本報記者 廖睿靈

安徽省安慶市岳西縣聚焦群眾安居需求，持續優化居住環境，讓更多群眾住上“好房子”。圖為岳西縣，一棟棟樓宇在青山環抱中拔地而起。 吳均奇攝(人民視覺)

浙江省臺州市仙居縣南峰街道未來社區，一棟棟建筑美觀、配套完善的住宅樓，成為城市里一道靚麗的風景線。 王華斌攝(人民視覺)

買商品，一手交錢、一手交貨，對消費者來說理所應當。但在住房領域，過去很長一段時間內，中國實施商品房預售制度，許多購房者付款時買到的是“期房”。預售制一定程度上促進了房地產行業發展，卻也帶來新建商品房有時“貨不對板”、未能按期交付等問題，影響購房者權益。

“十五五”規劃綱要明確，推動房地產市場平穩健康發展。其中提到，有力有序推進現房銷售。這意味著，購房者期待的住房“所見即所得”，正成為現實。

現房銷售好在哪兒？

——一方面從根本上解決交付難、“貨不對板”的問題；另一方面，拉長房企的建設周期，告別“高周轉”的運作模式

多年來，很多購房者想買房時，通常有兩種選擇：要么買新房，但基本為期房，多數以年為單位交付；要么買二手房，購房者看房時對裝修、房屋質量等心中有數，基本“所見即所得”。

“買二手房，小區環境通常沒有新房好。而買新房大多得等一年甚至更久才能拿到鑰匙。挑房時主要聽營銷、看沙盤、看樣板間，最后房子建成什么樣還不知道，讓人不太放心。”來自上海的購房者陳曦說。

新房能否也實現“所見即所得”？去年底，住房城鄉建設部部長倪虹曾表態，在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

“十五五”規劃綱要提出，“推行房地產開發項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產合理融資需求，有力有序推進現房銷售”。

從原先的商品房預售制，到如今要推進現房銷售，中國的商品房銷售制度為何發生這樣的變化？

“主要目的就是實現‘所見即所得’，同時解決部分房企靠預售資金融資、實現快周轉但不注重打磨產品的問題。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。此外，還有助于避免地方靠規模化賣地但不注重交付和社區服務品質、只注重增量不注重存量維護等問題。

商品房預售制有其時代背景。上世紀90年代，中國為了解決住房短缺矛盾、引導商品房發展，引入了商品房預售制。1995年起施行的《城市房地產管理法》，專門明確了商品房預售應符合的相關條件，包括按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金需達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期等。

“客觀地說，商品房預售制促進了中國的城市化發展、房地產行業發展和相應的招商引資。”李宇嘉說。我國早期的商品房預售制，為城市的建設融資、住房供給融資提供了支持，滿足了彼時快速城市化、工業化發展背景下的資金需求。

然而，這種模式下也出現了地產界“高杠桿、高負債、高周轉”的現象。在房地產市場供求關系發生重大變化、“土地財政”難以為繼的背景下，住房預售模式已不再那么“吃香”。

圍繞購房者普遍關注的住房交付問題，去年底，住房城鄉建設部方面表示，保交房任務全面完成。“在‘保交房’全面完成的基礎上，要建立保障交付、維護業主權益的長效機制，關鍵還是要現房銷售。”李宇嘉說。一方面，現售“所見即所得”，從根本上解決交付難、“貨不對板”的問題；另一方面，現售拉長房企的建設周期，告別“高周轉”的運作模式，驅動開發商更加注重打磨房屋品質，有利于行業轉型，實現高質量發展。

現售制度如何推進？

——因地制宜。江蘇徐州、天津等地部分樓盤已開始實施

從有關部門此前提到要“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”，到“現房銷售”被寫入“十五五”規劃綱要，推進現房銷售的政策方向愈發明晰。那么，究竟哪些地方適合先施行現房銷售？又應如何推進現售制度？

“適合先開展現房銷售的地區有幾類。”李宇嘉分析，一是片區內新房較少，存量房占絕對主導的區域。這些地方新房需求大、供給少，購房者改善性需求潛力大，愿意為好產品支付一定溢價；二是片區內此前存在住房交付問題，導致市場對期房接受度較低的；三是片區內高品質住房需求潛力本身就較大，購房者屬于“高凈值人群”，愿意支付更高溢價、個性化需求突出。

