來源：市場資訊

（來源：苗頭）

大約四五年前，我不知天高地厚，建議一位朋友留著他的成都豪宅別賣。那時，朋友的豪宅做得極好，看不到將來會有別的項目超過它的可能。

2025年底，我臨時起意去成都踩盤。在看了成都招商璽等三四個超級豪宅之后，我掏出電話打給這位朋友：

要不你還是把房子賣了吧……

那天，成都招商璽的品質、工藝、審美都令我十分震驚。項目入口橫向超過70米、縱向約5.51-9.5米的隱奢大門和葡萄牙進口沙漠風石材，獨創的“揉石成緞”工藝，整盤以克制的細節傳遞品味，給我留下了深刻的印象。

（成都招商璽實景圖）

從成都回來沒幾天，深圳第3座招商璽系新品入市，后海招商璽第一批次房源低調開盤。雖然沒來得及展示產品力，嗅覺靈敏的買家已進場“掃貨”，40套頂豪當天“一搶而空”。

今年4月29日出臺的深圳樓市新政解除了南山區、福田區以及寶安區新安街道的“住宅限購”，恰逢人工智能（AI）在加速向產業鏈上游傳導，深圳迎來了千億市值公司大潮，這些創科企業的實控人身價因此暴增，以后海招商璽為代表的深圳灣豪宅紛紛加推，迎接這來勢洶涌的購買力。

苗頭獲悉，后海招商璽將于近期加推2棟建筑面積約188、237、247平方米的108套房源。消息一經傳出，項目臨時展廳又見人潮。

兩個“唯一”

這3年，真正有實力在深圳等核心一線城市拿優質地塊的，基本上只剩下央國企了。它們守得住這個曾經高歌猛進的行業的門檻，也拉得起行業高水平發展的天花板。我經常跑去外地踩盤，過程中最大的驚喜與收獲，莫過于看到招商蛇口等房企在上海、北京、成都、南京、合肥等核心城市大超預期的產品落地力與兌付力。

最值得說道的，當然是招商璽。

目前為止，項目名內嵌房企名稱，業界公認“叫好又叫座”的超級豪宅，只有招商璽。

（成都招商璽實景圖）

還是以成都招商璽為例。這個項目備案價約5萬-7萬/平方米 ，戶型起步便是245平方米 ，比周邊在售新房每平方米高約2.2萬元，比附近二手房每平方米高約2.4萬元，比周邊土拍樓面價每平方米高約2.3萬元。2025年10月，成都招商璽首開即斬獲10.7億“熱績”，進入2026年“小陽春”，項目再迎銷售高峰，據成都房聯4月數據，成都招商璽榮膺高新區建面200平方米以上住宅成交套數、面積、金額“三冠王”；進入5月，項目銷售依舊勢如破竹。

在招商已開發的所有產品系當中，獲準寫上“SINCE 1872”的，也只有招商璽。

（獲準將“SINCE 1872”寫進LOGO的，只有招商璽。圖為成都招商璽實景）

招商對以“璽”字命名的項目的偏愛，深圳市場并不陌生。

2014年，招商第一座“璽”在深圳海上世界問世。此后，雙璽成為核心城市的對標項目，從深圳到上海，到北京、合肥、成都……每一個核心城市的頂豪市場，都留下了招商璽的傳奇。

招商璽，是璽系的登峰造極之作。后海招商璽，是百年招商在全國開發的第5座“招商璽”。

如果不知道在中國核心一二線城市怎么做超級豪宅，那么去合肥、成都、北京、深圳看看吧，那里的4座招商璽，就是答案。

2024年12月，關注深圳土拍市場的朋友紛紛猜測，招商要對這個位于深圳大本營源點的項目下重手了。

與那些從土拍市場購得的地價動輒幾十上百億的項目不同，后海招商璽項目拿地成本并不高，這為項目團隊“放開手腳”做產品提供了極大的空間，他們把對超級豪宅的所有想象，都裝進了這塊土地。

我的一位喜歡收藏豪宅和字畫的開發商老板，去年底以客戶身份參加后海招商璽首批房源的開盤選房。目前為止，他已經是包括后海招商璽在內的3座招商璽的一名業主。

超級“底盤”

如果說招商璽是招商最頂奢的產品系，那么后海招商璽就是招商“回歸”大本營的超級標桿。

招商璽系自誕生起，便恪守一條鐵律：非一線城市核心地段不取，非城市至高能級板塊不落子。這是璽系穿越周期的擇址觀，也是其能在全國核心城市持續“封神”的底層邏輯。

當招商璽系再度回歸深圳大本營，招商沒有選擇那些寬泛的所謂“熱點板塊”，而是錨定了深圳城市能級的頂點：

后海。

后海，絕非普通的豪宅聚居區，而是官方定位的粵港澳大灣區國際總部商務區、全球金融科技創新高地、深港融合產業樞紐。

（深圳后海實景圖）

這片占地約2.26平方公里的土地，是深圳六大總部基地中唯一以金融為核心的戰略要地，匯聚了中國航天、中海油等央企總部，以及騰訊、阿里、字節等科創巨頭，單位面積產值與企業總部密度冠絕全國，堪稱 “深圳的經濟心臟”。在這里，產業高度、資本密度、人才層級，共同定義了深圳的頂級價值底色。

