來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：深圳房產(chǎn)在線(xiàn)）

——一場(chǎng)席卷廣深的金融掃黑風(fēng)暴，正在撕開(kāi)樓市最隱秘的傷疤"買(mǎi)房不僅沒(méi)掏錢(qián)，反而能從銀行多套出上百萬(wàn)。"

這句曾經(jīng)在深圳樓市暗流涌動(dòng)的"金句"，如今成了無(wú)數(shù)人的噩夢(mèng)。

2026年5月，一顆埋了數(shù)年的金融地雷，終于炸了。

廣州、深圳多地銀行密集摸查"高評(píng)高貸"業(yè)務(wù)，個(gè)別支行副行長(zhǎng)已被帶走調(diào)查；貸款中介、助貸公司被集中排查；銀行開(kāi)始倒查合作鏈條——這一次，不是整頓中介，而是整個(gè)按揭信貸體系的系統(tǒng)性排雷。

曾經(jīng)讓無(wú)數(shù)人"零首付上車(chē)"甚至"倒拿裝修款"的灰色操作，在房?jī)r(jià)下跌的潮水中，終于露出了最猙獰的面目。

01

什么是"高評(píng)高貸"？一張圖看懂這顆雷

正常買(mǎi)房：房子500萬(wàn)→首付15%=75萬(wàn)→銀行貸款425萬(wàn)。

高評(píng)高貸的玩法：房子500萬(wàn)→評(píng)估價(jià)抬到650萬(wàn)→銀行按650萬(wàn)放貸455萬(wàn)→多出的30萬(wàn)覆蓋首付→零首付上車(chē)，還倒拿幾萬(wàn)"裝修款"。

市面上所謂的"10成經(jīng)營(yíng)貸""負(fù)首付購(gòu)房"，本質(zhì)全是高評(píng)高貸。

它的核心不是"貸款"，而是"做價(jià)"——一套完整的鏈條式造假：

步驟

操作

對(duì)外看

對(duì)內(nèi)看

做高價(jià)格

網(wǎng)簽價(jià)、合同價(jià)、評(píng)估價(jià)同時(shí)抬升

客戶(hù)資料齊全、交易真實(shí)、流水匹配

套出首付

多貸出來(lái)的錢(qián)覆蓋首付，甚至還有剩余

客戶(hù)按揭買(mǎi)房

第三步

職業(yè)背債

養(yǎng)"白戶(hù)"→批量騙貸→斷供跑路

表面合規(guī)的貸款客戶(hù)

最危險(xiǎn)的地方在于：它讓本該由購(gòu)房人承擔(dān)的第一道風(fēng)險(xiǎn)緩沖層——首付，直接消失了。

02

為什么現(xiàn)在才炸？因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了

高評(píng)高貸在上漲周期里，風(fēng)險(xiǎn)被房?jī)r(jià)紅利掩蓋了。哪怕斷供，銀行拍賣(mài)房子，上漲后的房?jī)r(jià)還能覆蓋貸款。

但現(xiàn)在，邏輯徹底反了。

城市

房?jī)r(jià)跌幅（2021高點(diǎn)至今）

廣州

二手房跌17.81%，部分區(qū)域跌30%，價(jià)格回到2016年

深圳

全國(guó)100城二手住宅均價(jià)同比跌8.36%，部分樓盤(pán)腰斬

全國(guó)

70城中超6成房源低于參考價(jià)成交

房?jī)r(jià)下跌速度 > 銀行評(píng)估更新速度 = 極危險(xiǎn)的套利窗口。

舉個(gè)例子：當(dāng)年500萬(wàn)的房子，高評(píng)到600萬(wàn)，貸了510萬(wàn)出來(lái)。現(xiàn)在跌了40%，房子只值300萬(wàn)。銀行拍賣(mài)完，還虧210萬(wàn)。

