天津
復盤了一下濱海大特惠過的樓盤，忽然發現：
濱海的新盤只要特惠過就很難漲價了，只有把握住流量，才是最終的贏家。
01
這兩年，濱海樓市沒少出現靠特惠“熱銷一時”的樓盤。
2024年3月底，貝肯山推售了8棟自持租賃住宅，共計336套。
入市僅兩個月就分別簽約了158、148套。
同年11月，海泰海港花園放出4200元/平米的特惠價后，很快推出一波特惠房就賣沒了。
2025年4月，榆竹里打著聯排“單價1萬一平”賣點，重新燃起了熱度。
隨后三個月，分別簽約了7套、23套和7套。
要知道，當時榆竹里的聯排得470萬起，能有這樣的簽約量可算非常不錯了！
同年8月，特惠的天地源熙樾灣，也拉升一波關注度。
小高層4900元/平米起，洋房均價5200元/平米。
當月就簽約了42套。
當時，還有胡北家園、紅光家園，以及八方觀園，都靠特惠拉升過熱度。
02
不過發現沒有，這些特惠的樓盤雖然能熱銷一時，但很難持續維持熱度。
只有個別樓盤能把握住流量順利售罄。
例如，貝肯山、八方觀園。
而像榆竹里、天地源熙樾灣、胡北家園、紅光家園這樣的樓盤，都很快從熱銷轉到了平靜。
其實，會這樣主要有兩個原因：
一是，有的樓盤只推出了一部分特惠房，賣沒了只能等下一批。
等到下一批特惠房推出之后，買房人的預期變得更低了，再特惠效果也不大了。
例如，胡北家園、紅光家園。
二是，有的樓盤走了一波量，就想漲價了。
榆竹里低價爆火之后，就開始漲價了。
目前，在售的聯排最低單價都1.8萬/平米，比之前至少貴了3000元。
同時銷量也降了，只能靠洋房賣賣量。
同樣，天地源熙樾灣漲價之后，熱度也降了，4月僅簽約5套。
03
那么，為什么這些特惠的樓盤，一旦暫停特惠或漲價，都很難維持熱度？
歸根到底，主要是濱海樓市有點“易跌難漲”。
開發商在與買房人的博弈中完全處于劣勢，所有銷售策略都失效了。
更需要看到的是，還有一些樓盤一直都在“溫水煮青蛙”式下跌。
一步步價格退讓，也沒換來銷量。
例如，津港城、中車悅湖灣。
*文章內提到的所有戶型面積均為建筑面積。
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