來源 | 人民法院報

本文原載于《調解研究》2025年第2輯

作者 | 王利明，中國人民大學法學院教授

物業服務關乎千家萬戶的切身利益，是基層社會治理體系與民生法治保障機制的重要組成部分。實踐中，前期物業服務未依法履行招投標程序所引發的合同效力認定等問題，以及小區公共收益被擅自占用、挪用甚至侵吞所導致的業主權利救濟困境，已成為當前司法審判中的高頻爭議焦點。為準確貫徹民法典、刑法、《物業管理條例》等法律法規的立法精神與規范要求，統一裁判規則，明晰法律適用邊界，切實提升司法公信力與治理效能，本刊特邀我國著名民法學專家、中國人民大學王利明教授，就前期物業服務合同未經法定招投標程序的效力認定等關鍵問題開展深度訪談。同時，組織多位長期從事物業糾紛審判工作的資深法官，圍繞公共收益的權屬界定、侵權行為的構成要件與責任承擔等核心議題展開專題探析。旨在為全國法院審理此類案件提供理論支撐與實務參考，亦可為立法完善與行業治理提供有益借鑒。

物業服務企業未經法定招投標程序選聘及擅自轉包的法律后果分析

——專訪中國人民大學法學院王利明教授

記者：近期，物業糾紛問題引發社會廣泛關注，特此誠邀您就司法實踐中亟待統一的法律適用難點等問題作以解析，旨在為全國法院審理此類案件提供理論參考與實務指引。

王利明：好的，物業糾紛問題關乎重大民生問題，涉及廣大業主合法權益的維護，的確應該引起各界重視。

記者：開發商未依法履行招投標程序，直接指定物業服務企業的，將產生哪些法律后果？

王利明：根據現行法律規定，住宅物業建設單位未通過公開、公平、公正的招投標程序選聘物業服務企業的，所簽訂的前期物業服務合同原則上應被認定為無效。

根據民法典第一百四十三條第三項規定，民事法律行為有效須以“不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗”為前提；《物業管理條例》第二十四條第二款規定：“住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。”該條款屬于效力性強制性規定。其立法目的不僅在于規范選聘程序，更在于防范建設單位與物業服務企業之間可能發生的利益輸送，切實保障業主的知情權、參與權與選擇權；而規避招投標的行為實質上損害了市場競爭的公平性，違反了效力性強制性規定，應當認定該行為無效。事實上，司法實踐亦持相同立場。例如，山東省高級人民法院在（2020）魯民申5097號民事裁定書（濟南萬佳物業管理有限公司與王立志物業服務合同糾紛案）中認定，《物業管理條例》第二十四條第二款系效力性強制性規定，違反該條款所訂立的物業服務合同應屬無效。該案具有較強的類案參考價值。

記者：前期物業服務合同被確認無效后，將引發哪些具體法律后果？其法律依據是什么？

王利明：合同無效將引發一系列法定后果，主要包括財產返還、過錯賠償及實際服務費用的合理結算。具體而言，民法典第一百五十七條規定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”據此，物業服務企業已收取的費用若無合法依據，原則上應予返還；對于已提供且不可返還的服務，可參照市場價格折價補償。同時，建設單位與物業服務企業如存在過錯（如惡意串通、規避監管等），應就對方因此遭受的損失承擔相應的賠償責任。

記者：關于“住宅物業建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業”的強制性規定，是否存在法定例外情形？

王利明：是的，《物業管理條例》第二十四條第二款規定：“投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。”該例外條款系對程序剛性要求的必要調適。法律要求采用招投標方式訂約，是為了從程序上實行公平競爭，保障合同條款的公平合理。當然，從根本上說，也是為了維護業主利益。但在投標人少于3個、住宅規模也較小的情形下，不僅無法形成有效的競爭，反而可能增加訂約成本，影響訂約效率。此時，通過協議方式訂立物業服務合同，在效率和成本方面更有優勢。同時，此種情形下物業服務合同的訂立也需要物業主管部門的批準，這可以防止暗箱操作，保障業主合法權益。

記者：“住宅規模較小”在實務中如何界定？

王利明：國家層面未作統一量化標準，授權地方根據實際情況細化。例如，《北京市物業管理辦法》實施細則明確，“住宅規模較小”一般指總建筑面積不超過五萬平方米；《廣東省物業管理條例》實施指引則結合戶數（如少于200戶）與面積雙重標準予以認定。各地具體適用均須以省級或設區的市級人民政府房地產行政主管部門發布的規范性文件為準，并報上級主管部門備案。

記者：物業服務合同被確認無效后，如何準確適用財產返還與折價補償規則？

王利明：物業服務合同無效后的財產處理，須嚴格遵循民法典第一百五十七條確立的“恢復原狀—折價補償—過錯賠償”三項規則。具體適用應結合服務行為的持續性、不可返還性及實際履行情況綜合判斷：第一，已提供服務的費用應當結算。物業服務具有持續性、勞務性與結果非有形性特征。合同無效后，已實際履行的服務內容無法實際返還。如業主應就物業服務企業已提供的保潔、安保、共用設施設備維護等實質性服務，不能像物品那樣返還，但應當參照服務市場的價格支付合理對價，這就是說，要參照市場價格折價補償。法院在確定折價補償金額時，需要綜合考量同類區域物業服務的市場價格水平、服務頻次與質量、業主實際受益程度及履約期間等因素，確定較為客觀、公平、合理的補償數額。第二，業主預付費用應當返還。若業主已提前支付全部或部分服務費用，但物業服務合同被確認無效時服務尚未完成，物業服務企業如無合法依據，則應退還尚未對應實際服務的剩余款項；當然，在具體結算時，業主可主張就已發生之合理服務成本予以結算，超出該合理范圍的預付款項，其也有權主張返還。第三，共有收益也應當返還。物業服務企業利用小區共有部分從事經營活動（如出租地面停車位、利用公共墻面作廣告等）所獲收益，依法屬于全體業主共有而非由物業服務企業所有。合同無效后，物業服務企業無權繼續占有、使用該收益，相關收益應全額返還全體業主，或依《物業管理條例》第五十九條之規定，優先用于共用部位與共用設施設備的維修、養護；結余部分須經業主大會決定如何利用。

記者：物業服務企業能否將全部物業服務轉委托給其他主體？

王利明：在合同被認定無效以前，法律嚴格禁止將全部物業服務轉委托給其他主體。民法典第九百四十一條第二款明確規定：“物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。”《物業管理條例》第五十九條進一步設定了物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的行政責任。在合同被宣告無效以后，物業服務企業與業主之間已經不存在任何合同關系，更沒有管理權限，因此，其沒有權利將全部物業服務企業轉委托給他人。在此情形下，即便發生了轉委托，也是無效的。

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責任編輯 | 郭晴晴

審核人員 | 張文碩

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