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（來源：中國建投）

• 中國建投子公司——建投控股

• 作者：孫浩菻

• 本文5223字，閱讀時間13分鐘

近年來，隨著經(jīng)濟周期波動與金融風(fēng)險化解的推進，中國法拍房市場呈現(xiàn)快速擴張態(tài)勢，其規(guī)模擴張背后折射出房地產(chǎn)市場面臨大幅調(diào)整、信貸違約率上升等多重壓力。與此同時，因低價房源涌現(xiàn)和互聯(lián)網(wǎng)平臺滲透，法拍房這一小眾的市場逐漸突破傳統(tǒng)不良資產(chǎn)處置的邊界，頻繁成為公眾熱議話題。

法拍房市場的升溫，不僅牽動著購房者、投資者與金融機構(gòu)的神經(jīng)，也與房地產(chǎn)市場相互作用、相互聯(lián)動。為了深入理解法拍房市場，本文將從供給端、需求端、價值端為切入點，深入分析法拍房市場的運行情況，并剖析市場變化背后的深層原因。

一

法拍房市場的新變化

2025年中國法拍房市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。全年司法拍賣房產(chǎn)掛拍量較歷史高位有所下降，市場供給端壓力稍減；與此同時，成交量雖同比下降，但成交率連續(xù)兩年回升，較去年增加0.5個百分點，市場有所回暖。價格維度則延續(xù)下行通道，成交均價同比下降超10%，成交折扣率與去年基本持平，成交價格下降主要由于評估價大幅下調(diào)。在"量縮價減"的效應(yīng)下，全年成交總金額大幅下降23.6%，市場仍處于價值重估階段。

2023-2025年法拍房市場總覽

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

01

供給端：掛拍量從歷史高位回落，結(jié)構(gòu)性分化顯著

2025年掛拍量從歷史高點下降7.7%至67.8萬套。供給端回落的主要原因是房產(chǎn)價值在過去兩年出現(xiàn)較大幅度波動，債務(wù)人傾向于保留資產(chǎn)與債權(quán)人協(xié)商，債權(quán)人也傾向于與債務(wù)人和解，直接回收現(xiàn)金。雙方易達成一致，不通過司法拍賣處置抵押物。

從類型上看，不同資產(chǎn)類型出現(xiàn)分化。傳統(tǒng)主流資產(chǎn)掛拍量同比下降10%左右，而以車位、土地為代表的其他類型的掛拍量進一步激增，從2023年的18.1萬套暴漲至2025年的21.1萬套，占比首次突破30%。不過，住宅依然是基本盤，掛拍量占比穩(wěn)定在45%左右。

2020-2025年法拍房掛拍量（萬套）及變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

從城市能級上看，一線城市和其他重點城市法拍房掛拍量變化趨勢呈現(xiàn)分化。2024年一線城市掛拍量逆勢增長，但在2025年出現(xiàn)回落，降幅也大于全國平均水平，下降主要由于商業(yè)用房和其他類型的供給明顯收縮。其他重點城市各類掛拍量下降較為平均，盡管其工業(yè)用房掛拍量下降超四成，但因其基數(shù)較小，對市場影響有限。

2020-2025年分城市能級法拍房掛拍量（萬套）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫。城市能級將重點城市分為一線城市和其他重點城市，一線城市即北京、上海、廣州、深圳，其他重點城市包括重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、南京、寧波、天津、青島、福州。

02

需求端：成交量小幅微降，成交率連續(xù)兩年實現(xiàn)回升

2025年全國法拍房市場的成交量回落，同比下降4.4%，降至17萬套下方，略低于2023年水平。成交率則連續(xù)兩年回升，2025年全年成交率達25%，法拍市場向更加健康的方向發(fā)展。

從類型上看，各類型的成交量均有所下降，主要類型成交率連續(xù)兩年回升。成交量方面，2025年住宅、商業(yè)用房和工業(yè)用房均有所減少，其中工業(yè)用房下降最多，同比下降超20%。由于成交量下降小于掛牌量下降，住宅和商業(yè)用房的成交率有所上升，住宅成交率連續(xù)兩年在35%以上。住宅和商業(yè)用房成交率的回升幅度顯著高于整體水平，市場熱度有所回暖。

