今年上海樓市，確實(shí)給了很多人信心

從數(shù)據(jù)上看，這輪回暖很直接：

2026年2月26日，上海“滬七條”正式施行

到了3月，上海二手房成交31215套，創(chuàng)下近五年新高

更值得注意的是，熱度并沒(méi)有在4月之后迅速降下來(lái)

但今年不太一樣，熱度一路延續(xù)到了5月

即使到了5月10日當(dāng)天，上海二手房成交量還能達(dá)到1644套

這還不是一個(gè)孤立數(shù)據(jù)

從一線市場(chǎng)反饋看，最近幾個(gè)月，上海不少板塊的看房量、帶看量、成交節(jié)奏都有明顯恢復(fù)

尤其是低總價(jià)房源，消耗速度比之前快了很多

有些板塊前幾個(gè)月還能慢慢挑，到了5月，很多購(gòu)房者的體感就是符合預(yù)算的房子已經(jīng)明顯變少

同時(shí)，房東的心態(tài)也有了明顯的變化，百次調(diào)價(jià)僅14次，且96%的房東都選擇不調(diào)價(jià)

內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小開(kāi)始動(dòng)，外環(huán)外剛需房源也開(kāi)始動(dòng)

一頭是虹口、靜安、徐匯、濰坊、世博、曲陽(yáng)路這些內(nèi)環(huán)內(nèi)低總價(jià)板塊，300萬(wàn)以內(nèi)的老破小成交加快

另一頭是康橋、曹路、三林、九亭、泗涇、顧村、南翔、上大這些外環(huán)外板塊，300萬(wàn)到500萬(wàn)的小兩房、小三房成交變得更活躍

市場(chǎng)確實(shí)熱了

但這個(gè)時(shí)候，我反而更關(guān)心另一個(gè)問(wèn)題：

這批熱度里隱藏的新進(jìn)場(chǎng)的人是誰(shuí)？

畢竟上海常住人口并沒(méi)有在短時(shí)間里發(fā)生巨大變化

那成交量的走紅一定離不開(kāi)一批原本蟄伏的剛需購(gòu)買(mǎi)力

而且是一批原本就在上海、原本就想買(mǎi)房、原本也有支付能力，只是過(guò)去被購(gòu)房資格擋在門(mén)外的人

其中最值得看的，就是居住證滿5年的購(gòu)房人

01

居住證買(mǎi)家，數(shù)量真不少

這輪市場(chǎng)回暖里，居住證買(mǎi)家不是一個(gè)很小的變量

從一線反饋看，在一些特定板塊、特定總價(jià)段里，這類(lèi)客戶的存在感已經(jīng)很明顯

尤其是兩個(gè)市場(chǎng)

一個(gè)是內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小

這類(lèi)房子過(guò)去一直有需求，但這次低總價(jià)房源的消耗速度明顯加快

比如虹口、靜安、徐匯的一些老破小集中區(qū)域，浦東的濰坊、世博板塊，以及曲陽(yáng)路這類(lèi)低總價(jià)成交活躍區(qū)域

300萬(wàn)以內(nèi)房源在新政后成交明顯提升

面積小，但優(yōu)勢(shì)非常清楚：總價(jià)低、位置核心、上海屬性強(qiáng)、出租相對(duì)容易

以世博板塊為例，2月底新政之后，200萬(wàn)以內(nèi)的房子成交量占比明顯提升

而這一塊的居住證買(mǎi)房者據(jù)一線中介說(shuō)，都快到兩成了

虹口和靜安的部分區(qū)域，甚至出現(xiàn)了低價(jià)房源“無(wú)房可賣(mài)”的短期斷檔

像曲陽(yáng)路，從新政以后，300萬(wàn)以下的房子成交占比還在不斷增長(zhǎng)

