相信最近刷朋友圈的朋友，肯定被樓市回暖的消息刷屏了。中介們又開始活躍起來，天天發“售樓處爆滿”“房價要漲”的動態；身邊不少本來打算觀望的朋友，也開始跑售樓處、看二手房，心里犯嘀咕：是不是樓市真的要觸底反彈了？現在不上車，以后就買不起了？

這股回暖的勢頭，從官方數據里也能看出來。根據國家統計局發布的3月份70個大中城市房價數據，新房價格環比上漲的城市有14個，二手房上漲的有13個，分別比上個月增加了4個和11個。最讓人關注的是，四個一線城市的二手房價格，全部由跌轉漲，環比平均上漲了0.4%，這在過去幾年的深度調整里，還是頭一次出現。

同時，二三線城市的房價跌幅也在明顯收窄。二線城市二手房環比下降0.2%，降幅比上個月收窄了0.2個百分點；三線城市下降0.4%，降幅收窄了0.1個百分點。不少業內人士都喊出了“樓市拐點已至”的口號，說四大一線城市齊漲，二三線城市馬上就要轉正，房價馬上就要重回上漲通道了。

可事實真的如此嗎？這波看似火熱的回暖，到底是真正的市場反轉，還是政策刺激下的曇花一現？今天咱們就不玩虛的，用最實在的數據和最通俗的話，把這件事聊得明明白白，別被短期的回暖沖昏了頭腦。

01 3月樓市確實暖了！這是過去幾年最好的行情

先承認一個事實：3月份的樓市，確實是過去幾年里表現最好的一個月，回暖是實實在在的，不是中介吹出來的。我家樓下的中介門店，前兩年冷冷清清，有時候一整天都沒一個客戶，中介們都在店里玩手機。可最近這一個月，門店里天天都有好幾波人在看房，中介們忙得腳不沾地，連吃飯的時間都沒有。有個中介跟我說，3月份他一個人就賣了3套房，比去年半年賣的都多。

數據也印證了這一點。除了前面說的房價數據，成交量也在大幅回升。3月份，北京二手房成交量突破了1.5萬套，上海超過了1.8萬套，深圳也接近了5000套，都是近一年來的新高。不少熱門樓盤，甚至出現了排隊看房、搖號選房的情況，這在以前是想都不敢想的。

更重要的是，這次回暖不是個別城市的現象，而是全國性的。不僅北上廣深這些一線城市量價齊升，杭州、南京、武漢這些強二線城市，成交量也都出現了明顯的上漲；就連之前跌得最慘的三四線城市，看房的人也多了不少，房價下跌的速度明顯慢了下來。也正是因為這樣，很多人都覺得，樓市的冬天終于過去了，春天已經來了，拐點已經到了。可如果你仔細分析一下這波回暖的原因，就會發現，事情根本沒那么簡單。

02 回暖不是憑空來的！全靠救市政策托底

這波樓市回暖，根本不是市場自發的需求爆發，而是一輪接一輪的救市政策，硬生生托起來的。說白了，是政策把大家的購房需求，集中在3月份釋放了出來。過去這半年，全國各地的救市政策，力度一次比一次大，幾乎能出的牌都出了。首先是房貸利率，現在全國首套房的平均利率已經降到了3.2%，創下了歷史新低。以前房貸利率最高的時候有6%以上，現在3.2%的利率，貸款100萬，30年下來，利息能省將近60萬，這可不是一筆小數目。

然后是首付比例，絕大多數城市都已經把首套房的首付比例降到了15%，有的城市甚至降到了10%。以前買一套100萬的房子，首付要30萬，現在只要15萬，門檻直接降了一半，很多本來湊不夠首付的剛需，現在也能上車了。

還有限購政策，現在除了北上廣深這幾個一線城市，全國其他城市都已經全面放開了限購，想買幾套買幾套。就連最堅挺的上海，也在逐步松綁限購，非戶籍人口的社保要求從3年降到了1年，很多以前沒有購房資格的人，現在也能買房了。

除此之外，不少城市還啟動了存量房收儲政策，政府出錢把開發商賣不掉的房子收過來，轉化成保障房。這樣一來，既能消化掉市場上的庫存，又能在短期內穩定房價，一舉兩得。正是這一系列的政策組合拳，把積壓了好幾年的剛需購房需求，一下子給釋放了出來。大家都覺得，現在政策這么好，利率這么低，是買房的好時機，所以都集中在3月份出手了，才造成了這波樓市回暖的景象。

03 別被回暖沖昏頭！三個硬傷不解決，拐點根本沒來

雖然3月份的樓市數據很好看，但我還是要給大家潑一盆冷水：這只是短期的政策刺激效應，根本不是什么樓市拐點。只要下面這三個硬傷沒有解決，房地產市場調整的大趨勢，就不會改變。

