5月19日，香港土地注冊處的成交記錄一出來，吃瓜圈直接炸鍋。

兩屆金像影帝張家輝，那套掛了6年的中半山嘉慧園豪宅終于以1.32億港元成交。

表面看2017年1.31億買入，賬面賺100萬，挺像那么回事。

可細扒完所有成本，全網都懵了，實際凈虧719萬港元。

究竟這套房子為什么會從香餑餑變成無人問津的存在？

最終又為何會成功賣出？

時間拉回2017年，香港樓市站在歷史高位，房價漲得跟坐火箭似的。

彼時51歲的張家輝，事業正值巔峰。

憑《證人》《激戰》兩度拿下金像影帝，片酬千萬起步，妥妥的香港一線實力派。

買房初衷很實在，不是炒房，是為了家庭。

妻子關詠荷想給女兒張童找優質學區，一眼看中了中半山嘉慧園。

這地方是香港老牌頂級豪宅區，私密性拉滿，霍英東、何鴻燊家族都曾住這兒，圈層夠頂。

為拿下這套房，張家輝動用了最后一次首置身份。

2017年5月，他以1.31億港元，買入嘉慧園J座高層J室。

實用面積3366平方呎，約313㎡，四房大戶型，高層能遠眺維港，視野絕了。

當時香港有15%的買家辣稅，非首置要多交上千萬。

張家輝用首置身份，直接免了這15%的稅。

約1539萬，只交了4.25%的首置印花稅，556.75萬港元。

那會兒誰都覺得，影帝眼光毒，買在核心豪宅區，穩賺不賠。

畢竟2017年的香港豪宅，漲勢猛得很，閉眼買都能賺。

誰也沒想到，這竟是他房產投資路上，最虧的一筆買賣。

好日子沒持續多久，2020年成了轉折點。

疫情突襲，香港樓市瞬間冰封，跨境流動中斷。

內地富豪沒法來港掃貨，豪宅市場直接涼涼。

也是這年，張家輝全家搬離嘉慧園，房子空了出來，正式掛牌出售。

2020年首次放盤，叫價2億港元。

比買入價高了近7000萬，當時市場還沒完全垮，他想著賺一大筆就跑。

現實狠狠打臉。

疫情期間，看房要預約、戴口罩、量體溫，誰敢掏2個億買豪宅。

看的人寥寥無幾，問價的都沒幾個，房子徹底有價無市。

就這么僵到2023年5月，整整3年，一套沒賣出去。

張家輝心態崩了，干脆顯示直接封盤，暫停出售，眼不見心不煩。

封盤一年半，2024年底，香港樓市稍微有點回暖，他又重新委托中介放盤。

這次學乖了，直接降價，叫價1.67億港元。

可市場早就變了，買家更謹慎，這個價格還是沒人接。

沒辦法，繼續降，一路調到1.35億港元，比買入價只高400萬，幾乎是保本價了。

結果更扎心的來了，同小區同戶型，2023年有人只賣了1.02億港元。

張家輝的報價，比市場價還高出3000萬，誰會當這個冤大頭。

2024年底到2026年中，又僵持了一年多。

從2020年到2026年，整整6年，這套豪宅就像燙手山芋，砸在手里賣不出去。

期間4次調價，累計降價6800萬港元，降幅高達34%。

直到2026年5月，香港樓市“撤辣”后小陽春。

他才咬牙，以1.32億港元連車位成交，終于脫手。

6年！從2億砍到1.32億，相當于打了66折。

影帝這波，虧到懷疑人生。

很多人第一眼看到1.32億成交價，都會說，沒虧啊，還賺100萬呢。

太天真了！明星賣房的坑，全在隱性成本里。

港媒算得清清楚楚，這筆交易，實際凈虧719萬港元，一分不少。

賬面利潤看上去是100萬港元

這是表面上的全部收益，看著像賺了，實則連零頭都不夠填坑。

首置4.25%，556.75萬港元必須交，中介傭金，買賣雙方合計，263萬港元

光這兩項，合計819.75萬港元，實打實花出去的錢。

最終盈虧就是100萬減去819.75萬相當于實虧719.75萬港元

四舍五入，就是血虧719萬港元，沒任何水分。

更別說還有6年空置的租金損失。

這套豪宅月租至少8萬港元，空了6年，少收租金576萬港元。

還有9年持有期的物業費、維修費、資金占用利息，全算上，虧得更多。

說白了張家輝這套房，9年白持有，6年瞎折騰。

最后倒貼700多萬離場。

曾經的頂級豪宅，成了他的虧錢噩夢。

消息一出，全網熱議明星炒房也會虧？

其實一點不冤，虧得有跡可循，更是香港豪宅市場的真實縮影。

比如說入場時機錯了。

2017年是香港樓市最后一波高峰，之后就是持續調整。

張家輝剛好在最高點入場，相當于山頂站崗。

后續疫情、經濟放緩、移民潮，多重打擊下，香港豪宅價格較2021年高位跌超30%。

再好的地段，高點買入也難賺錢，時機永遠比地段更重要。

還有就是豪宅流動性差，總價越高，越難脫手。

嘉慧園雖是老牌豪宅，但樓齡老。

1971年建，設施老舊，吸引力不如新豪宅。

加上總價1億+，能接盤的買家少之又少，流動性極差。

剛需房好賣，豪宅靠緣分，一旦市場轉冷，只能降價甩賣，沒有議價權。

別以為明星炒房穩賺，張家輝也有賺錢的投資。

2009年他在跑馬地買的房子，2923萬買入，2020年5800萬賣出，凈賺2877萬。

只是這次運氣差，踩中了樓市周期，虧了而已。

明星也是普通人，投資有風險，入市需謹慎，這句話放誰身上都適用。

張家輝的事，也讓大家看清了內娛明星炒房的現狀。

有人賺得盆滿缽滿，有人虧到懷疑人生。

說到底，明星炒房和普通人沒區別，都是低買高賣的邏輯。

趕上好周期，躺賺；踩錯時機，血虧。

沒有誰是永遠的贏家，就連影帝也不例外。

張家輝1.32億賣豪宅，6年血虧719萬。

這件事給所有吃瓜群眾提了個醒。

樓市沒有神話，明星也不是投資之神。

再頂級的豪宅，踩錯周期、流動性差，照樣虧到肉疼。

再光鮮的影帝，投資失誤，也得認栽離場。

曾經大家覺得明星炒房穩賺不賠，現在看來，不過是濾鏡罷了。

普通人買房，別盲目跟風，別迷信明星眼光，看準時機、量力而行，才是最實在的。

而張家輝這次的經歷，也成了香港豪宅市場由盛轉衰的一個縮影。

時代變了，閉眼買房賺錢的日子，早就一去不復返了。