理脈絡逐漸清晰。

2013年的秋天，秋風吹走了暑氣，也吹來了小區治理的新希望。在居民的報名與社區的支持下，新一屆業委會正式履職，監委會同步成立，“決策—執行—監督”的治理閉環初步形成。

“小區要想管好，得先把管理范圍劃清、遺留問題解決，不然后續工作根本無從談起?！币惶彀?，宋志民和業委會成員坐在長椅上，望著不遠處的水晶馨座1號樓，語氣凝重。那棟小高層與小區緊密相連，卻一直游離在小區管理之外，也成了諸多矛盾的導火索。為了啃下這塊“硬骨頭”，業委會多次主動與開發商談判，最終將水晶馨座1號樓納入小區統一管理，同步解決了房屋漏水、衛生間返水等遺留問題。這一步跨越，不僅掃清了小區規范化管理的最大障礙，更讓居民們看到了自治的希望。

然而，喜悅過后，新的難題又接踵而至——資金短缺是老舊小區管理繞不開的瓶頸。沒有資金，公共設施無法維修，保潔保安無法聘請，后續的治理工作寸步難行。在一次業委會會議上，宋志民率先打破沉默，語氣堅定：“我們接手管理就相當于創業，創業之初最好的辦法就是開源節流，攥緊每一分錢，花在刀刃上?！边@句話也成了全體業委會成員的共識。

在“節流”方面，業委會成員們反復研討，最終決定將原本外聘的保潔崗位，改為由小區業主內聘?！白屧蹅冏约喝藖肀＜易o家，一來能降低運營成本，二來大家都是鄰里，做事更上心、更有溫度。”業委會成員周晨解釋道。

而在“開源”方面，業委會把目光精準投向了小區內的幼兒園。當時，幼兒園原租賃合同即將到期，租金不足6萬元，遠低于市場價格。“不行！幼兒園租金是小區的重要收入來源，每一分錢都關系到全體居民的利益，只有實現效益最大化，才能更好地為大家服務。”面對原租戶“一次性交三年租金延續合同”的提議，業委會沒有動搖。2014至2015年，業委會牽頭組織幼兒園重新招標，最終招標金額定格在16.5萬元，較之前增長近兩倍。租戶還主動提出額外提供5000元用于小區老人重陽節福利，2萬元用于補助小區基礎設施建設。如今，隨著周邊配套的不斷完善，幼兒園年租金已漲到22萬元/年，成為小區穩定的“造血”來源，為后續治理工作提供了堅實的資金保障。

解決了資金難題，物業費收繳難的堵點又浮出水面。以往，由于管理不規范、財務不透明，不少居民對物業費收繳抵觸情緒強烈，收繳率一直偏低。這一次，業委會摒棄了以往強硬的催繳手段，帶著誠意挨家挨戶走訪。“我們不催、不逼，就是跟大家講道理，讓大家知道物業費是用來維護小區公共設施、保障大家生活環境的，只要我們把事情做好，大家自然會理解?！彼沃久裾f。

與此同時，監委會主動扛起監督責任，細化收費標準、完善管理規定，將每一筆物業費收入、每一筆開支，都清晰明了地公示出來，哪怕是一筆幾十元的維修費用，也標注得清清楚楚?！熬褪且尵用窨吹妹靼祝猛该鲹Q信任、以真心聚民心?！北O委會成員嚴金蘭說道。

轉變，在日復一日的堅守中悄然發生。2016年冬天的一個傍晚，一位居民來交物業費時說的一番話讓嚴金蘭印象深刻：“以前總覺得物業費交了不知道花在哪，心里不踏實。現在你們把賬算得明明白白，做事也公平公正，我們交得放心、交得愿意！”

一句話溫暖了嚴金蘭的心，也印證著小區自治的成效。從渙散無序到共治有序，從資金短缺到良性“造血”，金廈花園的破局之路，不僅重構了自治路徑，更激活了內生動力。

踐行：

“圍爐煮茶”議出治理合力

如何點燃居民參與小區治理的熱情，破解“干部干、群眾看”的治理難題，是許多小區面臨的共性困惑。金廈花園業委會對此有著清晰的認知：小區治理從不是業委會的“單打獨斗”，唯有凝聚每一位居民的智慧與力量，才能讓治理更有溫度、更合民心。

為打破治理壁壘、拉近與居民的距離，業委會創新推出“圍爐煮茶”民主議事模式——每到閑暇時刻，業委會成員便會在小區涼亭或活動室擺上一壺熱茶，邀請專職網格員、老黨員、微網格長、居民代表圍坐一圈，大家暢所欲言，把小區里的煩心事、揪心事擺到桌面，共商解決之道，為小區發展出謀劃策、尋找“金點子”。

“當年就是居民們揣著心意來到我家里，圍著爐子煮著茶，你一言我一語勸我接手業委會。”宋志民端起茶杯，指尖摩挲著杯沿，眼神里滿是感慨，“他們說‘志民，你為人公道，又熱心腸，大家一起搭把手，總能把小區變好’，這句話我記到現在。”喝了口茶，他補充道，“這種方式沒有生硬的說教，沒有刻板的流程，居民愿意開口說心里話，也愿意主動參與進來，大家慢慢從小區治理的旁觀者變成了并肩同行的參與者?！?/p>

