但凡你周末出門看房，或者刷刷朋友圈，一定會發現最近的廣州樓市，熱度繼續走高。

冰山指數顯示，5月新房網簽量已經超過4130套（截止至5月18日），超過了4月“小陽春”總量的七成。

不過，這波熱度并非均勻分布，而是集中在少數核心板塊。

以長隆萬博為例，新房網簽量達到1193套，穩穩登頂廣州中心區成交板塊TOP3。

｜長隆萬博板塊登頂今年成交榜TOP3

| 來源：克而瑞

壹

板塊走熱之下，內部樓盤的表現又如何？

樓市君翻查數據發現，即便在同一個標桿板塊，不同項目之間的走勢也存在明顯差異。

以撐起板塊成交的主力項目——萬博和臻為例，今年直接強勢崛起。

拉開這幾年的數據可以發現，萬博和臻從2024年下半年入市，當年成交金額就超過10億。到了2025年，萬博和臻的成交金額飆升至17億，熱度持續攀升。

｜廣州樓市發布制圖

到了今年上半年，該項目成交繼續拉升，成交金額環比上漲18%，網簽套數環比增長21%，同比更是大漲61%。

尤其是在宣布加推三期后，項目成交均價從年初的4.56萬/㎡上漲到4月的4.65萬/㎡。

3月、4月的網簽均超過100套，兩個月總量直接環比翻了五倍，喜提番禺區成交套數、成交面積、成交金額三冠王。剛剛過去的五一黃金周，萬博和臻成交金額超過3億！

要知道，現在才5月中旬，這意味著今年上半年業績有望創下新高。

實際上，在越秀萬博和臻崛起之前，板塊的霸主一直是長隆萬博悅府。

這個盤入市更早，2023年9月底開盤，前3個月網簽就達到34億，2024年成交金額達到頂峰，接近80億。但到了2025年網簽開始回落，全年成交金額為66億。

｜廣州樓市發布制

到了今年上半年，項目網簽量同比下降2.5%，網簽均價下調約2.7%，成交金額約為去年下半年的六成（來源：克而瑞，統計日期：2026.5.19）。 尤其是4月僅網簽54套，為今年以來單月最低。

這也意味著，即便在同一標桿板塊，樓盤之間的“溫差”也在悄然拉大。

貳

為什么兩個盤會走出不一樣的路線和趨勢？樓市君認為，有兩個主要原因：

一來，價格策略、總價段與外部競爭，放大了走勢差異。

仔細看這兩個盤，會發現一個有意思的現象：一個兌現是“高開低走”，一個是“低開高走”。

長隆萬博悅府屬于典型的“高開低走”。2023年開盤時勢頭很猛，一口氣拉出了東風東+番雅的教育配套、萬象商業等重磅規劃。

前期兌現集中爆發，加上當時兌現預期拉得高，價格自然也定得比較高。所以前兩年成交一路沖高到近80億。

｜長隆萬博悅府周邊項目圖

但近一年來，鮮有新的兌現亮點延續。

買家最期待的萬象商業，去年4月底才剛舉行奠基儀式，目前尚未有顯著開工進展。

｜萬象商業地塊現狀

| 廣州樓市發布攝

即便按正常建設節奏，最快也要到2029年才能投入運營。兌現節奏的緩慢，加上市場整體下行，前期的高定價缺乏新的支撐點，成交自然開始回落。

而萬博和臻則走出了“低開高走”的曲線。

項目從2024年入市開始，起勢不算猛，一開始價格定得也比較低，降低了買家的入場門檻。但一直在持續推進實景呈現，一步步把“所見即所得”落到實處。

｜項目示范區實景圖

比如配建的番廣附萬博學校，已于2025年9月正式開學；項目自帶的約116萬㎡商業配套，部分街區商業已實景呈現；

比如與廣東醫科大學合作配建的約10萬㎡公立三甲級綜合醫院——番禺何賢紀念醫院，已正式簽約。

目前，項目一期項目內部已實景交付，園林、入戶大堂、公區等配套悉數落地。

｜項目示范區實景圖

社區實景全面呈現，加上項目取得較高的業主滿意度，有效緩解了當下購房者對交付的顧慮，也打破了買家的觀望情緒。

越往后，兌現的東西越多，價格越有支撐。而且因為是逐步爬升，買家反而覺得“物有所值”，信心一點點積累起來。

二來，產品新規收緊后，好產品更稀缺。

自從去年6月9日廣州出臺新房報建負面清單以來，新規戶型的報建一直在收緊。高使用率產品變得越來越稀缺，項目之間的產品力差距也被進一步放大。

不過，仔細對比長隆萬博悅府和萬博和臻，會發現它們在產品上打出了“錯位牌”

先看長隆萬博悅府。項目分兩期推售，一期屬于新規前產品，涵蓋約98-300㎡等面積段，實用率約90%左右，兼顧從剛改到改善的需求。

二期則明確按新規設計，主打108-215㎡，全部為四房及以上戶型，使用率提升至100%左右，更聚焦剛改客群。

整體來看，悅府覆蓋了從剛改到高端改善的客群，但一期產品在新規面前，確實略顯吃虧。

｜樣板間次臥實拍

| 廣州樓市發布 攝

更關鍵的是，悅府目前主推大戶型，總價普遍在1000萬級別，這個總價段的產品直接面臨海珠、天河、荔灣等區域的新樓盤的分流，買家選擇面廣，悅府的不可替代性有所削弱。

再看萬博和臻。作為里仁洞舊改項目，入市時間更晚，具備一定的后發優勢。

項目CBD組團目前推出了三期，一期以較大面積為主，包括建面約122-186㎡等四房戶型；二期主打105㎡、128㎡四房，使用率接近120%。

三期則推出97㎡、106㎡四房等戶型，更適合剛需及剛改家庭。不過，隨著新規收緊，三期使用率也回落至100%左右。

可以看到，和臻三期新推主力戶型，不僅總價可控，還與悅府形成了明顯的錯位——和臻更側重剛改和首次改善客群，而悅府則向上覆蓋到140-300㎡的大戶型及高端改善需求。

換句話說，兩個盤在不同時期瞄準的是不同的買家群體，產品本身并不完全“硬碰硬”。

但即便如此，在各自對應的賽道里，兌現節奏的快慢和新規適應程度的高低，依然在實實在在地影響著買家的最終選擇。

｜萬博CBD城市景觀

| 廣州樓市發布 攝

三來，在藍圖兌現過程中，走出不同的路徑。

這兩年來，萬博和臻的“大城故事”，可以說是越講越好。不論是學校開學、商業呈現、醫院簽約、一期交付…每一步都在扎實兌現，讓買家看得見摸得著。

而長隆萬博悅府的最大賣點，是萬象系的品牌號召力，華潤在廣州逆勢上揚也正靠于此。但如今萬象商業進展緩慢，項目的精力更多放在渠道驅動上，早期描繪的大城藍圖反而慢慢被市場淡忘。

當品牌故事的聲音弱下來，買家只剩下對價格和折扣的敏感，走勢自然承壓。

可見，即便是同一個熱門板塊，樓盤之間的兌現差、產品差和營銷策略，都正成為決定買家出手的關鍵變量。

但不管怎么說，現在長隆萬博不僅價格企穩、選擇多樣，更加凸顯了對剛改、改善買家自住的友好度。

那么問題來了：按照這個勢頭，今年萬博和臻會不會一舉奪魁，反超長隆萬博悅府，成為番禺的銷量黑馬？

我們不妨大膽猜測一下——你看好嗎？歡迎評論區聊聊。