家里的物業(yè)費都包含啥？

小區(qū)公共區(qū)域的收益歸誰？

物業(yè)服務不到位如何維權？

這些與業(yè)主日常生活密切相關的問題，有望在新版物業(yè)服務合同中得到更清晰的規(guī)范。5月14日，，就《海南省前期物業(yè)服務合同2026年版示范文本（試行）》和《海南省物業(yè)服務合同2026年版示范文本（試行）》（以下簡稱“《示范文本》”）面向社會公開征求意見。征求意見期為2026年5月14日至5月23日，廣大業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及社會各界人士可積極建言獻策。

此次發(fā)布的示范文本，在《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)框架下，對物業(yè)服務的全流程進行了細致規(guī)范，重點聚焦業(yè)主最關心的物業(yè)服務內(nèi)容、費用構成、公共收益管理、合同期限與終止、住宅專項維修資金使用等核心權益。

《示范文本》把物業(yè)服務“清單化”，明確服務邊界與質量。《示范文本》第三章“物業(yè)服務事項”及多個附件，詳細列出了物業(yè)服務的具體內(nèi)容，包括物業(yè)共用部位和設施設備的使用管理與維護、共有綠化養(yǎng)護、共有區(qū)域保潔、秩序維護、對禁止性行為的管理措施和應急預案、綜合管理服務等。業(yè)主可對照合同“清單”，清晰了解物業(yè)服務人應提供的服務項目和標準，避免“服務縮水”或“模糊不清”。

針對業(yè)主普遍關心的物業(yè)費問題，《示范文本》第五章作出詳細規(guī)定。物業(yè)費收取方式分為“包干制”和“酬金制”。其中，包干制是指業(yè)主按建筑面積支付固定費用，物業(yè)服務人自負盈虧。費用構成明確列出了管理服務人員工資、社保、共用部位設施維護、清潔、綠化、秩序維護、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊、保險、稅費、利潤等多項內(nèi)容；酬金制則是業(yè)主將預付資金存入共管賬戶，物業(yè)服務人按約定標準（固定金額或比例）提取酬金，收支情況需定期向業(yè)主公布，結余或不足由業(yè)主享有或承擔。

《示范文本》明確，物業(yè)服務人不得擅自調整收費標準。因物價變動、最低工資調整等確需調整的，需在小區(qū)內(nèi)公示擬調價方案、成本變動情況，并經(jīng)業(yè)主共同決定同意后方可執(zhí)行。同時，空置房屋也需繳納物業(yè)費，業(yè)主不得以未享受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒繳。

《示范文本》明確，小區(qū)公共收益“歸業(yè)主”，依法做到使用公開，禁止侵占。小區(qū)電梯廣告、共有車位出租等公共收益如何處理，一直是業(yè)主關注的焦點。《示范文本》第六章“物業(yè)的經(jīng)營與管理”明確，利用業(yè)主共有部分（如停車場、廣告位、會所等）進行經(jīng)營所得收入，扣除合理成本后的收益歸全體業(yè)主共有，物業(yè)服務人不得擅自挪用、侵占。對于共有車位，若屬全體業(yè)主共有，租金收益歸業(yè)主，物業(yè)服務人可按約定提取管理成本和經(jīng)營酬金。《示范文本》還要求，物業(yè)服務人需開立專戶管理業(yè)主共有資金，每季度公開收支情況，業(yè)主有權聘請專業(yè)機構進行審計。

《示范文本》對合同期限與終止也做出了明確規(guī)定，清晰劃定物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的權利義務。《示范文本》第四章對物業(yè)服務期限、續(xù)聘、解聘及合同終止后的交接作出嚴格規(guī)定。合同到期前，業(yè)主決定續(xù)聘的應提前續(xù)訂；物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應提前90日書面通知。業(yè)主依法解聘物業(yè)服務人的，應提前60日書面通知。合同終止后，物業(yè)服務人需在10日內(nèi)退出，并移交物業(yè)服務用房、相關設施及資料，不得以業(yè)主欠繳物業(yè)費等理由拒絕移交，否則將按5000元/日支付違約金。同時，在新物業(yè)服務人接管前，原物業(yè)服務人應繼續(xù)提供服務，業(yè)主需按標準支付費用。

《示范文本》提到，住宅專項維修資金規(guī)范使用，充分保障“房屋養(yǎng)老金”。《示范文本》第七章明確，住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，可用于電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，以及預防性維修和專項財產(chǎn)保險。使用維修資金需經(jīng)業(yè)主共同決定，緊急情況可依法申請應急使用，其籌集、使用情況應定期公布，任何單位和個人不得挪用、侵占。

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來源：南海網(wǎng)、新海南客戶端、海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳

編輯：陳 怡

審核：廖寶玉