（深圳后海商務風貌區示意圖）

而后海招商璽正落址于后海大道的超級中軸之上。這條中軸，是深圳四十年城市發展的價值脊梁。這里既是總部經濟高地，又是深圳少有的人文厚土、國際生活原點。

與其它同樣豪宅林立的地方不太一樣，這個區域既有深圳最優質的九年義務制學校，如育才二小、育才三中，也有世界頂尖的國際學校——貝塞思國際學校在中國設立的第一所學校，就在蛇口，簡稱“蛇貝”。

（“蛇貝”實景圖）

這里更是深圳居住密度最高、生活氛圍最濃、教育資源最優的核心區。多年來新盤斷供、青黃不接。“老錢”想升級，“新貴”想定居，改善家庭想置換，這片充滿情感與故事的土地卻長期 “一房難求”。由于土地稀缺，后海核心居住區已連續12年無新增住宅用地供應，整個片區宅地近乎開發殆盡，寸土寸金。

后海招商璽的出現，可謂“久旱逢甘雨”。它因此成為深圳超級豪宅市場“供應驅動成交”的最佳范式。

招商的朋友說，因為是璽系產品時隔12年重回深圳總部，后海招商璽在醞釀階段即備受關注，投入力度遠超過往項目。

總部設在深圳的3家央企地產巨頭都在加快和加大對這座超級城市的拿地和研發力度，而且都已生成自己的頂豪IP，但是將這個IP做成產品信仰的，我看目前只有招商璽。

什么叫“產品信仰”？就是產品做到極致之后形成的定價權和話語權的說一不二。好比保時捷跑車，無論定價多少，忠實玩家的動作都很統一：

買買買。

招商采取了“總師制”管理制度。無論所在城市的房價水平、項目套數、配建成本有多大差異，都奉行統一的標準，不妥協。2025年招商撤銷所有區域平臺，城市公司直接由集團管理與調度，這是招商璽敢對客戶承諾的一大制度保證——它化解了同屬一個產品系卻因為具體城市具體操盤團隊不同而導致產品落地時出現偏差的難題。

這是后海招商璽可以托付的一大制度“底盤”。

后海招商璽誕生在一片高度成熟的居住區，在尺度有限、邊界復雜的先天條件下，該如何做，才能讓項目“大超預期”，從而建立起項目的競爭優勢？

設計團隊想到了抬高社區、向豎向空間要資源的解法。

項目采用“浮島甲板”設計，整體抬高12米，最終形成一個超級社區底盤+浮島綠化甲板的立體空間系統。這意味著一層、二層乃至地下四層車庫，每一層都承擔著真實、尊貴的生活功能。

（后海招商璽抬板式設計豎向剖面圖）

這一個超級“底盤”，是后海招商璽入列深圳灣豪宅“四大天王”并且迅速去化的關鍵性托舉。當行業回歸居住本質，我們提倡的產品思維，絕不是簡單的贈送了多少使用面積或堆了多少材質，而是讓架空層、會所、連廊通道、地庫等配套系統不再只是一時的震撼，而是經得起時間審視的長期主義場景。

豪宅新解法

有人說，后海招商璽這塊土地如果開發成改善型精品住宅，也不愁賣。

這是一種“求穩”的解法。但在當下深圳市場，“求穩”，往往埋伏最大的風險。深圳一些位置不錯的舊改項目為了“求穩”，不敢投入，不敢突破，銷售去化如今已陷入困境。

深圳市場已經變了。產品和價格“符合預期”的房子會越賣越難賣，“超出預期”的房子可以勉強維持銷售“流速”，而產品有“爆點”、價格有空間的“大超預期”的房子，才有機會爆賣。

招商不想錯過這個“做品牌”的最好機會。事實證明，正因為后海招商璽敢“賭”，敢“大超預期”地投入，敢自我突破對產品進行迭代，才有“叫好又叫座”的市場表現。

作為招商“璽”系產品的3.0版本，后海招商璽是懂客戶的，它知道如何分配價值的判斷。

招商深耕深圳將近半個世紀，后海招商璽客研團隊又針對3000多戶頂豪客戶的深度訪談，根據客戶的需求來選擇把最重要的空間留給誰，以客戶的痛點反向推導設計決策，這是后海招商璽諸多“大神級”設計的靈感來源。