這不是一顆雷，這是一串連環(huán)雷。

業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)："高評(píng)高貸"后的房產(chǎn)法拍后抵押率只有40%，即拍賣(mài)款與房貸之間有60%的缺口。如果房地產(chǎn)貸款集中于特定區(qū)域，可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域性集中。

03

真實(shí)案例：深圳已經(jīng)有人被炸得粉身碎骨

案例一：深圳坪山·130萬(wàn)被中介一夜卷走

深圳市人民檢察院2026年4月官方披露：

2025年4月，購(gòu)房者燕某看中坪山區(qū)一套房產(chǎn)，實(shí)際成交價(jià)300萬(wàn)。因資金不足，中介林某推薦"高評(píng)高貸"——合同價(jià)做成430萬(wàn)，多出的130萬(wàn)按約定應(yīng)返還給買(mǎi)家。

然而，房屋過(guò)戶(hù)當(dāng)晚，林某趁賣(mài)方代理人不備，謊稱(chēng)"客戶(hù)要求變更收款人"，誘騙其簽署了篡改過(guò)收款賬戶(hù)的新協(xié)議。第二天，130萬(wàn)元回款便轉(zhuǎn)入了林某控制的賬戶(hù)，被他拿去償還個(gè)人債務(wù)，剩余款項(xiàng)輾轉(zhuǎn)多個(gè)賬戶(hù)以掩蓋非法占有事實(shí)。

燕某一分錢(qián)沒(méi)拿到，還背了430萬(wàn)的貸款。

判決：林某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑三年六個(gè)月，并處罰金三萬(wàn)元。

案例二：安徽蕪湖·22人斷供失聯(lián)，2000萬(wàn)銀行貸款懸空

2026年5月，央視《法治在線(xiàn)》聯(lián)合公安部經(jīng)偵局曝光：22名互不相識(shí)的外地貸款人同步斷供失聯(lián)，2000余萬(wàn)元銀行貸款瞬間懸空。

經(jīng)查，該案是前銀行員工勾結(jié)黑中介組成專(zhuān)業(yè)騙貸團(tuán)伙實(shí)施的。他們專(zhuān)盯老舊房屋、安置房，50萬(wàn)的房子虛報(bào)到100萬(wàn)，偽造收入證明，把背債人月薪精準(zhǔn)控制在8000-10000元，先代繳半年月供穩(wěn)住銀行，拿到貸款后集體卷款跑路。

案例三：深圳南山月亮花園·經(jīng)營(yíng)貸集體爆倉(cāng)

2021年，經(jīng)營(yíng)貸利率低至3.6%。南山區(qū)月亮花園一套市場(chǎng)價(jià)1186萬(wàn)的老破小，經(jīng)特殊手段評(píng)估價(jià)飆升至1500萬(wàn)，銀行按9成放貸，業(yè)主不僅全款拿下房子，還凈賺150萬(wàn)。

如今呢？曾經(jīng)千萬(wàn)的房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)只剩400多萬(wàn)。市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的深圳南山房?jī)r(jià)跳水前18名，月亮灣花園降價(jià)65%，排名南山第一。

90后業(yè)主小曾說(shuō)："當(dāng)初房貸本息超過(guò)650萬(wàn)元，如今市價(jià)只有360萬(wàn)。"

案例四：珠海黃女士·想退退不了，騎虎難下

2024年，黃女士打算出售名下750萬(wàn)的物業(yè)，降到650萬(wàn)也無(wú)人問(wèn)津。直到中介找到買(mǎi)家，要求以評(píng)估價(jià)900萬(wàn)作為網(wǎng)簽價(jià)格，"這樣可以降低首付款"。

黃女士為早日成交答應(yīng)了。結(jié)果簽約當(dāng)晚看到"高評(píng)高貸騙貸"的新聞，第二天要求按實(shí)際成交價(jià)重新簽約，買(mǎi)家不同意。黃女士想解除合同，還需支付違約金。

