“物業(yè)費(fèi)投標(biāo)明細(xì)里，到處都是不合理的支出，像是為了湊夠這個(gè)價(jià)格硬湊的。”近日，上海保利天奕小區(qū)多位業(yè)主反映，盡管小區(qū)尚未正式交付，但業(yè)主們已被泳池對外運(yùn)營和高昂物業(yè)費(fèi)兩大問題困擾多日，多次與開發(fā)商、物業(yè)溝通協(xié)商，卻始終未能得到滿意答復(fù)……

視頻：8.4元/㎡物業(yè)費(fèi)是硬湊？上海保利天奕業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)費(fèi)明細(xì)多處不合理

泳池爭議牽出物業(yè)費(fèi)隱憂

保利天奕小區(qū)位于上海外環(huán)外唐鎮(zhèn)板塊，于2025年6月起分多批次開售，袁俊（化名）作為第一批購房者，從買房初期就對小區(qū)配套充滿期待。

據(jù)袁俊回憶，賣房時(shí)銷售人員口頭承諾，小區(qū)會所內(nèi)的健身房、瑜伽室等配套僅對業(yè)主開放，泳池要對外運(yùn)營，但未提供任何關(guān)于泳池的書面資料、平面布置圖或動線規(guī)劃。

“我們當(dāng)時(shí)以為，即便泳池對外，也會有獨(dú)立的出入口和管理機(jī)制，不會影響小區(qū)業(yè)主的正常生活和安全。”

然而，直到去年10月，小區(qū)沙盤上才出現(xiàn)會所和泳池的相關(guān)模型，此前業(yè)主買房時(shí)從未見過；而泳池的平面布置圖、對外動線規(guī)劃等關(guān)鍵信息，開發(fā)商始終未能提供。

更讓業(yè)主們擔(dān)心的是，泳池位于小區(qū)最中心的會所地下一層，若對外運(yùn)營，外來人員需穿過小區(qū)公共區(qū)域才能到達(dá)。

“開發(fā)商說會安排保安一對一陪同外來人員，但這根本不現(xiàn)實(shí)，就是托辭。”

業(yè)主群里針對泳池如何開放的討論

袁俊表示，小區(qū)規(guī)劃上僅有一個(gè)出入口，但目前開發(fā)商違規(guī)開設(shè)了第二個(gè)門，疑似為會所泳池專用，即便如此，外來人員仍能隨意進(jìn)入小區(qū)公共區(qū)域，“游完泳之后去哪里，我們根本無法監(jiān)管，小區(qū)的安全性和私密性根本無法保障，泳池對外的話我感覺還不如把泳池關(guān)了。”

袁俊直言，保利天奕小區(qū)周邊有兩個(gè)超過千戶規(guī)模的小區(qū)均無泳池，保利天奕泳池對外運(yùn)營的收益預(yù)期可觀。

“開發(fā)商一邊收著高昂的物業(yè)費(fèi)，一邊還要通過泳池對外運(yùn)營額外盈利，完全沒有考慮業(yè)主的感受。”

袁俊坦言，泳池爭議只是一個(gè)切入點(diǎn)，真正讓業(yè)主們難以接受的，是與泳池運(yùn)營成本掛鉤的、高達(dá)8.4元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)，以及其背后離譜的費(fèi)用明細(xì)。

業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)費(fèi)明細(xì)“虛高湊數(shù)”

保利天奕小區(qū)共有558戶業(yè)主，按照8.4元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)每年物業(yè)費(fèi)收繳總額約為670萬元左右。

“唐鎮(zhèn)屬于外環(huán)外，周邊同檔次小區(qū)物業(yè)費(fèi)大多在5-6元/㎡每月，我們能接受合理的高端物業(yè)服務(wù)，但8.4元的價(jià)格，配套的費(fèi)用明細(xì)卻處處透著不合理。”

袁俊告訴記者，此前業(yè)主們通過投訴，迫使開發(fā)商提供了保利物業(yè)的投標(biāo)明細(xì)，這份明細(xì)讓業(yè)主們更加堅(jiān)信，物業(yè)費(fèi)存在“虛高湊數(shù)”的嫌疑。

