圖源：文軒圖庫(kù)

觀察員丨林夏 審校丨王恒

今年4月，成都萬象城轉(zhuǎn)讓的預(yù)披露信息獲得大量關(guān)注。

彼時(shí)，預(yù)披露信息尚未公布轉(zhuǎn)讓底價(jià)，5月21日開始，項(xiàng)目開始正式披露，轉(zhuǎn)讓底價(jià)也進(jìn)一步公開：保證金22.53億，轉(zhuǎn)讓底價(jià)75.1億！

要求交易價(jià)款采用一次性支付。

底價(jià)75.1億

成都萬象城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目正式披露

據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站，華潤(rùn)置地有限公司旗下全資子公司超智資源有限公司于5月21日起正式披露，轉(zhuǎn)讓其所持有的華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地成都公司”）100%股權(quán)。

圖源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

華潤(rùn)置地成都公司正是成都萬象城的開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)主體。

根據(jù)披露信息，華潤(rùn)置地成都公司成立于2005年12月27日，注冊(cè)資本42835.22萬港元，注冊(cè)地址為四川省成都市成華區(qū)雙慶路6號(hào)，該地址也即成都萬象城所在地。

2024年，華潤(rùn)置地成都公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約9.57億，凈利潤(rùn)約2.46億，資產(chǎn)總計(jì)約40.7億，負(fù)債總計(jì)約33.46億，所有者權(quán)益約7.24億。

2026年前兩個(gè)月，華潤(rùn)置地成都公司營(yíng)業(yè)收入1.66億元，凈利潤(rùn)5947.3萬元。

圖源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

受讓方資格需同時(shí)滿足五個(gè)條件：①意向受讓方應(yīng)為依法設(shè)立并有效存續(xù)的境內(nèi)企業(yè)法人；②意向受讓方應(yīng)具有良好商業(yè)信用，無不良經(jīng)營(yíng)記錄；③意向受讓方須具有良好的財(cái)務(wù)狀況和支付能力；④意向受讓方須符合國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件；⑤本項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓。

圖源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

在與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的其他條件中特別提到：意向受讓方需知悉并接受、認(rèn)可標(biāo)的企業(yè)已簽署的《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》全部?jī)?nèi)容，成為標(biāo)的企業(yè)股東后，同意標(biāo)的企業(yè)繼續(xù)履行已簽署的《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》，不影響上述已簽署的協(xié)議中委托人的委托意愿，在《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》履行期不參與標(biāo)的企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

圖源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

這一點(diǎn)，與我們此前推測(cè)正好一致。

在《開業(yè)14年，成都萬象城即將易主！》一文中，文軒智庫(kù)專家、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)冉立春對(duì)文軒財(cái)經(jīng)表示，隨著華潤(rùn)置地萬象系商業(yè)的日趨成熟，以萬象城為代表的商業(yè)管理體系已經(jīng)進(jìn)入到國(guó)內(nèi)商管體系第一梯隊(duì)，其品牌價(jià)值的邊際效益越來越大。

冉立春分析稱，除了成都萬象城等重資產(chǎn)項(xiàng)目，華潤(rùn)置地在成都還布局了陸肖TOD萬象天地、水廠1946、國(guó)賓文創(chuàng)坊等多個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。結(jié)合華潤(rùn)置地過往多地項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看，即便成都萬象城產(chǎn)權(quán)易主，但商場(chǎng)的日常經(jīng)營(yíng)權(quán)大概率仍由華潤(rùn)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，普通消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生明顯變化。

與此同時(shí)，相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件還包括：意向受讓方在資格確認(rèn)后3個(gè)工作日內(nèi)遞交交易保證金人民幣225300萬元到產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)指定銀行賬戶；本次產(chǎn)權(quán)交易價(jià)款采用一次性支付；受讓方若為境內(nèi)企業(yè)，受讓方有義務(wù)為轉(zhuǎn)讓方代扣代繳交易產(chǎn)生的稅費(fèi)；成為標(biāo)的企業(yè)股東后，不解除標(biāo)的企業(yè)現(xiàn)有的房屋租賃合同，并配合標(biāo)的企業(yè)繼續(xù)按照房屋租賃合同的約定履行合同。

該項(xiàng)目正式披露將于2026年6月18日結(jié)束。

成都萬象城

客流破5000萬人次，估值近70億

2012年5月，成都萬象城一期正式開業(yè)。這是華潤(rùn)置地繼深圳、杭州、沈陽之后布局的全國(guó)第四座萬象城。項(xiàng)目總投資達(dá)25億元，設(shè)計(jì)總建筑面積約32萬平方米。其中，購(gòu)物中心占24.4萬平方米，另配建7.4萬平方米的超甲級(jí)寫字樓。

單就設(shè)計(jì)上就足以體現(xiàn)華潤(rùn)置地對(duì)成都萬象城的重視。

據(jù)悉，成都萬象城以建筑與園林景觀相融合的設(shè)計(jì)思路，采用當(dāng)時(shí)還并不多見的退臺(tái)式打造手法，搭配庭院水景、屋頂花園、景觀連廊等多重場(chǎng)景，把自然采光、田園綠意與生態(tài)氛圍有機(jī)融入商業(yè)空間。

圖源：文軒圖庫(kù)