房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，她后悔當(dāng)初心急出售，卻已騎虎難下。

04

誰(shuí)在被炸？一個(gè)都跑不掉

角色

后果

銀行

抵押物貶值，拍賣(mài)款覆蓋不了貸款，不良率飆升。個(gè)別銀行房地產(chǎn)相關(guān)不良率已接近國(guó)際警戒線(xiàn)

買(mǎi)家

高杠桿=自殺。月供壓力巨大，斷供后錢(qián)房?jī)煽眨€背一身債。涉嫌騙貸的，坐牢

賣(mài)家

簽了抬高房?jī)r(jià)的合同=合伙造假。買(mǎi)家跑了，銀行找你還錢(qián)，存款被凍、資產(chǎn)被封

中介

"亂評(píng)"=飯碗砸。拉皮條的=騙貸幫兇。已有多人被判刑

銀行內(nèi)鬼

副行長(zhǎng)已經(jīng)被帶走喝茶了

05

監(jiān)管鐵拳：2026年，全面開(kāi)打

時(shí)間

動(dòng)作

2025年3月

公安部經(jīng)偵局+國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合部署，為期6個(gè)月集中打擊金融領(lǐng)域"黑灰產(chǎn)"

2026年5月

廣深多地摸查銀行"高評(píng)高貸"業(yè)務(wù)，貸款中介被集中排查，銀行倒查合作鏈條

2026年5月

央視曝光安徽蕪湖特大房貸詐騙案（2000余萬(wàn)元）

2026年5月

寧夏、湖北、江西、河南、重慶、安徽、浙江等十余個(gè)地方監(jiān)管局發(fā)布"零首付"購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示

銀行端已全面封堵：

以前能做的

現(xiàn)在的狀態(tài)

新開(kāi)空殼公司做經(jīng)營(yíng)貸

? 必須持證一年+真實(shí)經(jīng)營(yíng)

評(píng)估價(jià)拉高到9成

? 拉太高直接拒單

貸款額度超過(guò)成交價(jià)

? 額度不能超過(guò)半年小區(qū)成交價(jià)

銀行內(nèi)部有人配合

? 倒查+追責(zé)，副行長(zhǎng)已被帶走

廣東金融監(jiān)管局?jǐn)?shù)據(jù)觸目驚心：僅2025年上半年已攔截違規(guī)貸款超3.5萬(wàn)筆，凍結(jié)涉案資金12億元，37家中介被列入"黑名單"。

深圳、廣州兩地就有700多名貸款中介因違法放貸、偽造材料等罪名被集中抓捕。深圳南山區(qū)某支行行長(zhǎng)因2年內(nèi)違規(guī)操作高評(píng)高貸業(yè)務(wù)超800筆被紀(jì)委帶走。

06

一組數(shù)據(jù)看清這顆雷有多大

指標(biāo)

數(shù)據(jù)

含義

銀行凈息差

2025年降至1.42%（歷史低位）

利潤(rùn)緩沖變薄

銀行不良貸款率

2025年一季度升至1.51%

風(fēng)險(xiǎn)存量未消失

法拍房增量

2025年9-12月掛牌1.6萬(wàn)余項(xiàng)，新增一拍近6000項(xiàng)

斷供潮已至

深圳"負(fù)資產(chǎn)"家庭

全國(guó)城市中位居前列

2019-2021年高峰期入市者集體被套

職業(yè)背債團(tuán)伙

紹興一個(gè)團(tuán)伙騙貸2億，凈騙8000萬(wàn)

黑產(chǎn)已產(chǎn)業(yè)化

深圳專(zhuān)項(xiàng)整治

提前收回21筆涉嫌違規(guī)貸款，合計(jì)5180萬(wàn)元；處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，問(wèn)責(zé)14人次；累計(jì)罰款575萬(wàn)元

監(jiān)管動(dòng)真格了

07

三大核心風(fēng)險(xiǎn)：任何一個(gè)都能讓你傾家蕩產(chǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)：陰陽(yáng)合同埋下致命隱患

