2026購物中心年度發(fā)展報(bào)告

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 小宇宙分隊(duì)

頭圖來源 · 項(xiàng)目官方視覺中國

當(dāng)潮水方向改變，智者不再追逐浪花，而是傾聽新聲。

2025年，中國零售商業(yè)站在了一個(gè)特殊的歷史節(jié)點(diǎn)。這一年，“難”是注腳，信是答案。行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“價(jià)值創(chuàng)造”深度轉(zhuǎn)型，新的聲音正在匯聚成潮。

贏商網(wǎng)全年輸出1200+篇原創(chuàng)文章、170+個(gè)原創(chuàng)視頻，舉辦50+場(chǎng)行業(yè)活動(dòng)，深入訪談多家頭部商管企業(yè)、品牌商，贏商大數(shù)據(jù)對(duì)全國368城、9000+個(gè)集中式商業(yè)項(xiàng)目、500+標(biāo)桿購物中心進(jìn)行系統(tǒng)性追蹤……用專業(yè)與堅(jiān)持，繪制了一份中國零售商業(yè)最真實(shí)的航海圖。

這張航海圖，聚合而成的《2026購物中心年度發(fā)展報(bào)告》，如約而至。超10萬字、7大篇章、28大主題、數(shù)百個(gè)數(shù)據(jù)圖表……它不是對(duì)過去的簡(jiǎn)單復(fù)盤，而是對(duì)未來的深度預(yù)判。

01.

數(shù)據(jù)突圍

在分化中看見真相

在“行業(yè)·數(shù)觀新勢(shì)”中，我們用硬核數(shù)據(jù)拆解2025年的真實(shí)圖景。

2025年全國新開業(yè)集中式商業(yè)項(xiàng)目僅360+個(gè)，創(chuàng)下2013年以來新低，同比下滑超24%。但這并非行業(yè)衰退的信號(hào)，而是“質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)”時(shí)代的開端——近20%為存量改造再開業(yè)項(xiàng)目，實(shí)際新建物業(yè)不足300個(gè)。

開關(guān)店比1.05，看似平穩(wěn)，背后卻是劇烈的結(jié)構(gòu)性洗牌。高檔商場(chǎng)堅(jiān)守零售陣地，餐飲開關(guān)店比高達(dá)1.41；中檔/大眾化商場(chǎng)靠體驗(yàn)突圍，文體娛開關(guān)店比飆至1.70。B1B2層輕餐飲扛大旗，首層汽車、服飾集體撤退，高樓層正從“冷區(qū)”變“特色區(qū)”——每一次品牌更迭，都是消費(fèi)邏輯的重構(gòu)。

2025年空置率創(chuàng)五年新低，全國600+商場(chǎng)不足9%。北京空置率降至一線城市最低，鄭州出租率位列26城第三。全國商場(chǎng)場(chǎng)日均客流1.72萬人次，同比增長5.3%，從修復(fù)性反彈轉(zhuǎn)向內(nèi)生性常態(tài)化增長。

數(shù)據(jù)不會(huì)說謊。分化，是存量時(shí)代唯一的確定性。

02.

企業(yè)沉浮

誰在穿越周期？

在“企業(yè)·守正出新”篇，我們深度剖析六大類型企業(yè)的戰(zhàn)略抉擇。

華潤萬象生活2025全年收租307億元，同比增長16.9%，135座購物中心全年銷售額2660億元。輕資產(chǎn)收入占比提升至33.1%，重奢與非奢項(xiàng)目雙線飄紅。

龍湖商業(yè)正式開啟“百M(fèi)all”大門，商業(yè)板塊2025年租金收入112.1億元，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)核心利潤79.2億元，毛利率超50%。成功穿越債務(wù)周期，負(fù)債率降至52.2%。

新城控股商業(yè)2025年運(yùn)營總收入140.9億元，物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)70%，對(duì)公司總毛利貢獻(xiàn)從33%躍升至63%，吾悅廣場(chǎng)已成最硬“壓艙石”。

