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5月樓市“小作文”滿天飛，宣稱多城出現“日光盤”、樓市回暖。然而國家統計局和央行最新數據卻顯示：2026年前4月新房銷售面積同比下降10.2%，銷售額下降14.6%；4月居民新增貸款凈減少7870億元，同比多減50%。剛需人口萎縮、商品房嚴重過剩、居民債務收入比仍高達135.3%，三大核心因素共同作用，房地產下行趨勢難改。

多迷人的小作文，都經不起統計數據的推敲和驗證。

在人民銀行公布金融數據、國家統計局公布房地產數據前，整個五月份的媒體和自媒體都在精心編制或者制作樓市企穩并重新回暖的小作文，很多媒體、自媒體信誓旦旦地宣傳，各地政策端在“五一”假期前集中發力，激活了部分持幣觀望的需求。部分重點城市新房、二手房成交均出現明顯回暖，深圳、廣州、天津、武漢等城市又誕生了2026年首個“日光盤”，天津也同樣有“日光盤”出現。

以至于三郎身邊不少熟人詢問，掛牌出售的房子，價格是否可以上調一點？房價是不是會重新上漲，應不應該給上高中的孩子提前抄底買房？對外出租的房子合同到期，是不是應該加租金了？

觀察房地產市場，還真的不要看小作文告訴你的哪個地方出現日光盤了，哪棟樓看房的人擠爆售樓處了。因為這些消息真真假假你無法核實，即使為真，你也不知道日光盤的比例是多少？開盤10年未售罄的比例又是多少？擠爆售樓處的購房者有多少？花兩三百的群演又有多少？

這好比你不能看到劉亦菲就認為全中國的女孩都如此美貌，看到姚明就宣布中國男人的身高全球第一，看到馬云就驕傲地告訴大家，中國人人都是億萬富豪，即使在北京掉落一塊瓷磚可能會砸倒三個處長，也還是有95%以上的人都是平民百姓。

最新的房地產數據告訴我們，整個月大家看到的樓市火爆的新聞稿，其實就是制作精良的小作文。

5月18日周一，國家統計局公布的數據顯示，2026年前四個月銷售新建商品房25258萬平米，同比下降10.2%，新建商品房銷售額23000億元，同比下降14.6%。

雖然國家統計局沒有公布當月的數據，但我們通過前四個月減前三個月這么簡單的換算，就可得知4月份銷售新建商品房5733萬平米，同比下降10.3%，新建商品房銷售額5738億元，同比下降8%。與這一輪房地產下行周期前的2021年4月對比，新建商品房銷售面積下降了60%，新建商品房銷售額下降了62.3%。2021年4月份銷售新建商品房14298萬平米，新建商品房銷售額為15231億元。

上周人民銀行公布的金融數據，其實已經告訴了我們房地產市場的大體趨勢。

4月份，新增住戶貸款為凈減少7870億元，比去年同期凈減少的5250億元，擴大了50%，而在這輪房地產下行周期開啟前的2019年4月，新增住戶貸款為5250億元。

如果說因為商品房銷售額和居民新增貸款額存在季節性脈沖，曲線的高低起伏讓我們難以清晰明了地觀察到它們的變化趨勢，那么騎牛研究所依據國家統計局的商品房數據、人民銀行的貸款數據編制的這張《2019年以來歷年4月份的新增住戶貸款和新建商品房銷售額》曲線圖表，商品房銷售額和新增居民貸款的下行趨勢就更為清晰明了了。

俗話說，上坡容易下坡難。從7年前2019年4月的新增5250億元居民貸款到2026年4月居民貸款凈減少7870億元，從7年前2019年4月的銷售新建商品房12102億元到2026年4月新建商品房收縮到5738億元，便是這段時間商品房市場正在經歷的一段痛苦的下坡之旅。

市場的調整，是市場交易的內在因素變化所帶來的市場規律在發生作用。行政調控的措施和手段，可以影響短期的市場走向，可以將市場的變化略微提前或滯后，但在導致市場發生趨勢性變化的那些背后的因素發生改變之前，行政調控的措施和手段不大可能改變市場自身的運行規律和大的趨勢。不管你是否相信，只要存在市場，就會如此。

導致中國房地產市場這一輪下行調整周期啟動和持續的主要因素有三：

一是在需求端，剛性的住房需求急劇下降。

中國的人均住房面積從人均住房面積從2000年的10.3㎡迅速增長到2022年末的41㎡，超過了發達國家的平均水平；有住房剛性需求的人口（新婚人口）從2010年的1241萬對，下降到2024年的610萬對；城鎮化推動的住房需求也急劇萎縮，中國的可城鎮化的人口（農村人口）從2000年的8.1億人下降到2025年的4.5億人；由城市破舊小建筑拆遷形成的住房剛性需求，2022年城鎮可拆遷面積比2000年減少了85%，可以說該拆的，都拆得差不多了。繼續拆，就要對30年、20年房齡的房子動手了。

二是在供給端，可供銷售的商品房嚴重過剩。

截至2026年4月，全國房屋施工面積達到545116萬平米，建成待售商品房面積達到77801萬平米。即使不再新批房建項目，目前可供銷售的商品房也有622917萬平米。但前四個月的月均銷售面積僅6315萬平米，即使新婚人口、可城鎮化人口、可拆遷面積保持不變，可供銷售的商品房去化時間接近100個月——需要99個月。

三是在支付端，居民的可負債能力迅速縮小。

決定商品房市場的，不僅是需求和供給，支付能力也是重要的因素。比如對于月收入小于1萬元的低收入人群，2019年總理給出的數據是6億人口。我們按照這幾年的人均收入增速推算，2025年月收入低于1000元的人口縮小到了大約4.5億人。但很顯然，這4.5億人支付租金都很困難，他們有住房的剛性需求，但沒有購買商品房的支付能力。

而衡量整個居民購買商品房支付能力的重要指標，是家庭負債率，也稱家庭收入債務率。

2025年底，中國家庭的貸款余額為827812億元，人均可支配收入為43377元，中國家庭的可支配收入為611615億元，中國家庭的債務收入比為135.3%，居民債務收入比已經從2000年的17.4%達到了2023年的145%，最近這三年居民部門修復資產負債表，債務收入比有所下降，但135.3%依然超過了所有的發達國家的水平。這意味著一方面家庭資產負債表修復尚未結束，另一方面居民增加負債的能力還會繼續縮小，購買商品房的可支付能力還會繼續下行。

這一輪房地產市場下行周期什么時候將企穩回升？取決于三個因素：

一是剛性的住房需求什么時候止跌回穩？

二是可供銷售的商品房什么時候基本出清？

三是家庭的債務收入比什么時候調整到100%以下。

其他的都沒有這三個因素重要。

【作者：徐三郎】