業內人士分析，從已有的現房銷售項目看，其推進路徑大致可分為三種：一種是主動型現房項目，即企業主動的戰略選擇，項目規劃期就為現房銷售；第二種是“強制型”，在土地出讓時就要求為現房項目所用。比如深圳的部分住宅地塊在土地出讓規則中，明確要求全部現房銷售。還有一種是“被動型”，由于期房階段性去化緩慢，房企資金回流困難，在符合相關條件的基礎上，開發商將期房轉為現房銷售。

目前國內已有多個城市，采用不同模式施行現房銷售。在江蘇徐州，某房企近日宣布正式落地“主動現房戰略”，旗下試點項目采用“先建后售、全實景呈現”模式，不賣期房，不做沙盤，讓購房者“看過再買”。在天津，最近開盤的某現房銷售項目，主打“買入即交付”。據項目公開數據，開盤3小時，項目去化就超過七成。在江西南昌，今年初某樓盤宣布實施“主動現房銷售”，購房者可在項目現場看到實景園林、地下車庫等真實配套。

“以徐州的現房銷售項目為例，房企選擇徐州作為首個試點城市并非偶然。這和企業在徐州市場的深耕程度有關，是其敢于試水現房銷售的市場前提。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，房企在具備品牌認知、客戶基礎的城市，進行新模式試點，可以部分對沖市場對新模式的接受風險，并借助口碑積累，實現快速轉化。

總的來說，無論是哪種現售模式，都透露出鮮明的政策信號：房地產行業正從預售模式向“所見即所得”的現售模式有序推進。中指研究院企業研究總監劉水認為，現房銷售是行業轉型必然方向，但轉型仍需時間。未來估計行業在較長時間內將處于“預售為主、現房為輔”的模式，但現房銷售在重點城市和高品質項目中的占比有望進一步提高。

對房企影響多大？

——房企現金流及融資渠道要求更高，需要具備更強的產品實力

現房銷售，有利于更好保障購房者利益。

“去年決定要買房以來，我和家人就不停看房，其中中意的兩個小區，環境、綠化都很好，但都得等一到兩年才能交房。”來自浙江的許昕雨說，最后，她買了一套現房，價格比之前看的期房貴30來萬，“但我們都覺得值。一方面，現房不用擔心爛尾風險，買了很快就能開始裝修，入住周期短。另一方面，現房更實在，看房時看中哪套就是哪套，各個房間的采光、前后樓棟的間距等細節都能看到，比看沙盤踏實多了。”

推進現房銷售，更將對中國的房地產行業產生深遠影響。

首先，房企的“資金玩法”徹底變了。

“在預售制下，期房的銷售周期通常較短，在一年左右。”李宇嘉說。短周期，意味著“快投入”：拿地快、開工快、銷售快，這種資金快周轉的模式下，杠桿效應強，風險較大。“而現房銷售的周期可能在兩三年，需要房企合理預判屆時的市場需求、價格變化，以確定產品的定位、設計研發、價格等主要指標。”這意味著，房企要具備充裕的現金流、暢通的融資渠道和理性的投資評估。

其次，賣房的邏輯從“賣預期”轉向“能驗證”。

房子是用來住的。過去，在商品房預售模式下，購房者買房通常是看圖紙、看樣板間，但是最終實物品質如何，只有等到交房時才能驗證。而在現房模式下，購房者可以實地看采光、通風、社區環境，開發商的產品需要接受現場驗證。因此，房企需要更加務實，具備較強的產品實力。

業內人士認為，伴隨現房銷售的推進，市場結構或將進一步分化。

“對行業來說，推進現房銷售可能迎來一波洗牌。”李宇嘉說，一方面，這將淘汰掉“泡沫較大”的企業，讓住房回歸居住屬性；另一方面，一些中小房企或將迎來發展機遇。“中小房企項目較少，對本地需求較熟悉，擅長做定制化的小而美產品。而對于龍頭房企來說，基于此前大量項目積累的數據，他們能全面掌握客戶需求；加上大房企本身在設計、物業等全過程管理中的把控能力較強，其消化現售成本的能力更強，也有實力打造宜居的‘好房子’。”