5月19日，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭貝殼發(fā)布了一季報。今年一季度，貝殼總交易額（GTV）為7117.2億元，同比下降15.6%；凈收入為188.92億元，同比下降19.02%。其盈利能力顯著改善：毛利率達(dá)24.1%，同比提升3.5個百分點，創(chuàng)七個季度新高；凈利潤為12.55億元，同比增長46.7%；經(jīng)調(diào)整凈利潤為16.11億元，同比增長15.7%。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對中國商報記者表示，貝殼一季度呈現(xiàn)“收入降、利潤漲”的態(tài)勢，整體經(jīng)營面較為健康。值得一提的是，貝殼在一線、二線城市的成交提升較為明顯，反向印證了春節(jié)以來樓市“小陽春”的局面，對其盈利提升起到了至關(guān)重要的作用。

二手房單量增12%，貢獻(xiàn)利潤率超41%

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，貝殼平臺二手交易單量同比提升12%，3月單月交易量創(chuàng)歷史新高，同比增長21%。存量房業(yè)務(wù)收入為61億元，同比下降10.7%，環(huán)比提升12.7%。在收入同比下降的情況下，存量房貢獻(xiàn)利潤率達(dá)到41.3%，創(chuàng)七個季度新高，同比提升3.2個百分點。貝殼CFO徐濤解釋，這主要得益于鏈家人店規(guī)模優(yōu)化和組織效率提升帶來的固定人工成本下降。

郭毅認(rèn)為，貝殼一季度存量房收入雖出現(xiàn)下滑，但在公司收入中的占比有所提高，從去年全年的26.45%提升至如今的32.5%，重新回歸為公司第一大收入來源。同時，貝殼存量房業(yè)務(wù)在整體市場中的占有率有所提升，其作為存量房龍頭的壁壘進(jìn)一步強(qiáng)化。

盤古智庫高級研究員江瀚對中國商報記者表示，貝殼一季度利潤大增，正是樓市“小陽春”成色的直接體現(xiàn)，也說明在存量博弈階段，能夠率先完成內(nèi)部降本增效的企業(yè)將在市場回暖時獲得更大的利潤彈性。他進(jìn)一步表示，當(dāng)前二手房市場活躍度明顯快于新房，對于高度聚焦存量市場的貝殼來說，這種交易結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變是較大利好，其核心基本盤正變得更加穩(wěn)固。

在新房業(yè)務(wù)方面，一季度貝殼新房業(yè)務(wù)GTV同比下降37.2%至1459.4億元，收入50.9億元，同比下降37%。但新房貢獻(xiàn)利潤率同比提升2.3個百分點至25.7%，徐濤表示，這得益于精細(xì)化運(yùn)營帶來的成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

家裝租賃利潤率大幅提升，對沖新房下滑壓力

家裝業(yè)務(wù)一季度收入為23.4億元，同比下降20.6%。公司主動退出了規(guī)模較小、收益不佳的城市，并關(guān)停傳統(tǒng)電銷等低質(zhì)量渠道。貢獻(xiàn)利潤率達(dá)到歷史最好水平的36.2%，同比提升3.6個百分點。

房屋租賃業(yè)務(wù)收入為50.1億元，同比小幅下降1.5%，主要因公司持續(xù)向更輕、更低風(fēng)險的產(chǎn)品模式迭代。截至一季度末，公司在管房源規(guī)模仍達(dá)74萬套，同比提升約47%。貢獻(xiàn)利潤率實現(xiàn)連續(xù)6個季度環(huán)比提升，達(dá)到14.8%，同比提升8.1個百分點。

郭毅分析，貝殼租賃及家裝業(yè)務(wù)利潤率的大幅提升，在一定程度上對沖了新房業(yè)務(wù)下滑帶來的經(jīng)營壓力。放眼整個房地產(chǎn)市場，新房市場面臨周期性波動與成交上限走低，而包括二手房、家裝、租賃在內(nèi)的存量居住服務(wù)賽道天花板更高。貝殼的經(jīng)紀(jì)、家裝、租賃三足鼎立結(jié)構(gòu)，更適配當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

行業(yè)從“找房源”進(jìn)入“做判斷”階段

貝殼盈利能力的改善，來自內(nèi)部的主動調(diào)整。郭毅說，今年一季度，貝殼通過人員精簡、AI賦能、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整等手段優(yōu)化經(jīng)營模型。3月底，公司啟動新一輪戰(zhàn)略與組織變革，核心是以消費(fèi)者為中心重構(gòu)組織，適配當(dāng)前市場服務(wù)周期。

這一輪變革的背后，是貝殼對行業(yè)底層邏輯的重新判斷。貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東在業(yè)績會上提出一個核心判斷：行業(yè)正在從“找房源”進(jìn)入“做判斷”的階段。他表示，過去稀缺的是房源，今天更稀缺的是判斷力。消費(fèi)者買房時考慮的核心問題已從“買不到”變成“買錯了”——該不該買、怎么取舍、選哪套，成為真正的問題。基于此，貝殼將服務(wù)從“組織交易”升級為“支持更高質(zhì)量居住決策”。

一季度，全國鏈家人均買賣單量同比提升26%，人均傭金收入同比提升8%。其中，北京試點的“誠意賣”通過保證金和線上出價機(jī)制壓縮決策窗口，進(jìn)一步探索服務(wù)創(chuàng)新。彭永東表示，AI會放大有判斷力的服務(wù)者價值，貝殼自研的AI應(yīng)用構(gòu)建平臺已覆蓋超7100名員工，4400多個應(yīng)用總訪問量超412萬次。

在郭毅看來，貝殼的盈利模式正從傳統(tǒng)的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效率驅(qū)動。在成本可控、人效提升的背景下，疊加家裝、租賃業(yè)務(wù)盈利能力的兌現(xiàn)，公司將獲得更穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抗風(fēng)險能力也大幅增強(qiáng)。這一轉(zhuǎn)型，更貼合房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的內(nèi)在邏輯。（記者 周子荑）

來源：中國商報