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一眨眼，七個工作日就過去了。

今天，5月18日，北京海淀上地0702街區18、24、23地塊報規圖公示的最后一天。

在過去的一周里，這個海開控股旗下的豪宅，遭遇了一場輿情風暴。

有人給0702未來的業主寫信，有人給有關部門舉報0702報規圖違規。

針對一張報規圖，公眾出現如此激烈的反彈，實屬罕見。

真真假假，虛虛實實，如同霧里看花。

有傳聞稱，海開0702項目延期了。事主海開控股方面，沉靜如水，一直保持緘默。

綜合社交平臺信息，對0702項目意見頗大的，是功德寺業主——和樾望云和和樾望云。（詳見功德寺豪宅，業主們揪心了）

他們擔心遭遇海開雙子的背刺。

在好房子時代，后浪海開雙子，在層高、陽臺、架空層、得房率等方面，有一定的優勢。

當然了，功德寺業主也不能見風就是雨，內心應強大一點，不后悔自己當初的選擇。

花姐拿到一份《關于海淀區上地0702街區項目嚴重違反規劃規范的說明》（以下簡稱“舉報說明”），網傳版本，里面提及六點內容。

有的很專業，直指關鍵所在；有的觀點偏激，甚至是泄憤。

化板為塔，曲線達標樓間距系數

海開雙子詬病最多的，是樓間距問題。

“在報規中刻意將板式住宅樓拆分為兩個獨立單元，人為割裂建筑形態，虛假按“塔式住宅”申報，以達到降低樓間距系數”，那份說明稱。

化板為塔，這是建筑設計的常規技巧。

在順義龍湖宸翰、通州宋莊北投6002項目等，包括海淀的海宸元境，都有類似的做法。從建筑設計規范的角度上看，它們都沒有違規。（詳見《通州這個樓盤，藏著兩大陽謀》）

但，像海開絕大部分樓棟都采取塔群設計，是十分罕見，“非常沒品了”

來看看海開雙子18號（北區）和24號地（南區），它們分別組建了7個和5個群塔。

每個群塔之間，留了1.66米至3.31米的東西樓間距，這是一個關鍵點。

拿北區的7#和8#來舉例。

它們的建筑高度都是29.7米，分別都是塔樓，東西間距1.81米。它們組合在一起，遮擋陽臺建筑的長高比，控制在1.0~2.0之間。

如此一來，按照1.2倍樓間距系數比計算，它們與后排3#、4#最小的樓間距為35.64米，與后排的7#、8#，間距分別為35.84米和35.68米，

將它們一起比對，樓間距都是達標的。

但是，如果7#和8#合并為一棟樓、且中間沒有變形縫，那它鐵定是板樓。按照海淀約定俗成的規則，樓間距系數比1.6，最低的樓間距為50.49米。如此一來，它的樓間距是不達標的。

為了節約占地面積，首排樓的退線過小。比如，北區第一排，距離馬路僅有2.26米，噪音、尾氣大。

由于采取了諸多設計技巧，讓海開雙子留出空間，可以出現層高3.3米的樓王。

好房子元素拉滿，被訴可能封閉

相比功德寺雙子，海開雙子有許多好房子元素。

這一點，地塊的參數寫得很清楚：

1、北區總建筑面積約79296.077㎡，地上約49493.467㎡，其中不計容面積約1053.28m2，計容面積約48440.187m2；

2、南區總建筑面積約71697.860㎡，地上約45384.870㎡，其中不計容面積約724.87m2，計容面積約44660.000m2。

兩個區的不計容面積約1778.15m2，大致會體現在風雨連廊、10個首層架空層，還有兩個大門入口的物業用房。

這些架空層，是符合2024年底出臺的《北京市高品質商品住宅設計導則(試行)》政策。“架空層作為居民公共活動、交往空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用”。

那份舉報說明稱，“架空層違規封閉風險極高”

花姐認為，這是一種假設，至少目前沒有封閉。

此外，海開雙子的圖紙上，在南向出現了南向一步陽臺和北向設備平臺。

這兩類贈送空間，在海淀是有先例的。設一步陽臺的，有建發海晏、中海安瀾北京、保利熙瑞等，進深約50厘米；帶設備平臺的，有中建壹品海宸元境。

舉報說明的作者，真是手眼通天，竟然知道海開雙子的一步陽臺，進深做到了70厘米。

它想表達的訴求，就是阻止封閉封閉架空層、設備平臺等，不讓一步陽臺加寬。

不同屬性地塊，地上地上連通

海開雙子的南區，除了24號宅地之外，還有23號其他多功能用地。

這兩塊屬性不同的地，一西一東，中間共用了一條紅線。

在土拍文件中，兩塊地之間并沒有要求設置街坊路。這意味著，它們主要滿足樓間距系數的條件即可。

舉報說明稱：“跨用地性質違規連通，模糊邊界、侵占公共空間，存在重大安全隱患““切斷不同性質地塊之間的所有違規連通，嚴格按用地邊界獨立建設、獨立封閉管理，保障居住區安全與純粹性。”

從圖紙上看，這兩宗地的地上和地下空間，皆有連通。

1、地上：在23號地的西面，設置了一套4米寬的消防車道，它和24號地共用，有兩條消防通道相連接。

2、地下：24號地與23號地的地下建筑輪廓線，有一處相連，寬約6米。花姐推測，這條通道，大概是為了讓24號地的業主們，進出托老所、助殘中心等配套設施比較方便。

這兩塊地的拿地主體，都是海開控股旗下的上宸地產，但它們能否連通呢？

至少在土拍文件里，沒有出現有關它們可以連通的表述。

這也是舉報說明里，最大的質疑點：違規連通。

花姐點評

有關公眾對海開雙子的意見，眾說紛紜。

花姐小結一下：

1、“化板為塔”的做法，不違規，但大面積采取這種設計手法，不常見，讓居住舒適度大打折扣；

2、有關架空層的好房子元素設計，符合新時代的趨勢，只須嚴格執行不封閉即可；

3、兩塊不同屬性地塊相連設計，花姐判斷它可能參照了有關北京居住公共服務設施配置的25號文規定。連通的，主要是養老、健身和助殘配套。

到底海開報規圖會不會調整，花姐會一直保持關注。