上海有很多2008年之前的商品房，大家最多的擔心是：我再住個十幾年還能賣掉嗎？

這個擔心已經泛濫到“次新房”，有些客戶2015-2020年的房子都不敢買。

甚至有萬科天空之城的業主考慮賣掉，置換徐涇綠城的新房。

只有拿著最好的房子才睡得著覺。

這種焦慮背后是一個潛臺詞：只有好房子才賣得掉、才保值。

這個觀念符合直覺，符合數據。

直覺上普通買房人已經看不上老破小，未來的00后可能也看不上2008年的電梯房。

好房子越來越多，那些二手房早晚淘汰。

數據上過去幾年好房子明顯更保值，有些老破小、郊區的房子早就跌穿了2020年，甚至跌穿2016年。

很多市區次新房并未跌穿2020年。

分析都對，結論全錯。

首先明確一下定義，本文說的好房子指的是主城區的標桿次新房及新房。

看數據確實好房子更保值。

首先市區跑贏了郊區。

而且各區房齡越新的，也越保值。

徐匯區房齡10年內的跌幅2.1%，房齡20年以上的跌幅9%。

然而這些數據說明不了好房子更保值。

只能得出結論：2020-2026年好房子更保值。

對，不說時間段的結論都是耍流氓。

房地產是周期行業，每個時間段規律完全不同。

2020年之前的很多時間，好房子還跑不贏大盤。

新江灣都是好房子吧，2010-2015年不漲反跌。

仁恒怡庭別墅2010年6.29萬/平，2015年降到5萬/平，跌了22%。

同期上海均價漲了45%（國家統計局數據）。

拉通周期看，很多“不好”的房子跑贏了。

下面這張表是2006年上市的幾百個小區中漲幅前20，有很多在郊區。

張江、真如、御橋、萬里、三林這些區域現在看還不錯，2006年時不是什么好地段。

江橋、康橋、高行、周浦當時是最遠郊，再遠的地方就跟上海樓市沒關系了。

他們統統翻了十幾倍。

很多好地段好房子，碧云、古北、新華路、新天地、陸家嘴，反而跑輸。

實際上2018年之前共識是剛需房才保值，大家堅信價格越低越容易翻倍。

單價10萬的房子，不相信還能漲到20萬。

單價3萬的地方漲到6萬看起來不難。

楊浦標桿豪宅保利翡麗甲第2015年開盤，單價9萬，賣不動。

2017年啟動分銷全上海中介猛推，傭金高達百萬，還是賣不動。

同年佳源夢想廣場、路勁上海派這些剛需樓盤，單價3萬左右的，通宵排隊搶。

當時流行的做法是大換小，房子漲到1000萬就要賣掉，去郊區換三套300萬的。

1000萬的到頂了，300萬的還有空間。

那個時代你跟買房人說好房子才保值，會被唾沫淹死。

剛需跑贏好房子的時代，持續到2017年。

但是直到2020年很多人還堅信剛需。

2020年4月9日環二發了一篇文章，說要放棄剛需，買好房子。

未來是地段固化，貴的地方可能越來越貴，便宜的地方會更便宜。

文章發出來很多人罵。

大家習慣了那套體系，接受不了不同觀點。

2021年后全面分化，數據擺出來社會共識才調整過來：好房子更保值。

這個共識不是母胎里帶來的，是這幾年特殊時期的特殊規律。

竟然又被很多人當成了永恒真理。

當初中學歷的中介直播間大講特講樓市分化時，你要警惕，趨勢馬上就要調頭。

真理不可能掌握在所有人手中。

你內心無比堅定的信念，可能就是這兩三年被種下的。

上海樓市所有的規律都是階段性的。

2006年城市化紅利剛開始，近郊城市化速度快，房價漲幅就高。

2017年后紅利消失，你還按照之前經驗買房，你不虧錢誰虧錢。

2020年上海進入置換時代，置換客戶肯定喜歡好地段、好房子。

然而當時好地段好房子并不多。

2015-2019年上海一共才成交40萬套商品房，這就是2021年的次新房規模。

而且大部分在郊區，外環內只有91755套。

恰好市區新房也不多。

2023年之前上海每年供應外環內新房200萬方，只占上海20-30%。

二手房不多，新房供應量不大，需求突然爆發，市區好房子漲瘋了。

因為歷史慣性，外環外新房一直很多，一直到2023年。

但是剛需購買力2019年就枯竭了，2019-2022年郊區供大于求，市場就很差。

市區好房子供不應求，剛需市場供大于求，反映到房價上就是分化。

其實好房子就是2020-2022年漲得多，顯得保值。

2022年以來，好房子也沒少跌。

2022年大寧房齡20年內的房子均價105607元，2026年跌到了73275元，跌幅30%。

也不低了。

這是因為2024年后，市區新房也多了。

土拍整體放緩，2024年后上海市區新房卻突然增加。

內環內、中外環分別比之前多了54.26%、56.89%。

市區新房一多，市場馬上就頂不住，二手房大幅下滑。

房子是商品的一種，短期價格主要由供需決定。

尤其是上海的房子，早就脫離了實際價值，價格完全看雙方博弈。

供應量多了，誰都頂不住，供求法則可不管你是不是好房子。

認識到這一點，才能真正理解上海樓市。

供不應求時，什么垃圾房子都能漲起來。

2015年環滬名盤嘉善孔雀城單價5000元，2016年6500元。

2016年上海剛需沖過來，直接把孔雀城推到15000元。