彼時(shí)成都還處于從傳統(tǒng)百貨商超轉(zhuǎn)讓購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型期，成都萬象城的出現(xiàn)，被業(yè)內(nèi)人士高度評(píng)價(jià)為“開啟了成都商業(yè)市場(chǎng)新紀(jì)元”。后來全國(guó)有名的成都IFS和成都太古里，開業(yè)時(shí)間則來到了2014年和2015年。

一個(gè)細(xì)節(jié)可以佐證成都萬象城的影響力：中國(guó)西部地區(qū)首家Apple直營(yíng)店即選址于此。

在那個(gè)iPhone逐漸開始成為中國(guó)新一代消費(fèi)者身份符號(hào)的年代，蘋果直營(yíng)店的選址本身就是一座城市商業(yè)能級(jí)的標(biāo)尺。

圖源：文軒圖庫(kù)

一期開業(yè)后，成都萬象城營(yíng)業(yè)額便迅速躋身全市購(gòu)物中心前列，尤其近年來，其營(yíng)業(yè)額更是穩(wěn)居全城前三。

此后，成都萬象城又經(jīng)歷了至少兩次擴(kuò)充與改造。

在2024年華潤(rùn)置地年報(bào)中，專門為成都萬象城單列一頁(yè)。據(jù)年報(bào)顯示，當(dāng)年成都萬象城租金收入達(dá)到8.31億元，項(xiàng)目評(píng)估值69.83億元。

圖源：華潤(rùn)置地2024年年報(bào)

2025年，成都萬象城客流量突破5000萬人次。

據(jù)摩根士丹利的最新研報(bào)估算，這座M2定位的商業(yè)綜合體，現(xiàn)時(shí)的估值約在70億至80億元之間。

值得注意的是，就在華潤(rùn)置地成都公司轉(zhuǎn)讓正式披露前兩個(gè)月，華潤(rùn)置地才剛在成都再下一座重資產(chǎn)項(xiàng)目——青羊區(qū)蔡橋街道約73.8畝萬象系商業(yè)。

2026年3月26日，兩宗位于青羊區(qū)蔡橋街道的土地進(jìn)行公開拍賣，均被華潤(rùn)置地拿下。出讓地塊包括一宗住宅用地和一宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，采用“組合供應(yīng)方式”出讓。

其中，1號(hào)宗地為住宅用地，用地面積約78.1畝，容積率2.5，成交樓面價(jià)16000元/㎡；2號(hào)商服用地，用地面積約73.8畝，成交樓面價(jià)3350元/㎡。兩宗地塊成交總價(jià)合計(jì)約24.79億元。

圖源：成都公共資源交易服務(wù)中心

一邊布局新的重資產(chǎn)項(xiàng)目，一邊卻是出售已有成熟的重資產(chǎn)項(xiàng)目，華潤(rùn)置地此舉意欲何為？

文軒智庫(kù)專家、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“華潤(rùn)置地此番動(dòng)作，其實(shí)是一盤大棋局”。

首先，成都萬象城已是一個(gè)成熟項(xiàng)目，其價(jià)值判斷已經(jīng)相對(duì)清晰，選擇此時(shí)出售，可以實(shí)現(xiàn)一次性資金回籠，這也是商業(yè)地產(chǎn)盤活存量、實(shí)現(xiàn)退出的一項(xiàng)重要策略。

其次，通過出售回籠資金，華潤(rùn)置地能夠進(jìn)一步增強(qiáng)在成都市場(chǎng)的投資能力。近兩年，隨著市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，拿地企業(yè)減少，但這對(duì)華潤(rùn)置地而言反而是一個(gè)重要機(jī)遇。在盤活現(xiàn)有資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，華潤(rùn)置地有機(jī)會(huì)拓展更多項(xiàng)目，啟動(dòng)新一輪投資布局。

與此同時(shí)，華潤(rùn)置地還可以依托自身成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，維持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平，從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式運(yùn)作。這也是當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要路徑，通過推動(dòng)存量項(xiàng)目退出，更好地支持后續(xù)增量項(xiàng)目投資。

在華潤(rùn)置地2025年年報(bào)中，關(guān)于未來展望，華潤(rùn)置地特別提到：在資產(chǎn)與資本循環(huán)層面 ，加速資管實(shí)體化運(yùn)作，借勢(shì)REITs擴(kuò)募與多策略基金打通「投融管退」價(jià)值閉環(huán)。

屆時(shí)，成都萬象城將花落誰家，文軒財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。

聲 明

本文基于上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開披露的《華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)》，進(jìn)行客觀梳理與分析。

文中引用數(shù)據(jù)均已與上述公告原文及公開市場(chǎng)信息進(jìn)行一致性核查。因信息披露存在時(shí)效性、后續(xù)可能發(fā)生的更正等因素，本文內(nèi)容不保證與公司后續(xù)發(fā)布的文件完全同步。具體信息請(qǐng)以天域生物科技股份有限公司及上海證券交易所官方網(wǎng)站發(fā)布的最新公告為準(zhǔn)。本文不構(gòu)成任何形式的投資建議，所有內(nèi)容僅供參考，用戶應(yīng)獨(dú)立判斷，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

如認(rèn)為本文存在數(shù)據(jù)偏差或侵權(quán)行為，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系，我們將依法依規(guī)處理。電郵：wx@wenxuan.news