5月占比下降的原因也不是不愿意買(mǎi)，而是低總價(jià)老破小在前幾月消耗頗大

總價(jià)兩三百萬(wàn)的老破小，一室戶、小兩房，甚至是大家說(shuō)的“條頭糕”，恰好對(duì)應(yīng)了這批客戶最樸素的訴求：

先買(mǎi)得到，再談住得好

另一個(gè)是外環(huán)外剛需上車(chē)板塊

這類(lèi)板塊接住的是是被長(zhǎng)期穩(wěn)定租房的外來(lái)人口推起來(lái)的

在新政之后，外環(huán)外的剛需上車(chē)板塊成交量漲幅明顯

特別是300萬(wàn)到500萬(wàn)的小兩房、小三房，成交開(kāi)始變得很典型

這也是居住證購(gòu)房人群的主要目的房源

比如康橋、曹路、三林、九亭、泗涇、顧村、南翔、上大這些地方，過(guò)去就有大量長(zhǎng)期租房的外來(lái)家庭

孩子在附近上學(xué)，工作在附近通勤，老人也可能在附近幫忙帶孩子

他們的生活半徑早就在這里

以前沒(méi)有購(gòu)房資格，只能租

現(xiàn)在房票來(lái)了，房?jī)r(jià)又比高點(diǎn)回落，他們開(kāi)始重新算賬

以康橋?yàn)槔芏?006年前后建成的動(dòng)遷安置小區(qū)，90到120平方米三房，總價(jià)段相對(duì)可控

放在前幾年的市場(chǎng)敘事里，它不算特別有想象力，但放到這輪新進(jìn)場(chǎng)客戶身上，它剛好夠用

總價(jià)夠低，面積夠住，生活半徑不用推倒重來(lái)

當(dāng)明白用居住證滿五年買(mǎi)房人群的需求差異的時(shí)候

也就能理解為什么這輪政策熱度不是均勻分布的

它不是所有房子一起熱，也不是所有板塊一起漲

真正反應(yīng)最快的，是兩類(lèi)房源：內(nèi)環(huán)內(nèi)低總價(jià)老破小，外環(huán)外剛需小三房

因?yàn)樗鼈儎偤媒幼×诉@批被新政釋放出來(lái)的人

02

居住證買(mǎi)房，釋放的是三類(lèi)購(gòu)買(mǎi)力本就不弱的人

很多人一聽(tīng)到居住證買(mǎi)房，容易把這批人想象成非常弱的購(gòu)買(mǎi)力

但從真實(shí)成交看，未必如此

居住證買(mǎi)家不是沒(méi)有錢(qián)，很多時(shí)候，他們只是過(guò)去沒(méi)有房票

這次被釋放出來(lái)的，主要是三類(lèi)人

第一類(lèi)，是在上海長(zhǎng)期做小生意的個(gè)體戶家庭

他們可能開(kāi)水果店、早餐店、小超市、小飯館，也可能做菜場(chǎng)攤位、家政、護(hù)工、社區(qū)服務(wù)

這些人未必有穩(wěn)定連續(xù)的社保，但他們不代表不穩(wěn)定

很多人已經(jīng)在上海生活了十年，甚至更久

夫妻倆每天起早貪黑，孩子在上海出生、長(zhǎng)大，生意、人情、客戶、生活半徑都在這里

他們?nèi)钡牟皇嵌ň右庠福钡木褪琴?gòu)房資格

對(duì)這類(lèi)家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房首先不是投資，而是穩(wěn)定生活

尤其是孩子快到上學(xué)階段的時(shí)候，需求會(huì)變得非常急迫

他們很清楚，買(mǎi)房不一定能保證進(jìn)熱門(mén)學(xué)校，也不代表立刻完成階層躍遷

但至少在居住登記、統(tǒng)籌入學(xué)、生活半徑上，家里有了一個(gè)更確定的基礎(chǔ)