到底值不值這個價，沒人在意。

供大于求時，好房子也賣不動。

2011年綠城黃浦灣一個月都賣不出一套，2014年中信君庭首開4個月賣了10套。

現在都說豪宅保值，符合大家直覺：豪宅非常稀缺，而且有錢人越來越有錢。

但是歷史上豪宅多次跑輸大盤。

湯臣一品2005年開盤，當時就賣11萬。

現在24萬左右，漲幅才兩倍，遠遠不如普通小區。

如果看價值規律，其實好房子更不保值。

同地段的好房子、普通房子相比，好房子產品溢價更高。

產品一定會貶值，產品溢價越高，貶值速度越快。

不貶值的是土地價值。

湯臣一品前段時間被曝出外立面老化，其實公區老化、車庫裝修問題早就被客戶吐槽。

還有更慘的，因為設計理念變化，直接被踢出豪宅圈子。

新中國第一豪宅貢院六號2002年開盤，均價5萬。

裝修極盡奢華，牛皮墻面、馬尾編制的床頭、吹制時摻入金粉的威尼斯水晶燈具等等。

奢華裝修吸引了首富劉永好在內的大批有錢人，一房難求。

24年后的今天，我們審美迭代了四五次，設計理念迭代了五六次。

24年前的奢華裝修，現在連山西煤老板都吐槽一句好土啊，戶型、園林等等更是落伍。

沒一個土豪愿意看你一眼，現在單價只能給到8萬多。

24年漲了60%，可稱新中國第一爛盤。

“好房子”定義會不斷的變，更新的產品線出來，現有標桿統統崩盤。

蟠龍天地現在是大虹橋標桿，單價6萬多。

不遠處綠城的新房馬上來了，3.5代住宅，抬板設計，蟠龍天地淪為二線小區。

價格至少減掉1萬。

普通小區本來就沒多少產品溢價，風險反而低一些。

未來好房子至少面臨三重絞殺，真的不一定保值。

2024年至今好房子也大面積降價，降的還不夠狠。

五年限售保護了你們。

2021-2024年最好的樓盤都觸發了積分，處于五年限售期。

大家能買的好房子主要是新房，和2020年之前的二手房。

人為的控制供應量，托住了市場。

出來混的遲早要還。

五年不讓賣，不代表五年沒有賣房需求。

每年都有固定比例的房東不得不賣。

做生意破產的，離開上海的，孩子讀書要置換的，很多剛性賣房。

這些需求一直積壓，一到解禁時間立馬拋出來。

拋盤量會遠大于普通小區。

未來幾年解除限售的次新房有12.8萬套，至少要拋出來五六千套。

這些次新房跟老破小沒關系，只沖擊次新房市場，部分區域次新房掛牌量直接翻倍。

制度反噬，是第一重絞殺。

第二重絞殺是，中產需求萎縮。

這幾年經濟下行，打擊最嚴重的就是中產。

經濟越困難，中產就越慘。

底層剛需沒什么可失去的，他們收入下滑，房價下滑更明顯。

遠郊房價下滑50%，很多不指望在上海買房的也可以買了。

總價150萬的宜浩佳園，120萬的泰和新城賣到起飛。

豪宅影響不大，有錢人越來越有錢是自然規律。

改革代價只能讓中產背。金融行業薪資減半，開發商搬離上海，互聯網開始裁員，很多中產暫停買房。

少數能買房的中產，完全不敢背貸款。

原來預算1000萬，總想夠一夠1500萬的房子。

現在想留點錢在兜里，買套600萬的先住著。

今年第一季度中長期貸款大幅下滑，就是因為中產不背貸款。

好房子爆發，遇到了購買力縮水，好房子還保值？

更可怕的是第三重絞殺，好房子定義又變了。

新房遭遇了歷史大危機，銷售套數20年以來新低。

為了自救，只能不斷研發新的產品線，拉開和二手房的差距。

2024年開始品質升級，2025年926新規，2026年抬板住宅全面鋪開。

好房子到手立馬下降一個梯隊，房價也跟著下降一個梯隊。

2026年，好房子最不保值。

好房子保值的信念一旦打破，將迎來二次下跌。

很多人買好房子，不是真的想花那么多錢改善生活，而是默認好房子更保值。

環二遇到一個客戶，前灘買一房給父母養老。

剛開始理解不了，前灘的一房跟賓館一樣一點都不舒服，怎么能用來養老？

有個同事幽幽的說道：他那是打著給父母養老的名義投資。

大家堅信500萬的房子未來只能賣400萬，800萬的房子未來還能賣800萬。

那肯定咬咬牙買800萬的，既享受生活又保值。

多花的那300萬值不值，沒人在意，就跟當時沒人在意環滬值不值15000元一樣。

如果價格翻轉，500萬的二手房未來還能賣500萬，800萬的好房子未來只能賣600萬。

你看看他還敢買好房子嗎。

幾年前很多人花500萬買梅園新村的老破小，說是為了孩子讀建平西和福外。

其實是他堅信未來還能賣出500萬，等于白嫖一個學區。

一旦賣不出500萬，這個故事講不下去了，學區房就螺旋崩盤。

當然這篇文章不是說好房子不能買，環二反對的是盲目的買，帶有保值預期的買。

買之前想明白兩個問題：

1、如果多花的溢價收不回來，還想買好房子嗎。

2、500萬的房子能滿足生活需求，多花300萬可以買到好房子，這300萬花的值不值。

這300萬對生活的提升，能不能對沖賺這300萬付出的精力、時間。

2026年開始樓市進入新周期，發生的變化是系統性的。

哪些房子更值得買，一篇稿子很難全面解讀，歡迎大家私信環二，我們詳細交流。