港資企業(yè)同樣交出亮眼答卷。太古地產(chǎn)核心溢利大增27%，恒隆啟動(dòng)“V.3”戰(zhàn)略從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向深耕，九龍倉集團(tuán)扭虧為盈、凈負(fù)債清零，香港置地四年巨虧后扭虧為盈，新鴻基漲得“兇猛”、半年收租超120億港元。

區(qū)域型龍頭企業(yè)，則在本土深圳中尋找新平衡。杭州解百，老牌“店王”守擂與突圍，喊出的最新目標(biāo)是“沖刺140億元，客流保持1500萬人次”；青島海信廣場(chǎng)，28年山東重奢霸主，與萬象城的互補(bǔ)共生。

它們用事實(shí)證明：運(yùn)營能力、資產(chǎn)質(zhì)量與戰(zhàn)略定力，才是穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

03.

商場(chǎng)進(jìn)化

從空間到目的地

在“商場(chǎng)·自新不息”篇，我們聚焦最核心的商業(yè)陣地。

高端商業(yè)：全國僅88座高端商場(chǎng)，滬京領(lǐng)跑，廣深“缺位”。運(yùn)營主體寡頭化，華潤、恒隆、SKP、太古、九龍倉、新鴻基占據(jù)近七成份額。但稀缺不是終點(diǎn)，動(dòng)態(tài)博弈才是常態(tài)——城市排位在更替，銷售額座次每年重排。

下沉市場(chǎng)：匯聚超七成人口，正成為新的增長極。縣域商業(yè)小爆發(fā)，2025年有30多個(gè)項(xiàng)目在縣城/縣級(jí)市開業(yè)，多個(gè)為當(dāng)?shù)厥讉€(gè)一站式購物中心。頭部企業(yè)加速下沉，吾悅廣場(chǎng)約45%項(xiàng)目分布于商業(yè)四線、五線城市。

大宗交易：據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年21筆大宗交易總規(guī)模超205億元，從“非標(biāo)債權(quán)思維”向“權(quán)益化、證券化”演進(jìn)。英格卡打包三座薈聚置入Pre-REITs平臺(tái)，基匯收購成都佛羅倫薩小鎮(zhèn)開創(chuàng)國內(nèi)首支奧萊并購基金。

商業(yè)的價(jià)值，正從短期流量回歸長期創(chuàng)造。

04.

奧萊變局

六年翻倍的秘密

在“奧萊·應(yīng)運(yùn)而新”中，我們拆解這個(gè)逆勢(shì)增長的細(xì)分賽道。

2020-2025年，中國奧萊總銷售額從1260億躍升至2480億，接近翻倍。六年新增126個(gè)項(xiàng)目，新增面積1210萬㎡，遠(yuǎn)超此前17年總和。

杉杉增量第一，砂之船輕資產(chǎn)最猛。文商旅深度綁定，主題化景區(qū)式奧萊成主流；業(yè)態(tài)守本破圈，體驗(yàn)與全時(shí)段消費(fèi)成標(biāo)配；格局分化加劇，頭部聚焦高線、小城爆發(fā)。

看向未來增量，2026年擬開25個(gè)奧萊項(xiàng)目，與過去三年基本持平。2027年擬開8個(gè)項(xiàng)目，行業(yè)增速放緩。

品牌端，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)非全量數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2025年第三、四季度，全國一二線城市40余個(gè)標(biāo)桿奧萊累計(jì)引入首店超230家，零售是效率壓艙石，餐飲成客流新引擎。

運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)成奧萊項(xiàng)目超級(jí)“吸金王”，截至去年底，奧萊運(yùn)動(dòng)裝門店超4800家，占零售業(yè)態(tài)18.8%，國貨拼規(guī)模滲透率，國際掌高端話語權(quán)。

05.