項目一層地面層入口做到了無柱跨度最大達28米，7根高約7.5米的古典藝術廊柱呈陣列式的布局，寬尺度的酒店式落客區能滿足兩輛豪車并行，兩側的開放式街區是一個完整且連續的公共界面，徹底重塑了項目底盤的儀式感與開放度。

（后海招商璽主入口示意）

后海招商璽一反多數同類項目的架空層被用作地庫的延伸的做法，創造性地做了深圳極為少見的約3000平方米浮島花園，以及約2500平方米的主題會所。

深圳每年有10個月是高溫天氣，這就需要高頻使用的空間必須具備遮蔽、連接與可停留性。后海招商璽的室外景觀因此更多地體現觀賞性，隨處散落的是非洲象腿樹、東南亞多頭篦齒蘇鐵等進口植被，國際藝術品原件、水景點綴其間，然后通過風雨連廊連接到會所。

（后海招商璽園林局部效果圖）

會所功能設計也是遵循這個原則。后海招商璽把注意力從表象的功能呈現輕輕移開，根據真實的使用場景做了符合客戶需求的價值分配，改善型半場網球練習場、私屬模擬高爾夫球場、多年未見的恒溫泳池都回到了C位——這純粹是為了滿足業主日常運動和放松的需要。它配置專業廚房+行政酒廊+雪茄吧，也是為了讓12人私宴廳能被真實使用，會所設置的棋牌室，也是前期調研印證屬于高檔業主會所高頻使用的典型場景。

（后海招商璽會所效果圖）

（后海招商璽恒溫泳池效果圖）

后海招商璽還挖了四層的地下車庫，這進一步烘托“中央車站”、雙酒店落客區，以及頂部全精裝3.8米星鉆穹頂的歸家氛圍，額外打造的2個工位洗車房和6個候車位，更讓人油然而生溫馨感。

“稀缺”遇上“稀缺”

超級豪宅的產品投入，不僅體現在看得見的建筑地標與奢華場景里，在看不見的地方，超級豪宅更以長期主義的匠心，把健康、靜謐與生活溫度，“藏”在每一處細節。

苗頭認為，后海招商璽是最能體現深圳特色的一個超級豪宅，也是深圳區域內第一個系統化兌現“好房子”體系的項目。

（后海招商璽室內空間設計效果圖）

它是7大維度、28個模塊、386項技術細節的結晶。比如深度睡眠模塊，后海招商璽的樓板厚度做到了130-220毫米，是普通住宅的接近2倍，它的靜音墻體、降噪門窗，以及毫米波雷達，都是這一模塊的極致體現，整體住宅達到“金級寧靜住宅”認證標準，這對白天快節奏、高強度，夜晚難入眠的朋友來講，是一大福音。

為了讓室內恒久健康舒適，后海招商璽配備了“大金”的三管制空調，可實現溫度濕度獨立控制。具備除濕功能的新風體系和深圳首個套房衛浴電地暖，可以解決深圳高頻發生的“回南天”，室內空氣返潮時的黏膩感。

還有很多看似微小，每天卻都在影響住戶居住體驗的細節，后海招商璽也“關懷備至”，比如316醫用級別的不銹鋼水管、活水系統、零冷水系統等等，堪稱“毫米級”呵護。

（后海招商璽對住戶“體貼入微”）

不得不說，這樣一個集超級底盤、超級會所、審美革命、頂級工藝、人本細節于一身的后海招商璽已經做到了“斷層級領先”，它的首開“爆賣”，它的供不應求，恰恰說明深圳對超級豪宅的需求，沒有上限。

更值得期待的是，后海招商璽二批次建筑面積約188/237/247平方米的大平層即將加推，而且還是直面深圳灣海景的旗艦級“樓王”——在寸土寸金的后海核心，海景本就是不可再生的稀缺資源，而“樓王”更是孤品中的孤品。

中國科技創新重鎮是深圳，深圳科技創新核心在南山。AI產業鏈正在持續催生一大批生于Z世代（90后、00后）、出身于頂尖學府、身家數以億計、生活重心在南山的科技企業實控人。他們以顛覆性技術與創新商業模式重塑產業格局的同時，也成為深圳灣豪宅的消費主力。

這批客戶的審美偏好不同以往。他們更需要空間的秩序感、靜謐感和那種自然而然的溫潤氣質。

后海招商璽正好都踩準了他們的審美點。它的有弧度的設計，珍貴的奢石，自然的園林，還有“揉石成鍛”、“整石收邊”、“石材榫卯”等高超工藝，使得整個項目的自然的比例、柱式的比例、開窗的比例、進退的比例，都給人以絲綢般柔潤和如沐春風般的愜意。

一邊是AI新貴與老錢富豪的“渴盼”，一邊是招商璽系傳奇的“封神”，當“稀缺”遇上“稀缺”，當熱度疊加熱度，“搶房”，早已不是預判，而是一種必然。