記者查看業(yè)主提供的物業(yè)投標(biāo)明細(xì)截圖發(fā)現(xiàn)，其中多項(xiàng)支出讓業(yè)主們感到不滿。

其一，保安日常耗材費(fèi)偏高，僅手套、蚊香、熱水瓶、手電筒等三類物品，每月采購費(fèi)用就高達(dá)1200元；其二，公共照明耗材每月支出1200元；其三，558戶的小區(qū)竟設(shè)置了40名保安、13名保潔，即便按照三班倒的標(biāo)準(zhǔn)，也意味著同時(shí)有13名保安在崗，遠(yuǎn)超中小型小區(qū)的正常保安配置規(guī)模。

“一個(gè)中小型小區(qū)，需要幾十名保安？而且每月怎么可能需要花這么多錢買這些基礎(chǔ)耗材？”

袁俊質(zhì)疑道，此外還有石材養(yǎng)護(hù)每月3500元、外墻清洗每月8200元、綠化養(yǎng)護(hù)每月7000元，智能化系統(tǒng)維護(hù)每月7800元，加上弱電運(yùn)行每月4800元電費(fèi)，以及保潔綠化每月3000元水費(fèi)，各項(xiàng)支出相加，僅維護(hù)類費(fèi)用每月就超過3萬元。

業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)費(fèi)明細(xì)虛高

業(yè)主們對此充滿疑惑，認(rèn)為這些費(fèi)用都是“虛列支出”，目的就是為了湊夠8.4元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

更讓業(yè)主們無法接受的是，開發(fā)商一邊以“泳池運(yùn)營成本高”為由，堅(jiān)持泳池對外運(yùn)營，一邊又收取著“虛高”的物業(yè)費(fèi)，“兩頭都想‘吃’。”

“我們不是不講道理，恒溫泳池運(yùn)營一年確實(shí)需要一百多萬，我們也愿意協(xié)商——比如把物業(yè)費(fèi)調(diào)整到6.4元/㎡/月，剩下的2元用于泳池運(yùn)營，讓泳池僅對內(nèi)開放，這樣既不會讓物業(yè)虧損，也能保障業(yè)主的權(quán)益。”

但是開發(fā)商卻并未采納業(yè)主們的建議。

除此之外，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)，小區(qū)目前存在多處設(shè)計(jì)硬傷，已有部分業(yè)主就相關(guān)問題提起訴訟。

“開發(fā)商連房子質(zhì)量都無法保證，卻在物業(yè)費(fèi)上大做文章，這讓我們很難相信他們能提供與8.4元物業(yè)費(fèi)匹配的服務(wù)。”

袁俊無奈地說，業(yè)主們的核心訴求很簡單：要么合理調(diào)整物業(yè)費(fèi)，公開透明費(fèi)用明細(xì)，泳池對內(nèi)運(yùn)營；要么維持現(xiàn)有物業(yè)費(fèi)，用物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼泳池運(yùn)營，禁止泳池對外，保障小區(qū)安全和業(yè)主權(quán)益。

保利物業(yè)回復(fù)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)只是預(yù)估

針對業(yè)主們反映的泳池運(yùn)營和物業(yè)費(fèi)相關(guān)問題，記者聯(lián)系到保利物業(yè)相關(guān)客服人員，對方給出了回應(yīng)。

客服表示，保利天奕小區(qū)目前仍處于建設(shè)階段，物業(yè)目前處于招投標(biāo)階段，尚未正式進(jìn)場，業(yè)主們看到的費(fèi)用明細(xì)，均為前期招投標(biāo)階段的預(yù)估金額，并非實(shí)際落地支出。

“小區(qū)還沒有正式交付，很多費(fèi)用都是預(yù)估的，而且小區(qū)分為兩個(gè)地塊，存在很多不確定因素，所以無法給出詳細(xì)的實(shí)際開支明細(xì)。”

客服解釋道，前期的費(fèi)用測算主要是為了配合開發(fā)商賣房時(shí)的相關(guān)公示要求，后期待小區(qū)交付后，物業(yè)將通過正式招投標(biāo)確定最終的人員配置、服務(wù)費(fèi)用等，各項(xiàng)支出也會在實(shí)際運(yùn)營中逐步明確。