REITs新章

資本與運(yùn)營的雙向奔赴

在“REITs·新勢(shì)如虹”中，我們聚焦行業(yè)價(jià)值重構(gòu)的核心載體。

2025-2026年，中國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs從試點(diǎn)邁向規(guī)模化發(fā)展。11支消費(fèi)REITs年報(bào)顯示：差距已經(jīng)拉開。

分派率最高達(dá)4.86%，可供分配金額超額完成；運(yùn)營效能分化顯著，城市級(jí)項(xiàng)目靠規(guī)模和能級(jí)“賺大錢”，區(qū)域級(jí)項(xiàng)目靠精準(zhǔn)定位“穩(wěn)賺錢”，奧特萊斯項(xiàng)目靠差異化“巧賺錢”。

我們提出“2-4-4”三段式分析框架：20%短期關(guān)注分派率，40%中期穿透運(yùn)營數(shù)據(jù)，40%長期審視資產(chǎn)稀缺性。只有經(jīng)得起周期檢驗(yàn)的資產(chǎn)，才能在時(shí)間的復(fù)利中顯現(xiàn)真實(shí)價(jià)值。

06.

消費(fèi)浪潮

五大業(yè)態(tài)之變與首店經(jīng)濟(jì)

在“品牌·別有新意”章節(jié)中，我們捕捉消費(fèi)趨勢(shì)的最新脈動(dòng)。

零售持續(xù)收縮，餐飲穩(wěn)健增長，文體娛上行，兒童親子遇冷。細(xì)分140+品類，兩極分化加劇——持續(xù)擴(kuò)張與持續(xù)收縮的品類占多數(shù)，趨勢(shì)固化特征明顯。

休閑餐飲開關(guān)店比1.28，茶飲“新舊更替”，烘焙甜品成“療愈剛需”；中式餐飲中，云貴菜、贛菜“現(xiàn)象級(jí)出圈”，開關(guān)店比高達(dá)3.03、7.20；潮流數(shù)碼受益國補(bǔ)政策，開關(guān)店比高達(dá)2.58，VIVO、OPPO、榮耀、科大訊飛，2025年新開店均超60家。

首店經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高，2025年全國16城超5900家新首店亮相，同比增長23.84%。中式簡(jiǎn)快餐開始攻占高檔商場(chǎng)，入駐高檔商場(chǎng)比重同比飆升126.74%；奧特萊斯晉升“首店”新戰(zhàn)場(chǎng)，首店絕對(duì)數(shù)暴漲538.89%。

垂直品類黑馬頻出，烘焙甜品“新鮮現(xiàn)做+高顏值”成新頂流，零售折扣店頻遭瘋搶，韓國時(shí)尚品牌占領(lǐng)一線商圈，中高端女裝“越開越快”，平價(jià)潮牌卡位千元內(nèi)拿捏年輕人。

07.

贏商網(wǎng)百強(qiáng)榜

新益求新

在報(bào)告第七章，我們發(fā)布6大年度榜單，以及1個(gè)季度熱搜品牌榜TOP50、1個(gè)月度人氣購物排行榜。

城市商業(yè)力TOP100：上海、北京、深圳、成都、廣州、重慶連續(xù)4年穩(wěn)居商業(yè)一線，武漢坐穩(wěn)準(zhǔn)一線榜首。

商圈商業(yè)力TOP100：北京CBD、南京新街口、上海小陸家嘴-張楊路、廣州天河路-珠江新城、成都春熙路位列前五。

企業(yè)綜合實(shí)力TOP100：華潤萬象生活、珠海萬達(dá)商管、龍湖集團(tuán)位列前三。

人氣購物中心TOP100：2025年平均月度日均客流約8.3萬人次，同比提升17.7%。高檔項(xiàng)目表現(xiàn)最好，開業(yè)10年以上老牌MALL拿下44個(gè)席位。

領(lǐng)軍品牌TOP100：2025年蟬聯(lián)者與新上榜比例6：4，近四成席位易主。洗牌力度空前，品牌韌性成為試金石。

新興品牌TOP100：2025年餐飲占比持續(xù)上漲，19個(gè)品牌蟬聯(lián)登榜，邁過短期試煉走向“可持續(xù)增長”。

《周易·系辭》有云：“窮則變，變則通，通則久。”

2025年的“難”，正是倒逼行業(yè)“變”的動(dòng)力；而我們對(duì)未來的“信”，則源于對(duì)中國商業(yè)人創(chuàng)新智慧的堅(jiān)定信念。

潮起新聲，智者聽潮于無聲，觀勢(shì)于未萌。翻閱這份報(bào)告，與我們一起，掌握未來的航行密碼。

《2026購物中心年度發(fā)展報(bào)告》

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