5月9日，南京商務樓宇專項調研組走進珠江路雄獅電子商城，開展現場踏勘和業主訪談。這里曾是珠江路電子賣場時代的標志性物業，20多年過去了，如今，眼前的景象讓調研組著實吃了一驚。

位于珠江路511號的南京雄獅電子商城

雄獅電子商城總經理楊艷帶領調研組參觀商場

商場外立面陳舊，設施老化導致漏水頻發，甚至淹損商戶貨品引發糾紛；內部空間擁擠、柜臺密集、動線雜亂，裝修斑駁，空調、電線等基礎設施老化嚴重，存在嚴重的安全隱患。此外，商城產權結構多元，商居混合的格局導致意見無法統一、居民投訴密集，難以推進系統性更新，成為制約雄獅電子商城蛻變的核心瓶頸。商城總經理楊艷感慨，“目前商場現狀，就是90年代的樣子”。

商場內現狀還保留開業早期特色

珠江路，這里是南京一代人的青春記憶——“人生第一臺電腦”的朝圣地，“北有中關村，南有珠江路”的華東電子第一街。珠江路變了，似乎又沒有變，其核心矛盾，在于輝煌的歷史資產與老化的物理空間、迭代的產業需求之間的錯位。正是帶著為這條街“把準脈、開對方”的使命，南京商務樓宇專項調研的片區第一站，選擇了珠江路。此項調研，在南京市珠江路科技一條街管理辦公室和屬地街道統籌指導下，由南京商業地產商會、珠江路商會共同組織。

調研組與商場方進行座談交流

1992年，南京市政府將珠江路定位為“科技一條街”。依托南大、東大等高校資源，這條街迅速崛起為華東的“電子心臟”，打響了“北有中關村，南有珠江路”的名號。

早在90年代珠江路就喊出“北有中關村，南有珠江路”的口號

巔峰時期，珠江路年銷售額突破200億元，賽格數碼廣場、華海電腦數碼廣場、百腦匯、新老雄獅等賣場人流量日以萬計，沿街云集1500家電腦公司。福中集團楊宗義、三胞集團袁亞非、南京證券沙敏……這些日后的南京業界大佬，正是在珠江路掘得第一桶金。

這次珠江路商務樓宇專項調研，將聚焦四個維度，直擊核心痛點：

第一，產權狀況：從“散售模式”到“更新共識”。珠江路大量樓宇產權分散，這是制約更新的最大瓶頸。調研將深入摸清典型樓宇的產權圖譜，了解小業主的改造意愿，探索分散產權樓的更新決策機制。

第二，空間形態：從“電子賣場”到“創新載體”。調研團隊將進入標準層和已改造單元，實測層高、柱網密度、荷載、核心筒布局等關鍵空間數據，評估不同樓宇改造為研發、辦公、展示等功能的潛力。重點關注未來城A座B座、佳匯大廈等已改造樓宇，記錄其改造經驗。

調研組走進梅園新村街道座談交流

第三，產業根植性：從“貿易集散”到“技術根系”。珠江路的核心資產不是樓，而是人和產業鏈。一批企業成功轉型為系統集成商、智能硬件開發商、IT服務商，仍根植于此。調研將深度訪談代表性企業，繪制產業生態圖，了解它們的空間痛點和發展訴求。

第四，界面與配套：從“車水馬龍”到“步行友好”。珠江路的街道界面長期“為車設計”而非“為人設計”。調研將在早晚高峰和平峰時段進行街道觀察，記錄人車沖突點、非機動車占道情況，評估餐飲、咖啡、便利店等商業配套的服務能力。

珠江路上既有錦創數字產業園這樣的新興產業空間，也有像雄獅電子商城這樣的老舊載體

據南京商業地產商會執行會長馮憲法表示，希望這次珠江路的專項調研，能形成一套可落地的成果，包括篩選條件相對成熟的樓宇，促進自主更新改造；梳理珠江路產業演進脈絡，挖掘根植性強、成長性好的本土企業，形成企業名錄和發展訴求清單，為樓宇改造提供“定制化”的產業招引方向；從街區層面提出更新建議，針對主街和背街小巷提出步行空間優化、非機動車管理、沿街商業業態引導策略，針對分散產權樓宇更新等共性問題提出政策突破建議等。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法