他們最怕的，不是房子小，是孩子最后只能被送回老家

以世博板塊的一家水果店老板為例：60平左右，300萬(wàn)以內(nèi)，剛好能留孩子在自身邊

文中類(lèi)似戶型，非案例原房源，圖源：鏈家

第二類(lèi)，是有資金、沒(méi)房票的小老板

這一類(lèi)人在內(nèi)環(huán)低總價(jià)房源里很典型

他們?cè)谏虾Ｗ錾夂芏嗄辏部赡茉谕獾赜匈Y產(chǎn)，在上海有客戶、有現(xiàn)金流、有熟人關(guān)系

過(guò)去因?yàn)闆](méi)有社保資格，上海核心區(qū)房產(chǎn)和他們沒(méi)有關(guān)系

現(xiàn)在居住證通道打開(kāi)，他們進(jìn)場(chǎng)往往很快，目標(biāo)也很明確

買(mǎi)最確定的

所以他們會(huì)更偏好虹口、靜安、曲陽(yáng)、濰坊這類(lèi)核心區(qū)低總價(jià)房源

主要集中在虹口和靜安，總價(jià)兩百萬(wàn)出頭的“條頭糕”

文中類(lèi)似戶型，非案例原房源，圖源：鏈家

只要總價(jià)能承受，位置足夠核心，能出租，能持有，他們就能理解這套房子的價(jià)值

這不是傳統(tǒng)意義上的短炒，也不是想靠頻繁倒手賺錢(qián)

更像是終于拿到一張進(jìn)入上海資產(chǎn)體系的門(mén)票

過(guò)去他們?cè)谏虾Ｙ嶅X(qián)、在上海生活、在上海做生意，但上海的房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)他們是關(guān)著門(mén)的

現(xiàn)在門(mén)開(kāi)了，他們自然會(huì)先買(mǎi)最容易理解的資產(chǎn)

核心區(qū)，低總價(jià)，可持有

邏輯非常樸素

第三類(lèi)，是租了很多年、終于開(kāi)始算賬的普通打工家庭

這一類(lèi)人，更多出現(xiàn)在外環(huán)外剛需板塊

他們?cè)诓苈贰魶堋⒕磐ぁ㈩櫞濉⒅芷帧⒛舷柽@些地方租房很多年

以前因?yàn)樯绫嗬U，或者職業(yè)不夠穩(wěn)定，一直沒(méi)有資格

現(xiàn)在資格有了，房?jī)r(jià)又回落，他們開(kāi)始認(rèn)真算這筆賬

一套兩房，月租金三四千，一年就是四五萬(wàn)

以前租房是沒(méi)得選

現(xiàn)在買(mǎi)房，至少變成了一件可以計(jì)算的事

對(duì)這些家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房不是單純比較租售比，也不是只賭房?jī)r(jià)上漲

他們算的是另一筆賬

以后還要不要每隔幾年搬一次家，孩子能不能繼續(xù)留在這里，老人能不能過(guò)來(lái)一起住

五年、十年以后，一家人到底有沒(méi)有在上海留下一個(gè)穩(wěn)定的家

兩房、小三房，300萬(wàn)到500萬(wàn)，不是最好的房子，但夠一家人把生活固定下來(lái)

文中類(lèi)似戶型，非案例原房源，圖源：鏈家

這三類(lèi)人有一個(gè)共同點(diǎn)：他們都不是傳統(tǒng)意義上城市最?lèi)?ài)宣傳的“高精尖人才”