2020-2025年法拍房成交量（萬套）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

2020-2025年法拍房成交率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

從城市能級上看，一線城市整體成交率均實現(xiàn)反彈，2025年成交率超過2023年水平，其他重點城市整體有所下降，主要因其他類型掛拍量增加，但成交表現(xiàn)偏弱，拉低整體成交率。2025年一線城市和其他城市的全年成交率分別為45.5%和28.4%，較去年分別增加4.8個百分點和減少0.8個百分點。

一線城市法拍成交率表現(xiàn)更好，住宅和商業(yè)用房的成交率分別達57.5%和39.8%，同比增加3.9個百分點和3.2個百分點；其他重點城市住宅法拍成交率反彈更為明顯，住宅和商業(yè)用房的成交率分別達57.3%和32.4%，同比增加5.0個百分點和1.2個百分點。

2020-2025年各城市能級法拍房成交量(套)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

2020-2025年各城市能級法拍房成交率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

03

價值端：以價換量特征凸顯，成交總額縮水，折價率穩(wěn)定

法拍房成交金額大幅下降，成交金額跌破3000億，降至2017年水平下方。2025年法拍房成交金額為2550億元，同比下降19.8%。分類型來看，住宅成交金額跌破1500億元，降至1318億元；成交單價已降至8000元/平米左右，同比下降12.0%，其成交金額和成交單價均降至2018年水平。

商業(yè)用房成交金額降至587億元，同比下降10.0%，成交單價降至5200元/平米。工業(yè)用房成交金額同比下降22.4%，降至434億元；其他成交金額大幅下降40%，降至211億元，成交金額降至2020年的四分之一。

2020-2025年各季度法拍房成交金額（億元）及成交價格（元/平米）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

從折價率來看，2024年以來，整體成交折價率走勢平穩(wěn)，小幅下行。住宅成交折價率仍維持在75%上方；商業(yè)用房成交折價率穩(wěn)中有升，在70%左右；工業(yè)用房成交折價率降幅較為明顯，從2023年的80%左右，降至了2025年的70%，調(diào)整幅度較大。

2020-2025年各季度法拍房成交折扣率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

從城市能級上看，一線城市法拍房成交金額大幅下挫，主要是由于成交單價的下降，成交折價率企穩(wěn)，工業(yè)用房表現(xiàn)亮眼，實現(xiàn)逆勢增長。一線城市法拍房成交逾500億元，同比下降近30%。其中住宅成交353億元，同比下降24.1%；商業(yè)用房成交85.1億元，同比下降42.4%；工業(yè)用房成交52.8億元，同比增長11.2%，政策鼓勵盤活工業(yè)用地，一線城市迎來工業(yè)資產(chǎn)處置高峰。

法拍房成交金額的下降，主要是由于成交均價的下降，一線城市法拍住宅的成交單價較2024年下降17.24%，降至4.0萬元/平米；法拍商業(yè)用房的成交單價較2024年下降1.6%，降至2.2萬元/平米。

2020-2025年一線城市法拍房成交金額（億元）及成交價格（元/平米）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

一線城市法拍房整體成交折價率為78%，較去年同期增加1.3個百分點。其中，住宅折價率為80.9%，較去年同期增加1.2個百分點；商業(yè)用房折價率為87.9%，較去年同期減少1.1個百分點；工業(yè)用房折價率為87.9%，較去年同期增加20.4個百分點。

2023-2025年一線城市各季度法拍房成交折扣率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

其他重點城市法拍房成交金額降幅略低于一線城市，成交折價率小幅下降，各類型資產(chǎn)表現(xiàn)平均。其他重點城市法拍房成交逾520億元，同比下降25.6%。其中住宅成交307.7億元，同比下降10.7%；商業(yè)用房成交125.0億元，同比下降28.4%；工業(yè)用房成交59.3億元，同比下降36.2%。

法拍房成交金額走低，核心原因在于成交均價回落，其他重點城市法拍住宅的成交單價較2024年下降12.1%，降至1.0萬元/平米；法拍商業(yè)用房的成交單價較2024年下降20.7%，降至0.6萬元/平米。

其他重點城市法拍房整體成交折價率為69.7%，較去年同期下降1.0個百分點。其中，住宅折價率為73.5%，較去年持平；商業(yè)用房折價率為65.7%，較去年同期減少2.3個百分點；工業(yè)用房折價率為65.3%，較去年同期下降11.8個百分點。