高評(píng)高貸本質(zhì)是騙取銀行貸款，可能觸犯騙取貸款罪或貸款詐騙罪。買(mǎi)家、賣(mài)家、中介、評(píng)估公司若惡意串通，均可能構(gòu)成共犯。

"即使是不以非法占有為目的，但騙取貸款數(shù)額較大或造成銀行重大損失的，同樣需承擔(dān)刑事責(zé)任。"——廣東邦燊律師事務(wù)所律師 賴(lài)智欣

資金風(fēng)險(xiǎn)：錢(qián)被截走，錢(qián)房?jī)煽?/p>

多貸出的資金需賣(mài)家配合返還，但這筆錢(qián)極易被中介或不良賣(mài)家截留。一旦資金鏈斷裂，買(mǎi)家不僅拿不到"倒拿的錢(qián)"，還可能因無(wú)法支付真實(shí)首付導(dǎo)致交易失敗，定金血本無(wú)歸。

信用風(fēng)險(xiǎn)：斷供+黑名單，終身征信污點(diǎn)

銀行發(fā)現(xiàn)高評(píng)高貸后，有權(quán)要求提前收回全部貸款，并將借款人列入黑名單。逾期超6個(gè)月將被列入失信被執(zhí)行人名單——限制高消費(fèi)、凍結(jié)銀行卡、查封名下所有資產(chǎn)，子女考公、參軍、入黨政審全部不合格。一人失信，全家受牽連。

08

血淚忠告：千萬(wàn)別碰高評(píng)高貸

對(duì)購(gòu)房者： 任何教你"薅銀行羊毛"的助貸機(jī)構(gòu)，都是在把你往坑里推。"零首付"不是捷徑，是陷阱。月供壓力、斷供風(fēng)險(xiǎn)、法律追責(zé)，三座大山壓下來(lái)，沒(méi)有一個(gè)人能笑著出來(lái)。

對(duì)賣(mài)家： 不要配合簽"陰陽(yáng)合同"。買(mǎi)家出事，你就是連帶責(zé)任人。存款被凍、資產(chǎn)被封，只是賣(mài)個(gè)房，招來(lái)一身官司。

對(duì)中介： 這不是"幫客戶(hù)降低首付壓力"，這是貸款詐騙的幫兇。合規(guī)是生命線(xiàn)，參與騙貸輕則吊銷(xiāo)執(zhí)照，重則鋃鐺入獄。

09

從深圳坪山130萬(wàn)的"憑空消失"，到南山區(qū)支行行長(zhǎng)被帶走，再到700多名中介被抓——高評(píng)高貸正在從曾經(jīng)"聰明人"的致富捷徑，徹底淪為人人自危的金融黑洞。

銀行評(píng)估價(jià)體系全面收緊，房貸審批日趨嚴(yán)格——高評(píng)高貸的操作空間已基本被堵死。

在樓市下行周期，保住現(xiàn)金流比博取杠桿更重要。對(duì)普通購(gòu)房者而言，與其在灰色地帶涉險(xiǎn)，不如相信正規(guī)渠道。合規(guī)的融資流程可能材料更多、時(shí)間更長(zhǎng)，但帶來(lái)的安全性，是無(wú)價(jià)的。

雪崩之下，沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的。房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，高評(píng)高貸炸了——買(mǎi)家、賣(mài)家、中介、銀行、內(nèi)鬼，沒(méi)一個(gè)能笑出來(lái)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市人民檢察院、央視《法治在線(xiàn)》、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、第一財(cái)經(jīng)、南方財(cái)經(jīng)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道等多平臺(tái)交叉驗(yàn)證。文中案例均來(lái)自司法機(jī)關(guān)公開(kāi)披露信息。購(gòu)房決策請(qǐng)以官方政策和專(zhuān)業(yè)法律意見(jiàn)為準(zhǔn)。