前言

土地出讓金腰斬、收入缺口難填，地方政府全力推地、招商，背后是財政剛需與剛性支出不降的尷尬。

開發商更是將新盤當作融資‘通行證’，銀行只認在建工程和土地，2026年起實行現房銷售，預售制度走向終結。

溫鐵軍一句話點出：購房與居住并非同一批人。

房子過剩還在建？

2026年一季度，樓市呈現出一幅耐人尋味的圖景：5年期LPR應聲而降，央行釋放救市信號昭然若揭，然而地方土地出讓金僅錄得5176億元，較去年同期銳減四分之一。

寬松貨幣政策與土地市場遇冷并行不悖，令無數人心生困惑——住房供給究竟是否已經飽和？

數據愈發令人警醒：2025年全國房地產開發投資驟降17.2%，二手房價自峰值回落近四成，新開工面積更是倒退至2004年的水平。

然而就在這般光景下，部分區域的樓盤依舊在拔地而起，溫鐵軍教授的一句斷言道破天機：“購房群體與實際居住群體，往往并非同一批人。”

投資屬性凌駕居住功能

回望過去二十余載，住宅對于中國家庭而言早已超越棲身之所的范疇，更演變為一座觸手可及的“財富蓄水池”。

儲蓄存款難敵通脹侵蝕，股票市場波動令人寢食難安，反復權衡之下，置業似乎成了最為穩妥的財富保值手段。

溫鐵軍在其研究中揭示，過往時期超過55%的居民負債流向房地產領域，逾50%的企業借貸同樣涌入這一賽道，幾乎所有頭部房企都在深度介入金融業務、持續加碼杠桿。

這便是癥結所在——開發商推出新項目，核心目標群體是那些手握余錢、尋求資產配置渠道的投資者，而非真正有居住剛需的購房者。

然而此間潛藏著極易被低估的隱患，購置黃金時多數人動用的是閑置資金，而購房呢，絕大多數人背負著長達二三十年的按揭重擔。

市場向好時杠桿助你收益倍增，行情逆轉時它卻將你推向深淵，日本上世紀九十年代泡沫崩盤的慘痛教訓距今不過三十余年，彼時無數家庭一夕之間財富歸零。

財政收支的兩難抉擇

地方政府的財政收入構成主要依托三大支柱：稅收征繳、土地出讓所得以及上級財政轉移支付。其中，土地出讓收入在地方政府性基金預算收入中的占比逼近八成。

對比2021年地方土地出讓收入巔峰時期的8.7萬億元，2025年該項收入縮水約4.6萬億元，降幅超過五成。

收入腰斬，但剛性支出分毫未減——社會保障、債務償還、民生工程，每一筆都是無法壓縮的硬性開支。

這便解釋了為何部分地方政府明知住房供給過剩，仍在竭力推地、招商、推動開發，并非他們對過剩現實視而不見，而是財政收支缺口橫亙眼前，不依靠土地出讓便無法維持運轉。

經濟學家羅志恒指出，“土地財政”這一發展模式已然難以為繼，但轉型絕非一朝一夕之功。

還有一條隱秘的邏輯鏈條鮮為人知——開發商自身的“金融閉環”。 銀行在審批貸款時，會考量企業是否擁有在建工程、是否新近獲取土地。

資本市場提供融資時，同樣要評估企業是否仍在“正常經營”，一旦停止開發，銀行率先收緊信貸，融資通道隨即枯竭。

說穿了，部分開發商建造的并非住宅本身，而是一張張從金融機構兌換資金的“通行證”。

市場筑底的微妙信號

那么局勢是否正在朝積極方向演進？需要辯證看待，一方面，政策層面的確在持續加碼。

自2026年4月1日起，全國新出讓住宅用地原則上全面實行現房銷售制度，延續近三十年的期房預售模式正被徹底改寫。

另一方面，市場分化態勢愈發顯著，截至2026年4月，多數二三線及三四線城市仍在困境中掙扎，全國7.86億平方米的待售商品房庫存，大半集中于這些城市。

與此形成鮮明對照的是，2026年一季度上海新房價格同比仍能實現4.2%的漲幅，一線城市核心區域的抗跌性依然突出。

從行業整體態勢觀察，業內主流觀點認為2026年極有可能成為“底部確認”之年，但所謂底部，并非指價格強勢反彈的V型反轉，而是指成交量趨于平穩、價格跌幅明顯收窄。

換言之，切勿期待樓市突然“報復性上漲”，但最為劇烈的下行階段或許正在步入尾聲。

展望2030年，適齡購房人群將減少約2100萬，二手房交易規模將達到新房的1.5至2倍，存量時代將正式確立。

開發商倘若仍固守“拿地—預售—高周轉”的陳舊路徑，必將遭到市場淘汰。

結語

溫鐵軍教授的一句話揭示了樓市的深層悖論——住宅在中國長期承載了遠超“居住”這一本質屬性的諸多功能。

它既是投資標的、又是抵押憑證、既是地方政府的財源支柱、又是金融杠桿的載體，當所有這些功能交織疊加之際，“住房過剩”與“開發商持續建房”便不再構成矛盾。

真正化解這一悖論，既需要制度層面的深層次改革，也需要每個人調整預期、洞悉趨勢，住宅依然是多數家庭最重要的資產，但其增值邏輯已經徹底重構。

過去那種閉眼買入便能獲利的時代已經終結，未來置業更像是一道精密的選擇題——區位、品質、城市基本面，每一項都需要審慎權衡。