2020-2025年其他重點城市法拍房成交金額（億元）及成交價格（元/平米）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

2020-2025年其他級重點城市法拍房成交折扣率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

二

市場變化背后的深層原因剖析

2025年法拍房市場各項指標(biāo)的變動，是宏觀經(jīng)濟周期、金融信貸政策與司法環(huán)境共同作用的結(jié)果。

01

掛拍量下降的背后：債務(wù)處置模式重構(gòu)與司法產(chǎn)能約束

近年來，國家為支持中小企業(yè)發(fā)展，鼓勵銀行及其他金融機構(gòu)針對小微企業(yè)發(fā)放普惠貸款。過去一段時間，法拍房的新上拍品數(shù)量與普惠貸款余額長期高度同步，但從2024以后，雙方的強相關(guān)性逐步弱化。具體來看，金融機構(gòu)普惠貸款余從2023年底的29.4萬億元升至2025年底的36.6萬億元，上漲24.4%；但法拍房新上拍品數(shù)量卻從2023年的72.7萬套降至2025年的60.5萬套，下降16.8%。

2020-2025年法拍房新上拍品（萬套）與普惠貸款余額（萬億元）變化

數(shù)據(jù)來源：wind、中指數(shù)據(jù)庫

造成二者脫節(jié)主要有以下兩個原因。一是由于資產(chǎn)荒與價格調(diào)整促使“庭下和解”成為優(yōu)選。由于房產(chǎn)價值大幅波動，強行拍賣往往面臨大幅折損，不符合借貸雙方利益。在債務(wù)人有還款意愿的前提下，銀行及債權(quán)人更傾向于通過債務(wù)重組、展期或直接回收現(xiàn)金來化解不良，導(dǎo)致走向法拍程序的房源減少。

二是司法系統(tǒng)的“物理產(chǎn)能”達到上限。各級法院近年來滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)，客觀上約束了法拍房的上拍節(jié)奏與處置流轉(zhuǎn)速。以北京市朝陽法院為例，根據(jù)相關(guān)報道，其在2025年收案近22萬件，結(jié)案近18萬件，而北京市朝陽法院僅有不到300位法官，平均每個法官2025年至少要審600個案件，法官辦案壓力大，承載能力有限。

2020-2025司法審判工作主要數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：最高人民法院公報

02

成交率回升的背后：制度紅利釋放與流量破圈，真實需求入場

法拍房已經(jīng)逐步告別過去“信息不對稱、水深坑多”的草莽時代，從職業(yè)投資客的“專屬游戲”，逐漸演變?yōu)榇蟊娰彿空叩倪x項之一。

一方面，司法制度的完善與執(zhí)行力度的保障，吸引了真實的購房需求。2024年10月，隨著最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》，直擊購房者核心痛點。各地法院推行的“法拍房按揭貸款配套”、“稅費一站式核算與繳納”以及“法院強制清退交付”等舉措，掃清了過去令人聞之色變的“騰退難”、“隱性巨額稅費”等常見難題。

從數(shù)據(jù)上看，2025年法拍成交資產(chǎn)的平均報名人數(shù)同比上漲4.8%，每套成交資產(chǎn)平均有3.5人實名繳納保證金參拍。值得注意的是，平均競價次數(shù)為19.7次，較前些年略有下降。這反映出當(dāng)前市場呈現(xiàn)“高參與度、低非理性競爭”的健康態(tài)勢——買家入場意愿增強，但出價極其理性，嚴(yán)格基于資產(chǎn)的真實價值進行博弈。

2023-2025年各季度法拍房市場參與度

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

另一方面，互聯(lián)網(wǎng)平臺的流量加持助力法拍房市場完成“全民消費者教育”。2025年，法拍房的百度資訊指數(shù)較2023年初大幅上漲超30%。借助阿里、京東等大型拍賣平臺，以及短視頻平臺、社交媒體上各類房產(chǎn)博主對法拍流程的拆解與真實案例曝光，法拍房徹底打破了原有的信息壁壘，在高端房產(chǎn)領(lǐng)域更是形成明顯熱度。

2023-2025年“法拍房”百度資訊指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：百度指數(shù)