第一，房價收入比依然高得離譜，泡沫還沒擠干凈

第一個最核心的問題，就是現在的房價，依然遠遠脫離了普通人的購買力，泡沫還很大。通常來說，合理的房價收入比應該在6-8之間，也就是一個家庭不吃不喝6-8年，能買得起一套房子。可現在咱們國家，二三線城市的房價收入比是20-25，一線城市更是達到了40以上。這意味著，一個普通家庭，要不吃不喝二三十年甚至四五十年，才能買得起一套當地的普通商品房。

就拿北京來說，五環以內一套100平米的房子，動輒就要五六百萬，就算夫妻倆每個月賺三萬塊，不吃不喝也要十幾年才能買得起，更別說還要養孩子、還房貸、應付日常開銷了。現在北京、上海、深圳的房價，已經排進了全球最貴房價的前五名，這么高的房價，早就超出了當地居民的承受能力。這么大的泡沫，不可能一直存在，遲早要回歸合理區間。指望一線城市的房價還能大幅上漲，根本就是不現實的事情。

第二，居民收入增長放緩，根本撐不起高房價

第二個問題，就是現在大家的收入增長越來越慢，賺錢越來越難，根本撐不起這么高的房價。這幾年，相信所有人都有切身體會：錢越來越難賺了。上班的怕裁員降薪，很多公司都在縮編減員，能保住工作就不錯了，更別說漲工資了；做生意的怕沒生意，實體店、電商都不好做，很多老板辛辛苦苦干一年，最后還不如打工賺得多。

大家對未來的收入預期，也變得越來越謹慎。以前大家覺得，只要努力工作，收入就會越來越高，所以敢貸款買房、敢超前消費；可現在，誰也不知道明天會不會失業，所以大家都開始勒緊褲腰帶過日子，減少非必要的開支，更不敢輕易背上幾十年的房貸。

現在上海的二手房市場，成交量的70%以上都是300萬及以下的房子，貴一點的房子根本賣不動。這就說明，現在能買得起房的，只有那些預算有限的剛需，改善型和投資型的需求，幾乎都消失了。而且現在的剛需買房也越來越理性，不會像以前那樣腦子一熱就上車，都會反復對比，量力而行。沒有了收入的支撐，房價根本不可能持續上漲。

第三，老齡化越來越嚴重，未來買房的人只會越來越少

第三個長期存在的問題，就是中國已經進入了深度老齡化社會，未來的購房需求只會越來越少，不會越來越多。數據顯示，現在我國60歲以上的老年人口已經超過了3.1億，預計到2030年，這個數字會超過4億。這些老年人，基本都有自己的房子，根本不需要再買房。而作為購房主力軍的年輕人，數量卻在逐年減少：90后有1.75億人，00后只有1.45億人，比80后少了整整一個億。

更重要的是，現在城里的年輕人，很多都不需要自己買房了。他們的父母、爺爺奶奶，大多都有一兩套房子，以后這些房子都會留給他們。一個年輕人，以后可能會繼承兩三套房子，根本不需要再自己花錢買。

一邊是老年人越來越多，不需要買房；一邊是年輕人越來越少，也不需要買房。未來的購房需求，只會越來越萎縮，房子只會越來越過剩。在供大于求的情況下，房價怎么可能會持續上漲呢？

04 救市的真正目的，從來不是讓房價大漲

看到這里，可能很多人會問：既然拐點沒到，那國家為什么還要出臺這么多救市政策？其實大家都誤解了救市的目的，國家出臺這些政策，從來不是為了讓房價大漲，而是為了“穩房價、穩預期”。

房地產行業關聯著上下游幾十個產業，牽扯著幾千萬人的就業，還關系到金融系統的穩定。如果房價在短期內大幅下跌，會對整個經濟和社會造成巨大的沖擊，這是誰都不想看到的。所以救市政策的目的，是為了避免房價出現斷崖式下跌，讓房地產市場軟著陸，而不是讓房價重回上漲通道。

等這波政策的熱度過去，積壓的剛需需求釋放完了，樓市很快就會恢復到原來的調整狀態。未來的房地產市場，會慢慢去投機化、去泡沫化，最終回歸居住屬性。房子就是用來住的，不是用來炒的，這一點永遠不會變。

說到底，現在的樓市回暖，只是政策刺激下的短期現象，根本不是什么拐點。對咱們普通人來說，如果是真正的剛需自住，現在利率低、首付低，遇到合適的、性價比高的房子，可以考慮入手，畢竟買房是為了住，不用太糾結短期的漲跌。但如果是抱著投資的想法，想靠買房賺錢，那還是趁早打消這個念頭吧。未來的房子，只會越來越不值錢，再也不是穩賺不賠的投資品了。與其把一輩子的積蓄都砸在房子上，不如多存點現金，提升自己的能力，過好當下的日子，這才是最實在的。