但他們也絕對(duì)不是沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的人

他們?cè)谏虾Ｉ疃嗄辏鞋F(xiàn)金流，有穩(wěn)定關(guān)系，有真實(shí)需求，也有明確的家庭規(guī)劃

他們只是過(guò)去缺一張房票

03

居住證第一次變成了房票

以前非滬籍居民在上海買(mǎi)房，核心看的是社保

你有沒(méi)有連續(xù)繳納社保，繳了幾年，決定了你能不能買(mǎi)、在哪里買(mǎi)、可以買(mǎi)幾套

這個(gè)邏輯很清楚，你在上海穩(wěn)定就業(yè)，為這座城市繳納社保和個(gè)稅，所以城市給你購(gòu)房資格

但問(wèn)題也在這里

上海不只有寫(xiě)字樓里的白領(lǐng)，也不只有標(biāo)準(zhǔn)勞動(dòng)合同里的員工

比如開(kāi)水果店的個(gè)體戶、做小餐飲的夫妻店、家政、護(hù)工、菜場(chǎng)攤主、自由職業(yè)者、全職媽媽、小老板

他們每天都在上海生活，也參與這座城市的運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展

只是因?yàn)槁殬I(yè)形態(tài)不標(biāo)準(zhǔn)，他們?cè)谫?gòu)房資格體系里被忽視了

這次滬七條最重要的變化，就是把這群人看見(jiàn)了

持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可以在上海購(gòu)買(mǎi)1套住房，不需要再提供社保或個(gè)稅證明，而且全市范圍內(nèi)不限區(qū)域。

這句話放到上海樓市里，它的含義非常明確：過(guò)去上海購(gòu)房資格看的是社保連續(xù)性，現(xiàn)在開(kāi)始承認(rèn)居住連續(xù)性

上海開(kāi)始承認(rèn)另一種城市貢獻(xiàn)：你是不是長(zhǎng)期在這里生活

如果只看居住證滿5年這一條，很容易低估這次政策的完整性

滬七條真正有意思的地方是給非滬籍居民搭出了一套“1-3-5”的購(gòu)房資格體系

社保滿1年，主要面向剛進(jìn)入上海、但已經(jīng)有穩(wěn)定就業(yè)的人，尤其是外環(huán)外的剛需和青年群體

社保滿3年，對(duì)應(yīng)的是更穩(wěn)定的就業(yè)人群，可以進(jìn)入更核心的區(qū)域，也能獲得更強(qiáng)的購(gòu)房能力釋放

居住證滿5年，則是補(bǔ)上過(guò)去社保體系覆蓋不到的人

這三條路徑放在一起看，上海把非滬籍購(gòu)房資格做成了一個(gè)梯度系統(tǒng)

它給不同類(lèi)型的非滬籍人群，分別留出了對(duì)應(yīng)的路徑

這也解釋了為什么政策落地后，市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)比較快

04、

重點(diǎn)在于，誰(shuí)會(huì)屬于這個(gè)城市？

之前都說(shuō)深圳搶人厲害，“來(lái)了就是深圳人”

當(dāng)時(shí)引起了很多人的共鳴

對(duì)比之下，其他一線城市似乎沒(méi)什么誠(chéng)意

這樣的說(shuō)話，其實(shí)不完全是脫口秀演員的玩梗，而一種對(duì)城市留人傾向的直觀感受

過(guò)去大城市篩選購(gòu)房資格，主要看社保、個(gè)稅、戶籍

而這些背后還有積分，卡著學(xué)歷、年齡、技能點(diǎn)

這套邏輯本質(zhì)上是在篩選“貢獻(xiàn)”

而現(xiàn)在，上海用對(duì)居住一詞的理解重新定義誰(shuí)是新上海人

新上海人，會(huì)是長(zhǎng)期居住，融入這個(gè)城市的人

這是基于對(duì)“市民”一次最樸素真誠(chéng)的理解和闡釋

這次居住證購(gòu)房，把在場(chǎng)這件事放到了更重要的位置

這句話，可能才是這次政策最值得討論的地方

政策只是打開(kāi)門(mén)，最后能不能成交，肯定還是要回到房子本身

但對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的意義本來(lái)也不只是家庭資產(chǎn)的保值

而是真的居住價(jià)值

這件事，對(duì)長(zhǎng)期生活在上海的人來(lái)說(shuō)，很重要

所以，居住證購(gòu)房真的釋放購(gòu)買(mǎi)力了嗎？

我想答案是肯定，即使他們并不是銷(xiāo)售額的主要貢獻(xiàn)方

但起碼它釋放了一種非想象的購(gòu)買(mǎi)力

真正被釋放的，是一批長(zhǎng)期生活在上海的城市一員的居住需求