保利天奕小區(qū)宣傳圖

對于業(yè)主質(zhì)疑的“物業(yè)費(fèi)虛高湊數(shù)”問題，客服表示，目前8.4元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是結(jié)合小區(qū)定位、配套設(shè)施等因素測算的，且已在政府部門備案，符合相關(guān)規(guī)定。

客服強(qiáng)調(diào)，關(guān)于泳池對外運(yùn)營的爭議，客服表示，泳池對外運(yùn)營是開發(fā)商營銷階段就明確的口徑，對于業(yè)主擔(dān)心的外來人員進(jìn)出小區(qū)的安全問題，后期物業(yè)將采取嚴(yán)格的管理措施，外來人員需憑健身卡、有效證件等才能進(jìn)入小區(qū)，且小區(qū)將設(shè)置巡邏崗、門崗，加強(qiáng)日常巡查。

“業(yè)主進(jìn)入樓棟需要刷卡，外來人員無法隨意進(jìn)入業(yè)主樓棟，不會影響小區(qū)的安全性和私密性。”

客服還表示，目前物業(yè)已了解到業(yè)主們的核心訴求，后續(xù)會與開發(fā)商、業(yè)主進(jìn)一步溝通協(xié)商。

專家坦言很多物業(yè)費(fèi)合規(guī)但不合理

針對保利天奕小區(qū)業(yè)主反映的問題，記者采訪了物業(yè)管理法律專家黃友健，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)慣例，對事件進(jìn)行了專業(yè)解讀。

“判斷物業(yè)費(fèi)是否合規(guī)，核心看是否明碼標(biāo)價(jià)、是否在政府部門備案，以及業(yè)主買房時(shí)是否明確知曉并同意。”

黃友健解釋道，保利天奕小區(qū)的8.4元/㎡/月物業(yè)費(fèi)，若已在政府部門備案，且業(yè)主買房時(shí)簽署的臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)協(xié)議中明確約定了該標(biāo)準(zhǔn)，那么從法律層面來說，該物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合規(guī)的，這屬于市場行為，業(yè)主買房時(shí)若不認(rèn)可該物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可選擇不購買該小區(qū)房產(chǎn)。

但是，物業(yè)費(fèi)合規(guī)卻不一定合理，黃友健認(rèn)為，業(yè)主質(zhì)疑的物業(yè)費(fèi)明細(xì)不合理問題，確實(shí)有其道理。“558戶的小區(qū)設(shè)置40名保安、每月1200元的保安耗材，確實(shí)有‘湊數(shù)’嫌疑。”

他表示，目前新建商品房的物業(yè)費(fèi)普遍偏高，“保利天奕的8.4元物業(yè)費(fèi)，從板塊定位來看不算特別離譜，但費(fèi)用明細(xì)的合理性確實(shí)值得商榷。”

針對業(yè)主們的維權(quán)訴求，黃友健給出了明確的建議。首先，業(yè)主應(yīng)盡快成立業(yè)主委員會，這是維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的核心保障。

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，或業(yè)主入住滿兩年，即可申請成立業(yè)主委員會，無需等到房產(chǎn)證辦理完成。”

他表示，業(yè)主委員會成立后，可代表全體業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用明細(xì)公示、泳池運(yùn)營等相關(guān)事宜，甚至可以根據(jù)業(yè)主意愿，更換前期物業(yè)。

其次，業(yè)主可與開發(fā)商、物業(yè)協(xié)商調(diào)整物業(yè)費(fèi)模式，將目前的包干制改為酬金制。

“包干制下，物業(yè)收取固定物業(yè)費(fèi)，自負(fù)盈虧，業(yè)主難以監(jiān)督費(fèi)用支出；而酬金制下，物業(yè)按照物業(yè)費(fèi)總額的一定比例收取酬金，其余費(fèi)用全部用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)和設(shè)施維護(hù)，支出明細(xì)需定期公示，業(yè)主可全程監(jiān)督。”

黃友健表示，酬金制能有效解決費(fèi)用不透明的問題，減少業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

截至記者發(fā)稿時(shí)，保利天奕小區(qū)業(yè)主仍在與開發(fā)商、物業(yè)協(xié)商相關(guān)事宜，記者將持續(xù)關(guān)注事件進(jìn)展。