曾幾何時，停車難是壓在小區居民心頭的一塊“大石頭”，也是“圍爐煮茶”議事會上最常被提及的煩心事。由于小區建成年代久，車位規劃不足，車輛亂停亂放、擠占消防通道的情況時有發生，鄰里間因停車起爭執的事情也屢見不鮮?！耙郧跋掳嗤硪稽c，連小區門口都進不去，只能停在很遠的路邊，太不方便了！”在一次“圍爐煮茶”議事會上，居民王鳳霞的吐槽道出了大家的心聲，“能不能想想辦法，改造一下車位？哪怕犧牲一點綠化，能多停幾輛車也好?。　?/p>

這番話引發了在場居民的熱議，有人贊同改造，也有人擔心綠化減少影響小區環境。針對大家的分歧，業委會沒有急于定論，而是借著“圍爐煮茶”的契機，一次次組織居民座談，最終確定“由點到面”的改造方案。

2015年春天，停車位改造在5幢樓和8幢樓之間率先啟動。為解決改造資金問題，業委會在超過三分之二業主同意的基礎上實行“先付后租”模式，即業主先付三年租金，再享受專屬車位的福利。這筆提前收取的租金，恰好填補了改造前期的資金缺口，讓改造工程得以順利推進。

“老宋，什么時候能改我們這幢樓？”“我們家也愿意先付租金，就盼著早日有車位！”看著隔壁鄰居順利停進專屬車位，越來越多的業主主動找到業委會，語氣里滿是期盼。試點改造的成效有目共睹，5幢、8幢樓周邊的停車秩序煥然一新，以往亂停亂放的現象徹底消失，居民們的認可和支持成為改造工程持續推進的動力。經過多輪圍爐議事細化方案，業委會逐步擴大改造范圍，如今，小區已改造車位近500個，徹底解決了停車混亂的難題，每年停車費收入更是達到35萬元，為小區后續治理提供了堅實的資金保障。

“業委會就是為居民服務的，只要居民有需求，我們就必須第一時間響應、全力以赴解決?！边@是宋志民常說的一句話，也是業委會全體成員始終堅守的理念。在一次議事會上，有居民反映小區里有些地方監控模糊，能否裝些新監控。群眾有訴求，治理有回應。借助幼兒園招標所得的“第一桶金”，業委會按照圍爐議事達成的共識，第一時間啟動了監控安裝工作。2015年，小區率先安裝了近70個監控攝像頭，基本實現了小區公共區域全覆蓋，讓居民的安全感顯著提升。近年來，隨著居民對安全保障的需求不斷提高，業委會又牽頭對小區監控進行全面升級改造，將老舊模糊的設備全部更換為高清監控，實現了小區無死角、全覆蓋。

一壺熱茶，溫暖了鄰里情；一場座談，凝聚了治理力。金廈花園用實際行動證明，唯有多方協同、精準發力，才能破解治理堵點，讓老舊小區煥發新活力，讓居民的獲得感、幸福感、安全感持續提升。

成效：

“地板價”托起穩穩的幸福

十二年堅守，十二年蝶變。

在業委會與社區黨委的協同治理下，金廈花園徹底擺脫了曾經的“混亂面貌”，實現了從“棄管洼地”到“幸福高地”的華麗轉身，交出了一份亮眼的基層治理答卷。

如今的金廈花園，基礎設施全面升級——高清監控全覆蓋，人車分流更安全，塑膠廣場、文化長廊、健身器材一應俱全，樓道整潔有序，綠化郁郁蔥蔥?！白詮母鴺I委會一起干，小區的變化真是太大了?，F在干凈整潔，車子規范停放，樓道里沒有一點堆積物，看著就讓人心情舒暢?！敝驹阜贞牫蓡T傅梅芝感慨道。

隨著治理效能的顯著提升，小區形成了“人人參與、人人有責、人人受益”的良好氛圍。物業費收繳率大幅提高，0.2元/平方米的“地板價”物業費連續十幾年維持不變，收繳率達90%左右；鄰里糾紛大幅減少，居民安全感、幸福感顯著提升；業委會的工作得到了廣泛認可，多次當選文明創建優秀業委會、抗疫先進業委會，還收獲了“居民放心居委會”等多項榮譽。

“金廈花園的經驗，在于把居民的‘主人翁意識’真正激活，把公共收益的每一分錢用在刀刃上，不搞花架子、不做表面文章，事事替居民著想，件件落到實處。”開發區社會治理部部長徐壽春表示，“大家心往一處想、勁往一處使，哪怕沒有專業物業，也能把自己的家園管得井井有條、暖人心窩。這正是基層自治的力量所在，也為更多老舊小區治理提供了可借鑒、可復制的思路?！?/p>

夜幕降臨，小區里的燈光次第亮起，光暈透過一扇扇窗戶，映出尋常百姓的幸福模樣。沒有專業物業托管，卻靠自治實現長效運營；物業費二十年不漲，卻讓家園持續煥新，這份基層治理的“金廈經驗”，正為更多老舊小區的治理提供著有益的借鑒與啟示。

來源：金開發布

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