在宏觀資產(chǎn)價格重估的背景下，核心城市優(yōu)質(zhì)地段的大平層、別墅等豪宅法拍房，因其極強的稀缺性及動輒數(shù)百萬的折價空間，能完美實現(xiàn)“居住改善屬性”與“金融避險屬性”的雙重釋放。每一次核心豪宅的法拍成交與激烈競價，總能引起市場的強烈關(guān)注。這些高凈值人群用真金白銀投出的選票，不僅極大地拉升了法拍房的整體成交率，其最終的法拍成交價，往往也確立了該片區(qū)的價格錨點。

03

成交金額與價格下行的背后：房地產(chǎn)大周期的筑底期陣痛

法拍房是房地產(chǎn)市場的影子，其成交金額和價格的下降與房地產(chǎn)市場表現(xiàn)同步。

從價格趨勢看，自2022年我國房地產(chǎn)價格開始下降。截止2025年底，二手房價格已連續(xù)48個月同比下降，新房價格也連續(xù)46個月下降，打破歷史記錄。房地產(chǎn)市場尚未完全筑底，導(dǎo)致法拍房市場中的“投資炒作需求”基本消失，買方出價極其謹(jǐn)慎。

2023-2025年70個大中城市房屋價格環(huán)比、同比變化

數(shù)據(jù)來源：wind

從政策導(dǎo)向看，2025年，政策由“托底紓困”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化提振”，延續(xù)了“因城施策”的主基調(diào)，從年初延續(xù)前期“保交樓、穩(wěn)需求、防風(fēng)險”的托底措施，到年中之后，以北京、上海為代表的一線城市進一步放寬限購政策，重心轉(zhuǎn)向全面提振市場信心、激活合理住房需求。但政策傳導(dǎo)至價格端尚需時日，法拍市場只能通過“下調(diào)評估價，以價換量”來達成交易。

三

未來展望

結(jié)合2025年全國法拍房市場來看，全年呈現(xiàn)出“掛牌量微降、成交量收縮、成交率回升、市場以價換量、競價趨于理性”的顯著特征。盡管整體市場仍運行在以價格讓利加速房源出清的軌道中，但法拍折價率的日趨穩(wěn)定，釋放出市場或已逐漸走出最困難時期的積極信號。展望未來，以下三大核心變量更值得高度關(guān)注：

關(guān)注宏觀政策向資產(chǎn)價格端的傳導(dǎo)，緊盯折價率變化。在房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”主基調(diào)下，增量提振政策能多大程度穿透至真實資產(chǎn)價格，是市場的核心關(guān)注。法拍折價率正是檢驗傳導(dǎo)效能的最敏銳探針。法拍市場脫離傳統(tǒng)業(yè)主的惜售情緒，依托市場真實資金需求形成理性定價：若預(yù)期房價下行，買家會索要更高折價率作為“安全補償”，以對沖資產(chǎn)貶值風(fēng)險；反之，若折價率企穩(wěn)甚至收窄，則意味著資金判定價格已觸底，市場預(yù)期正迎來實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。

關(guān)注金融端債務(wù)重組與處置壓力的博弈，警惕供給側(cè)變動。當(dāng)前法拍供給正受多股暗流擾動。前期大量金融機構(gòu)為平滑風(fēng)險，頻繁采用“以物抵債”或重組化解不良。這些龐大的隱形資產(chǎn)一旦集中推向市場處置，因其定價邏輯、目標(biāo)客群與法拍房高度重合，將對法拍成交形成分流。此外，市場內(nèi)部積壓的海量流拍資產(chǎn)也面臨剛性出清壓力。需警惕若宏觀經(jīng)濟修復(fù)不及預(yù)期，前期延期處置的債務(wù)展期一旦破裂，可能引發(fā)新一輪違約潮沖擊供給端。

關(guān)注核心城市“豪宅法拍”的風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)，探尋定價錨點。在樓市深度調(diào)整期，核心城市的“豪宅法拍”展現(xiàn)出較強韌性與更優(yōu)的流動性。作為高凈值資金優(yōu)先配置的標(biāo)的，它構(gòu)成了預(yù)期重估的關(guān)鍵風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)傳統(tǒng)二手房買賣雙方陷入價格僵持時，豪宅法拍的競價機制提供了相對透明的“價格發(fā)現(xiàn)”渠道。這些由實際資金博弈出的成交價，往往能為所在片區(qū)提供較為客觀的估值參考底線。

文章為作者獨立觀點，不代表中國建投立場。

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